주택 임대차

보증금을 못 받았는데 새집 이사 날짜가 잡혔다면 대항력을 어떻게 지키나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 임차권등기까지 마쳐야 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차권등기 뒤에는 이사와 전출로 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 남는다고 정합니다. 이사 전에 등기사항전부증명서로 임차권등기가 기입됐는지부터 확인하십시오.

집주인 동의나 도장은 필요 없습니다. 임차권등기명령은 임차인이 혼자 법원에 신청하는 절차이고, 신청과 등기에 든 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 10월 보증금 2억 3천만 원에 빌라를 임차해 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 2026년 10월 계약이 끝나 새 아파트 입주 날짜까지 잡았지만 집주인은 새 세입자가 구해지면 보증금을 주겠다는 말만 되풀이했습니다. B씨는 짐을 빼고 주민등록을 새집으로 옮기면 지금까지 갖춘 대항력과 우선변제권이 사라지는지, 이사 전에 무엇을 해 둬야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이사를 가면 대항력과 우선변제권은 왜 사라지나요?

주택 임차인의 대항력은 집을 넘겨받아 살고 있고 주민등록을 둔 상태가 계속되는 동안에만 유지됩니다. 그래서 등기 없이 짐을 빼고 전출하면 그때부터 대항력이 사라지고, 확정일자로 얻은 우선변제권도 함께 잃습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항력의 요건을 주택의 인도와 주민등록으로 정합니다.

이 상태에서 집이 팔리면 새 집주인에게 보증금을 요구할 수 없고, 경매가 되면 뒤늦게 들어온 담보권자보다 뒤로 밀립니다. 다시 전입해도 대항력은 그 다음 날부터 새로 생길 뿐 예전 순위로 돌아가지 않습니다.

임차권등기를 마치면 이사해도 괜찮은가요?

괜찮습니다. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 뒤에는 이사와 전출로 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 남습니다. 순위도 처음 전입하고 확정일자를 받은 때를 기준으로 유지됩니다.

기준은 등기가 된 때입니다. 법원이 등기명령을 내린 날이나 결정문을 받은 날이 아니라 등기관이 등기부에 임차권을 기입한 뒤라야 이사할 수 있습니다. 새집 입주일이 정해져 있다면 신청을 서둘러 등기 완료일과 이사일 사이에 여유를 둡니다.

임차권등기명령은 누가, 어디에 신청하나요?

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 계약기간 만료뿐 아니라 합의해지나 적법한 해지로 임대차가 끝난 때에도 신청할 수 있습니다.

신청서에는 신청 취지와 이유, 임차주택, 대항력과 우선변제권을 취득한 사실을 적고 소명자료를 붙입니다. 임대차계약서, 주민등록초본, 계약 종료를 알린 문자나 내용증명이 소명자료입니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다.

등기 비용과 이후 보증금 청구는 어떻게 되나요?

임차권등기명령 신청비용과 등기비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환소송이나 지급명령을 낼 때 이 비용을 함께 청구합니다.

임차권등기는 보증금을 지키는 장치이지 보증금을 받아 주는 절차는 아닙니다. 등기 뒤에도 임대인이 돌려주지 않으면 보증금 반환 판결을 받아 강제경매를 신청해야 합니다. 등기가 끝난 집에 나중에 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못하므로 집주인이 새 세입자를 구하기도 어려워집니다.

이사 전 임차권등기 대응 순서

• 종료 사실 남기기 - 계약 종료나 갱신거절을 알린 문자·내용증명을 보관합니다. 임대차가 끝났다는 소명자료가 됩니다.
• 등기명령 신청 - 관할 법원에 계약서·주민등록초본을 붙여 신청합니다. 이사 날짜가 정해지면 바로 냅니다.
• 등기 완료 확인 - 등기사항전부증명서 을구에 주택임차권이 기입됐는지 봅니다. 기입 전에는 이사와 전출을 미룹니다.
• 이사와 전출 - 등기가 확인된 뒤 새집으로 옮깁니다. 집을 비운 날짜와 비밀번호 전달 사실은 문자로 남깁니다.
• 반환 청구 - 지급명령이나 보증금 반환소송을 냅니다. 판결 뒤 강제경매로 회수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 등기부에 선순위 근저당이 있거나 임대차가 끝났는지 다툼이 있으면 계약서·등기부·문자 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 임차권등기명령 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기명령 결정만 받고 이사해도 되나요?
  아니요, 등기부에 임차권등기가 기입된 뒤에 이사해야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마친 경우에 대항요건을 잃어도 대항력과 우선변제권이 남는다고 정합니다. 결정문 송달과 등기 기입 사이에 시간이 걸리므로 등기사항전부증명서로 확인합니다.
• 가족 주민등록만 남겨 두면 대항력이 유지되나요?
  가족이 그 집에 계속 살며 주민등록을 두고 있다면 대항력은 유지될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주민등록에는 함께 사는 가족의 주민등록도 포함되기 때문입니다. 다만 가족도 실제로 살고 있어야 하고, 모두 나간다면 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다.
• 계약기간이 남아 있어도 신청할 수 있나요?
  원칙적으로 임대차가 끝난 뒤에 신청합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우를 요건으로 정합니다. 기간 중이라도 합의해지나 적법한 해지로 임대차가 끝났다면 그 사실을 소명해 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기 비용은 누가 부담하나요?
  임차인이 먼저 내고 임대인에게 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환 청구를 할 때 함께 적어 내면 됩니다.
• 신청이 기각되면 어떻게 하나요?
  기각 결정에 항고할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제4항은 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대해 임차인이 항고할 수 있다고 정합니다. 기각 사유가 소명 부족이라면 계약 종료 사실을 보여 주는 자료를 보완해 다시 신청하는 방법도 있습니다.
• 등기 뒤 집주인이 이의신청을 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 임대인의 이의신청과 취소신청에 관해 민사집행법의 가압류 규정을 준용한다고 정합니다. 임대차가 끝나지 않았다거나 보증금을 이미 돌려줬다는 주장이 나오면 계약 종료 기록으로 다툽니다.
• 임차권등기를 한 뒤 들어온 세입자는 어떻게 되나요?
  그 집에 나중에 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항이 이를 정합니다. 새 세입자를 구하기 어려워지므로 임대인이 보증금 반환을 서두르는 계기가 되기도 합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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