재개발·재건축

상가동 동의 없이 난 재건축 조합설립인가, 행정소송으로 무효확인을 구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 재건축 조합설립 동의가 법정 비율에 못 미쳤다면 조합설립인가처분 자체를 대상으로 행정소송(항고소송)을 내서 취소나 무효확인을 구해야 합니다. 대법원은 조합설립인가를 조합에 행정주체 지위를 주는 설권적 처분으로 보아, 동의의 하자는 인가처분을 다투는 방식으로만 다투게 합니다. 지금은 인가 고시일과 동별 동의서 제출 현황부터 확인해 두십시오.

조합을 상대로 동의 결의가 무효라는 민사소송을 따로 낼 필요는 없습니다. 인가처분 하나를 다투면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 준공 20년이 된 연립주택 단지의 상가동 점포를 소유하고 있습니다. 2026년 7월 재건축 조합설립인가가 났는데, 상가동 구분소유자들은 동의서를 한 장도 내지 않았고 주거동 한 곳은 동의율이 과반에 못 미쳤습니다. H씨는 2026년 9월 인가 사실을 알고, 인가 자체를 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조합설립 동의가 부족하면 누구를 상대로 무엇을 다투나요?

인가를 내준 시장·군수 등을 상대로 조합설립인가처분의 취소나 무효확인을 구하는 항고소송을 냅니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결은 조합설립인가처분이 단순히 조합설립행위를 보충하는 데 그치지 않고, 재건축사업을 시행할 권한을 가진 행정주체로서의 지위를 주는 설권적 처분이라고 보았습니다.

그래서 조합설립 결의는 인가처분의 요건 가운데 하나에 불과하고, 결의에 하자가 있으면 직접 항고소송으로 인가처분을 다퉈야 하며 결의만 따로 떼어 무효확인을 구하는 민사소송은 확인의 이익이 없다고 했습니다. 예전에는 인가를 보충행위로 보아 결의 하자를 민사소송으로 다투게 했으나, 이 판결 이후로는 그렇지 않습니다.

재건축 조합설립에 필요한 동의 비율은 얼마인가요?

주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와, 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다. 상가 같은 복리시설은 단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 보고, 대통령령으로 정하는 경우에는 3분의 1 이상 동의로 요건이 완화됩니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」의 기준입니다.

상가동에서 동의가 한 장도 없었다면 복리시설 동의 요건을 채우지 못한 것이고, 주거동 한 곳이 과반에 못 미친 것도 동별 요건 위반입니다. 정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함돼 있으면 그 지역 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상 동의가 따로 필요합니다.

취소소송과 무효확인소송은 무엇이 다른가요?

취소소송은 제소기간 안에 내야 하고, 위법이 있으면 취소됩니다. 무효확인소송은 제소기간 제한이 없는 대신 하자가 중대하고 명백해야 이깁니다. 무효등 확인소송에는 취소소송의 제소기간 규정이 준용되지 않습니다.

그래서 인가를 안 날부터 90일 안이라면 취소소송을 주위적으로, 무효확인을 예비적으로 함께 청구하는 방식이 흔합니다. 기간이 지났다면 동의율 미달이 서류상 명백한 수준인지가 결과를 가릅니다. 무효확인은 처분의 효력 유무 확인을 구할 법률상 이익이 있는 사람이 낼 수 있고, 정비구역 안 토지등소유자는 여기에 해당합니다.

조합설립인가 다툼 대응 순서

• 인가 고시 확인 - 인가일과 고시일, 내가 인가를 안 날을 확인합니다. 취소소송이 가능한지 정하는 날짜입니다.
• 동의서 현황 확보 - 동별·전체 동의율과 토지면적 동의율 자료를 정보공개로 받습니다. 동의 미달을 숫자로 보여 줄 자료입니다.
• 동의서 효력 검토 - 철회된 동의서, 대리인 서명, 중복 소유자 산정 오류를 확인합니다. 겉으로 채운 비율이 실제로는 미달인 경우가 많습니다.
• 소송 형태 결정 - 기간 안이면 취소와 무효확인을 함께 청구하고, 기간이 지났으면 무효확인을 청구합니다. 인가처분을 한 행정청이 피고입니다.
• 집행정지 검토 - 사업시행인가나 관리처분이 급하게 진행되면 인가처분의 효력정지를 함께 신청합니다. 후속 절차가 쌓일수록 원상회복이 어려워집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 추진위원회 구성 단계부터 하자가 있거나 인가 뒤 변경인가로 동의율을 보완한 경우에는 인가 이력과 동의서 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합설립인가 등 행정처분의 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합을 상대로 결의 무효 민사소송을 내면 안 되나요?
  인가가 난 뒤라면 그 방식은 맞지 않습니다. 대법원 2008다60568 판결은 조합설립인가처분을 설권적 처분으로 보고, 조합설립 결의의 하자는 인가처분에 대한 항고소송으로 다퉈야 하며 결의만 떼어 다투는 확인의 소는 확인의 이익이 없다고 보았습니다. 민사로 내면 행정법원 이송 문제가 생깁니다.
• 재건축 조합설립 동의율은 얼마인가요?
  주택단지 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수, 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상 토지소유자의 동의입니다. 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항의 기준이고, 상가 등 복리시설은 전체를 하나의 동으로 봅니다. 예전 자료의 4분의 3이나 5분의 4 기준은 현행과 다릅니다.
• 상가동 소유자가 아무도 동의하지 않았다면요?
  복리시설 동의 요건을 채우지 못한 것입니다. 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항은 복리시설 전체를 하나의 동으로 보아 과반수(대통령령으로 정하는 경우 3분의 1 이상) 동의를 요구합니다. 다만 상가 등을 사업에서 제외하는 방식이 있었는지 등 구역 구성에 따라 달라지므로 정비구역 지정 내용을 함께 봐야 합니다.
• 인가를 안 지 90일이 지났으면 방법이 없나요?
  무효확인소송이 남아 있습니다. 행정소송법 제38조 제1항은 무효등 확인소송에 취소소송의 제소기간 규정을 준용하지 않으므로 기간 제한 없이 낼 수 있습니다. 다만 하자가 중대하고 명백해야 무효가 되므로, 동의율 미달이 서류상 분명히 드러나는지가 결과를 가릅니다.
• 소송 중에도 재건축 절차가 계속 진행되나요?
  소송을 낸 것만으로는 멈추지 않습니다. 인가처분의 효력을 멈추려면 집행정지를 따로 신청해야 합니다. 사업시행인가나 관리처분인가가 이어지면 되돌리기 어려워지므로, 회복하기 어려운 손해와 긴급한 필요를 자료로 보여 주면서 본안 소송과 함께 신청하는 것이 일반적입니다.
• 동의서를 냈다가 철회한 사람도 동의로 세나요?
  철회가 유효하면 동의로 세지 않습니다. 동의의 철회 시기와 방법은 도시 및 주거환경정비법 제35조 제9항의 위임에 따라 대통령령이 정하므로, 철회서를 낸 시점과 방식이 그 기준에 맞는지 확인해야 합니다. 철회서 사본과 제출 날짜가 찍힌 접수 증빙을 보관해 두십시오.

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