Lexle
부동산·임대차 가이드 목록

재개발·재건축

재건축 아파트에 확장 못 하는 개방형 발코니가 생겼는데 조합에 위자료를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

어렵습니다, 재건축조합이 총회 자료집과 평형변경 안내서에 개방형 발코니가 표시된 평면도를 제공했다면 고지의무를 다한 것이고 따로 상세히 설명할 의무는 없다는 것이 대법원 판단입니다. 대법원은 조합의 위자료 지급을 명한 원심을 파기했습니다. 지금은 설계변경이 실린 총회 자료집과 공람 자료부터 확인하십시오.

그 자리에서

조합 설계변경 때문에 배정받은 세대 구조가 기대와 다르다면, 그 변경이 실린 총회 자료집과 평형변경 신청 안내서, 관리처분계획 공람 자료를 먼저 찾아 두십시오. 조합이 알렸는지는 이 자료에 무엇이 있었는지로 판단합니다.

평면도에 이미 나와 있던 구조를 조합이 따로 상세히 설명해 주지 않았다는 이유만으로 위자료를 받을 수 있다고 기대하실 필요는 없습니다. 조합원 스스로 확인할 몫도 있다는 것이 대법원 판단입니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 재건축 조합원으로 2023년 34평형을 분양 신청했고, 조합은 2024년 설계를 바꿔 같은 평형 B타입 일부 층에 개방형 발코니를 넣는 사업시행계획 변경안을 총회에서 의결했습니다. 총회 자료집과 평형변경 신청 안내서에는 B타입 평면도에 개방형 발코니가 그려져 있었지만, 실내로 확장할 수 없다는 설명은 따로 없었습니다. 2025년 동·호수 추첨으로 B타입을 배정받고 분양계약을 맺은 J씨는 다른 타입보다 실제로 쓸 수 있는 면적이 좁다며 조합에 위자료와 손해배상을 청구하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조합이 개방형 발코니를 따로 설명하지 않았으면 위자료를 받을 수 있나요?

총회 자료 등으로 평면도를 제공했다면 받기 어렵습니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211583 판결은 재건축조합이 사업시행계획 변경과 관리처분계획 변경 총회에서 개방형 발코니가 표시된 평면도를 제공했다면 고지의무를 이행한 것이고, 그보다 구체적인 내용을 따로 고지하거나 상세히 설명할 의무까지는 없다고 보았습니다.

원심은 조합이 개방형 발코니를 실내로 확장할 수 없다는 점을 구체적으로 설명하지 않아 조합원의 평형 선택권을 침해했다며 위자료를 인정했습니다. 대법원은 고지의무 위반에 따른 손해배상책임 성립에 관한 법리를 오해했다며 이 부분을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈습니다. 최종 결론은 환송 뒤 판결로 정해집니다.

계약 상대방은 어디까지 알려 줄 의무가 있나요?

상대방이 알았다면 계약하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 사정은 신의칙상 미리 알려야 하지만, 상대방이 이미 알거나 스스로 확인할 의무가 있는 사항은 예외입니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결이 세운 기준이고, 이번 판결도 이 기준을 썼습니다.

이 기준은 신의성실의 원칙에서 나옵니다. 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 해야 한다는 원칙이 고지의무의 근거이자 한계입니다.

대법원은 개방형 발코니가 설치되는 세대가 있다는 점은 조합원들이 총회 자료집과 평형변경 신청 안내서에서 여러 차례 확인할 수 있어 이미 알고 있던 사항이라고 보았습니다. 확장 가능성이나 구조는 그 평형을 원하는 조합원이 스스로 확인했어야 할 사항이라고 판단했습니다.

재건축 조합원은 어떤 절차로 설계 내용을 확인할 수 있나요?

관리처분계획 수립·변경은 총회 의결을 거쳐야 하고, 조합원은 그 전에 관계 서류를 공람하고 의견을 낼 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 관리처분계획 인가 신청 전에 관계 서류 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 듣도록 정합니다.

재건축 설계변경 고지 절차

  1. 사업시행계획 변경 총회

    설계변경 평면도가 총회 자료집에 실림

  2. 평형변경 신청 기간

    안내서로 타입별 평면도 확인, 다른 평형 신청 가능

  3. 총회 1개월 전

    분양예정 추산액·분담규모 문서 통지

  4. 인가 신청 전 30일 이상

    관리처분계획 관계 서류 공람과 의견 제출

  5. 동·호수 추첨

    배정 세대 확정 후 분양계약

조합은 관리처분계획을 의결하는 총회 개최일부터 1개월 전에 분양대상자별 분양예정 추산액, 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모 등을 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다. 이 사건 조합원들도 공람 자료를 보거나 의견을 낼 수 있었고, 개방형 발코니가 없는 다른 평형으로 변경 신청을 할 수도 있었습니다.

대법원은 손해 측면도 보았습니다. 개방형 발코니 설계로 우수디자인 공동주택에 선정돼 용적률과 일반분양 세대수가 늘었고, 종후자산 감정평가로 해당 세대 조합원 분양가와 분담금이 그만큼 줄었으므로 재산상 손해가 분양가 조정으로 메워졌다고 볼 여지도 크다고 했습니다.

실사용 면적이 적으면 수량지정매매로 대금을 깎을 수 있나요?

이 사건에서는 받아들여지지 않았습니다. 조합원들은 분양대금이 면적 기준으로 정해졌으니 수량을 지정한 매매이고, 확장할 수 없는 발코니 때문에 실사용 면적이 부족하다며 담보책임을 주장했지만, 원심은 분양계약이 수량지정매매가 아니라고 보았고 대법원도 조합원들의 상고를 기각했습니다.

재건축 설계변경 분쟁 대응 순서

  • 총회 자료 확보 - 사업시행계획 변경과 관리처분계획 변경 총회 자료집을 모읍니다. 조합이 무엇을 알렸는지 판단하는 기준입니다.
  • 공람·통지 확인 - 관리처분계획 공람 기간과 조합원 통지 문서를 확인합니다. 절차를 지켰는지가 여기서 드러납니다.
  • 평형변경 기회 확인 - 평형변경 신청 안내서와 신청 기간을 확인합니다. 다른 선택지가 있었는지가 손해 판단에 쓰입니다.
  • 분양가 조정 비교 - 종후자산 감정평가와 타입별 분양가를 비교합니다. 불리한 구조가 분양가에 반영됐는지 확인합니다.
  • 다툼 방법 선택 - 관리처분계획 자체를 다툴지, 손해배상을 청구할지 정합니다. 절차와 기한이 서로 다릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합이 총회 자료에 해당 구조를 전혀 싣지 않았거나 사실과 다르게 표시했다면 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 조합과 조합원 사이의 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

재건축 조합원들은 「조합이 불리한 구조를 자세히 말해 주지 않았으니 책임져야 한다」고 생각합니다. 그런데 대법원은 총회 자료와 안내서에 평면도로 실려 있었다면 조합원이 이미 안 것으로 보고, 확장 가능성 같은 세부는 조합원이 스스로 확인할 몫이라고 보았습니다. 설명 부족만으로 위자료를 받는 길은 좁아졌습니다.

그래서 각 단계의 자료와 날짜가 남아 있어야 합니다. 설계변경을 의결한 총회 날짜와 자료집, 평형변경 신청 기간과 안내서, 관리처분계획 공람 기간과 통지문이 시점별로 정리돼야 합니다. 조합이 자료에 구조를 아예 싣지 않았거나 다르게 그렸다면 그 차이가 다툼의 출발점이 됩니다.

이 자료는 손해배상 소송에서 고지의무 이행 여부를 판단하는 증거가 되고, 관리처분계획의 위법을 다투는 소송에서는 절차 준수 여부를 보여 주는 자료가 됩니다. 종후자산 감정평가서는 불리한 구조가 분양가에 반영됐는지, 남은 재산상 손해가 있는지를 계산하는 근거로 씁니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 재건축·재개발 조합과 조합원 사이의 분쟁을 수행해 왔으며, 총회 자료와 공람·통지 기록을 단계별로 대조한 뒤 손해배상과 관리처분계획 다툼 가운데 실익 있는 절차를 고르는 방식으로 대응합니다.

  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
  • 행정처분 취소·집행정지
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

  • 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
  • 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
  • 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
  • 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
  • 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
  • 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

출처

2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지