재개발·재건축

조합 사무소만 바꾼 변경인가가 나오면 설립인가 소송은 끝나나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 경미한 사항만 바꾼 조합설립 변경인가가 나와도 당초 조합설립인가처분을 다툴 소의 이익은 없어지지 않습니다. 대법원은 경미한 사항 변경인가를 신고 수리에 불과하다고 보고, 설권적 처분인 당초 인가를 계속 다툴 수 있다고 판단했습니다. 지금 변경인가서에 적힌 변경 내용이 시행령상 경미한 사항인지 확인하십시오.

변경인가가 나올 때마다 소송을 새로 내거나 청구를 바꿀 필요는 없습니다. 경미한 사항 변경이라면 기존 소송에서 당초 인가의 위법을 계속 다투면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재건축 구역 안에 아파트 한 채를 가진 구분소유자입니다. 2024년 관할 구청이 재건축조합 설립인가를 하자, A씨는 동의율 계산이 잘못됐다며 2024년 말 조합설립인가처분 무효확인소송을 냈습니다. 소송 중인 2025년에 조합이 사무소 소재지와 설계 개요를 바꾸면서 구청이 「조합설립 변경인가」를 해 주었습니다. 조합은 새 변경인가가 나왔으니 당초 인가를 다툴 이익이 없어졌다며 소를 각하해 달라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경미한 사항 변경인가가 나오면 당초 조합설립인가를 다툴 이익이 없어지나요?

아니요, 경미한 사항 변경에 대한 변경인가가 있어도 당초 조합설립인가처분을 다툴 소의 이익은 없어지지 않습니다. 대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두25107 판결은 조합설립인가를 추진위원회에 행정주체 지위를 주는 설권적 처분으로 보았습니다. 그리고 경미한 사항을 바꾸는 변경인가는 형식이 인가여도 실질은 신고를 수리한 것에 불과하다고 보았습니다.

2026. 10. 1. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」도 같은 구조입니다. 조합이 인가받은 사항을 바꾸려면 총회에서 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결하고 인가를 받아야 하지만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항은 총회 의결 없이 신고만 하고 바꿀 수 있습니다.

어떤 변경이 경미한 사항인가요?

시행령이 정한 항목만 경미한 사항입니다. 착오·오기·누락이 명백한 사항, 조합 명칭과 주된 사무소 소재지, 조합원 권리 이전에 따른 조합원 교체, 총회나 대의원회 의결을 거친 임원·대의원 변경, 설계 개요 변경, 정비사업비 변경, 현금청산에 따른 조합원 변경 등이 여기에 들어갑니다.

신고를 받은 시장·군수등은 20일 안에 수리 여부를 통지해야 하고, 그 기간 안에 통지하지 않으면 기간이 끝난 다음 날 수리한 것으로 봅니다. 따라서 경미한 변경은 당초 인가와 별개로 처리되는 절차로 이해하면 됩니다.

새로 동의를 받아 변경인가를 받았다면 결론이 달라지나요?

원칙적으로 달라지지 않습니다. 같은 판결은 조합이 새로 설립인가를 받는 것과 같은 요건과 절차를 거쳐 변경인가를 받은 경우에도, 당초 인가를 전제로 매도청구, 시공자 선정 결의, 사업시행계획 같은 후속 행위가 있었다면 당초 인가의 무효확인을 구할 소의 이익이 원칙적으로 남는다고 보았습니다. 당초 인가가 무효가 되면 그 후속 행위도 소급해 효력을 잃기 때문입니다.

다만 변경인가 자체가 새로운 설립인가 요건을 모두 갖춰 당초 인가를 대체하는지, 후속 행위가 어느 인가를 기초로 했는지는 사건마다 판단이 갈립니다. 이런 경우에는 변경인가 처분에 대한 소송을 추가로 내거나 청구를 바꾸는 방안을 함께 검토합니다.

조합설립인가 소송 대응 순서

• 처분 문서 확보 - 당초 인가와 각 변경인가의 인가서·고시문을 모읍니다. 무엇이 바뀌었는지가 소의 이익 판단 자료입니다.
• 변경 사항 분류 - 변경 내용을 시행령상 경미한 사항과 그 밖의 사항으로 나눕니다. 경미한 사항이면 기존 소송을 유지합니다.
• 동의서 검토 - 설립 당시 동의서와 동의율 산정표를 확보해 동의 요건 충족 여부를 다시 계산합니다.
• 후속 행위 정리 - 매도청구, 시공자 선정, 사업시행계획 등 당초 인가를 전제로 한 행위를 시간순으로 정리합니다.
• 청구 변경 검토 - 요건과 절차를 새로 갖춘 변경인가가 나왔다면 그 처분에 대한 소송 추가나 청구 변경을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 변경인가가 동의서를 새로 받아 이루어졌거나 사업시행계획·관리처분계획까지 진행됐다면 인가서와 총회 의사록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 조합설립인가처분을 비롯한 정비사업 관련 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합설립인가는 어떤 성격의 처분인가요?
  추진위원회에 행정주체 지위를 주는 설권적 처분입니다. 대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두25107 판결은 조합설립인가가 법령상 요건을 갖춘 추진위원회에 공법상 행정주체 지위를 부여한다고 보았습니다. 그래서 당초 인가가 무효가 되면 그 인가를 전제로 한 조합의 후속 행위도 소급해 효력을 잃게 됩니다.
• 조합이 인가받은 사항을 바꾸려면 무엇이 필요한가요?
  총회 의결과 시장·군수등의 인가가 필요합니다. 도시 및 주거환경정비법 제35조 제5항은 조합원 3분의 2 이상 찬성으로 의결하고 인가를 받도록 정합니다. 다만 같은 항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 경미한 사항은 총회 의결 없이 시장·군수등에게 신고하고 바꿀 수 있습니다.
• 정비사업비 변경도 경미한 사항인가요?
  네, 시행령상 경미한 사항입니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조는 정비사업비 변경, 설계 개요 변경, 조합 명칭·사무소 소재지 변경, 조합원 권리 이전에 따른 교체 등을 경미한 사항으로 정합니다. 이런 변경에 대한 변경인가는 당초 인가를 다툴 소의 이익에 영향을 주지 않습니다.
• 경미한 변경 신고는 언제 수리된 것으로 보나요?
  신고를 받은 날부터 20일 안에 통지가 없으면 그 기간이 끝난 다음 날 수리된 것으로 봅니다. 도시 및 주거환경정비법 제35조 제6항은 시장·군수등이 20일 안에 수리 여부를 통지하도록 하고, 제7항은 기간 안에 통지나 처리기간 연장 통지가 없으면 수리 간주를 정합니다.
• 조합설립인가 무효확인소송에도 제소기간이 있나요?
  무효확인소송에는 취소소송의 제소기간이 준용되지 않습니다. 행정소송법 제38조 제1항은 무효등 확인소송에 준용할 조문을 정하면서 제20조 제소기간을 넣지 않았습니다. 다만 무효는 하자가 중대하고 명백해야 인정되므로, 취소 사유에 그칠 수 있다면 90일 안에 취소소송을 함께 내는 편이 안전합니다.
• 재건축조합 설립에 필요한 동의율은 얼마인가요?
  공동주택 각 동별 구분소유자 과반수와 주택단지 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다. 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항이 이를 정합니다. 각 동별 구분소유자가 5 이하인 동은 동별 요건에서 빠집니다.

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