재개발·재건축

재건축에서 우리 상가만 존치되면 아파트 땅 지분과 청산금은 어떻게 정리되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

상가 건물이 남아도 상가 부지와 아파트 부지에 걸친 공유지분은 관리처분계획에서 다시 정리될 수 있습니다. 청산금은 종전 자산과 분양받는 대지의 가격 차이로 계산하고 정비사업비를 참작하므로, 공사비가 늘면 존치 상가 소유자도 청산금을 낼 수 있습니다. 공람 의견과 타당성 검증, 인가 고시 뒤 90일 안 취소소송으로 다툽니다.

재건축 단지 상가를 허물지 않고 남기는 존치 결정은 상가 소유자에게 반가운 소식처럼 들립니다. 그런데 건물은 남아도 상가가 깔고 있는 땅과 아파트 부지에 걸친 공유지분은 관리처분계획에서 다시 정리될 수 있고, 그 과정에서 청산금을 받기는커녕 내야 하는 일도 생깁니다. 공람 통지를 받았다면 상가 건물보다 땅 지분과 청산금 계산부터 확인해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 1990년대에 지어진 아파트 단지의 상가 건물을 혼자 소유하고, 상가 부지와 아파트 부지를 아파트 소유자들과 공유하고 있습니다. 정비계획에서 상가는 존치하기로 했습니다. 2026. 9. 28. 조합이 보낸 관리처분계획 공람 통지에는 D씨의 아파트 부지 지분을 없애고 상가 부지를 단독 소유로 넘기되, 상가 부지 일부가 도로로 들어가 면적이 줄어든다는 내용이 있었습니다. 청산금은 다른 조합원과 같은 방식으로 계산해 D씨가 오히려 2억원을 내야 한다고 되어 있었습니다. D씨는 새 아파트도 받지 않는데 이 계산이 맞는지, 어떻게 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상가를 존치하려면 상가 소유자 동의가 필요한가요?

원칙적으로 필요합니다. 사업시행자는 일부 건축물의 존치를 담은 사업시행계획서로 인가를 신청할 수 있는데, 그 전에 존치하는 건축물 소유자의 동의를 받아야 합니다. 구분소유 상가라면 구분소유자 3분의 2 이상과 연면적 3분의 2 이상 구분소유자의 동의가 필요합니다. 다만 정비계획에서 이미 존치하기로 정했다면 동의가 필요 없습니다.

존치 건축물은 도로와의 관계, 건축선 같은 건축 기준을 일부 적용받지 않을 수 있고, 하나의 주택단지에 있는 것으로 봅니다. 그래서 상가는 단지 안에 남되 새 아파트와 같은 단지로 관리됩니다.

존치 상가의 땅 지분도 관리처분계획으로 바꿀 수 있나요?

법은 존치 건축물의 대지 지분을 어떻게 정리할지 따로 정하지 않습니다. 그래서 조합은 관리처분계획의 일반 기준에 따라 상가 부지와 아파트 부지의 공유지분을 맞바꿔 정리하고, 상가 소유자는 법률상 근거 없이 재산권을 빼앗는 것이라고 다투는 일이 있습니다. 관리처분계획은 종전 토지의 면적·이용 상황·환경을 종합적으로 고려해 균형 있게 배분하고, 지나치게 좁거나 넓은 토지는 적정 규모로 조정하도록 정합니다. 재건축에서 부대·복리시설 소유자에게는 부속토지를 포함한 부대·복리시설을 공급하는 것이 원칙입니다.

대법원 판례로 정리된 쟁점이 아니어서 결론을 단정하기는 어렵습니다. 다만 상가 영업에 꼭 필요한 땅까지 줄이거나, 줄어든 면적을 적정하게 평가하지 않았다면 배분의 균형을 문제 삼을 수 있습니다.

줄어든 땅의 청산금은 어떻게 계산하나요?

청산금은 종전에 가진 토지·건축물의 가격과 분양받는 대지·건축물의 가격 차이입니다. 가격을 평가할 때는 규모, 위치, 용도, 이용 상황과 함께 정비사업비를 참작하고, 분양받는 대지 가격에는 공사비와 설계비, 사업 관리비 같은 비용을 더합니다.

조합은 흔히 종전 자산 평가액에 비례율을 곱한 권리가액과 분양받는 가격을 비교합니다. 종전 땅 지분 평가액이 30억원이고 비례율이 90%라면 권리가액은 27억원이고, 단독 소유로 받는 상가 부지가 29억원으로 평가되면 2억원을 내야 합니다. 공사비가 늘어 비례율이 떨어지면 신축 분양을 받지 않는 상가 소유자도 부담이 커질 수 있습니다. 법령이 자산 종류를 나누지 않으므로 같은 방식이 적용될 수 있지만, 평가 기준일과 감정평가가 적정했는지는 따로 따져 볼 수 있습니다.

실제로 존치 상가를 단독 소유한 조합원이 대지만 분양받으면서 공사비가 반영된 비례율로 약 6억 7천만원의 청산금을 내게 되자 관리처분계획 취소를 구한 사건에서, 법원은 청구를 기각했고 판결은 확정되었습니다. 상가 소유자가 사업 기간에도 임대 수익을 얻었고 존치로 조합의 분양수입이 줄어 비례율에 영향을 주었다며, 다소 불균형이 있어도 재산권을 본질적으로 침해했다고 보기 어렵다고 했습니다. 독립정산 약정을 요구하지 않았다면 차별 주장도 받아들여지기 어려우므로, 존치를 요구할 때 정산 방식을 함께 약정해 두어야 합니다.

평가 방법도 확인합니다. 재건축 관리처분계획의 종전 자산과 분양 예정 자산은 시장·군수가 선정한 감정평가법인등 1곳 이상과 조합 총회가 선정한 감정평가법인등 1곳 이상이 평가한 금액을 산술평균해 정합니다. 종전 자산 가격은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 하므로, 상가 부지의 이용 상황이 그 시점 기준으로 반영됐는지 감정평가서를 받아 대조합니다.

관리처분계획이 불리하면 어떻게 다투나요?

인가 전에는 공람 기간에 의견을 내고, 조합원 5분의 1 이상이 인가 신청일부터 15일 안에 시장·군수에게 타당성 검증을 요청할 수 있습니다. 정비사업비나 조합원 분담 규모가 크게 늘어난 경우에도 검증 대상이 됩니다.

인가 고시가 나면 관리처분계획은 행정처분이 되므로, 행정법원에 관리처분계획의 취소나 무효확인을 구해야 합니다. 대법원은 인가 고시 뒤에는 특별한 사정이 없는 한 총회결의만 따로 떼어 무효확인을 구할 수 없다고 판단했습니다.

존치 상가 관리처분 대응 순서

• 공람 서류 확보 - 분양설계, 종전 자산 평가액, 정비사업비 추산액과 분담 시기를 받아 둡니다.
• 면적 대조 - 종전 공유지분 면적과 단독 소유로 받는 상가 부지 면적을 지번별로 비교합니다.
• 평가 검토 - 감정평가 기준일과 방법, 비례율 산정 근거를 확인합니다.
• 의견 제출 - 공람 기간에 서면 의견을 내고, 필요하면 다른 조합원과 타당성 검증을 요청합니다.
• 소송 검토 - 인가 고시를 안 날부터 90일 안에 취소소송을 낼지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정비계획에서 존치를 정한 경위와 상가 부지 면적이 줄어든 이유, 감정평가 내용에 따라 다툴 수 있는 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 관리처분계획 취소소송과 정비사업 청산금 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재건축에서 상가를 남기려면 상가 주인 동의가 필요한가요?
  사업시행계획에 존치를 넣으려면 원칙적으로 존치 건축물 소유자의 동의를 받아야 하고, 구분소유 상가는 구분소유자 3분의 2 이상과 연면적 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 정비계획에서 이미 존치하기로 정했다면 동의가 필요 없습니다.
• 존치 상가 소유자도 청산금을 내야 하나요?
  낼 수 있습니다. 청산금은 종전 토지·건축물 가격과 분양받는 대지·건축물 가격의 차이이고, 평가할 때 정비사업비를 참작합니다. 공사비가 늘어 권리가액이 줄면 상가 소유자도 차액을 내게 될 수 있습니다.
• 상가가 깔고 있는 땅 지분을 조합이 바꿀 수 있나요?
  법은 존치 건축물 대지 지분의 정리를 따로 정하지 않아 다툼이 있는 쟁점입니다. 관리처분계획은 종전 토지의 면적과 이용 상황을 고려해 균형 있게 배분해야 하므로, 배분이 불균형하면 이를 문제 삼을 수 있습니다.
• 분양받는 대지 가격에 공사비도 들어가나요?
  들어갑니다. 분양받는 대지나 건축물 가격을 평가할 때는 조사·측량·설계비, 공사비, 관리 비용, 정비기반시설 설치 비용 등을 더하고 보조금은 뺍니다. 그래서 공사비가 늘면 청산금 부담도 달라집니다.
• 관리처분계획이 인가된 뒤에도 총회결의 무효를 다툴 수 있나요?
  특별한 사정이 없는 한 따로 다툴 수 없습니다. 대법원은 인가·고시가 있으면 관리처분계획이 행정처분으로 효력이 생기므로, 항고소송으로 관리처분계획의 취소나 무효확인을 구해야 한다고 판단했습니다. 총회결의의 하자도 그 소송에서 주장합니다.
• 관리처분계획 취소소송은 언제까지 내야 하나요?
  취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 하고 90일은 불변기간입니다. 인가 고시를 본 날과 조합의 통지를 받은 날을 함께 기록해 두는 것이 좋습니다.

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