재개발·재건축

재건축 조합이 매도청구로 등기 소송을 걸면 행정소송인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 재건축 조합의 매도청구에 따른 소유권이전등기 소송은 민사소송입니다. 대법원은 조합이 공법인이라도 매도청구를 둘러싼 관계는 사법상 법률관계라고 보았습니다. 지금은 조합의 동의 촉구서와 매도청구서가 도달한 날짜부터 확인하십시오.

조합이 공법인이라는 이유로 행정법원에 따로 소송을 낼 필요는 없습니다. 매도청구에 따른 등기 소송은 일반 민사법원에서 다툽니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 재건축 조합 설립에 동의하지 않은 아파트 소유자입니다. 조합은 2025년 9월 사업시행계획인가 고시 뒤 동의 여부를 묻는 서면 촉구를 보냈고, E씨가 2개월 동안 답하지 않자 2026년 1월 매도청구를 한 뒤 소유권이전등기 소송을 냈습니다. E씨는 조합이 공법인이니 행정소송으로 다퉈야 하는 것 아니냐며 어느 법원에서 무엇을 다툴 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축 매도청구로 인한 소유권이전등기 소송은 민사소송인가요?

민사소송입니다. 대법원 2010. 4. 8. 선고 2009다93923 판결은 재건축조합이 공법인이라는 사정만으로 매도청구를 둘러싼 법률관계가 공법관계가 되거나 등기 소송이 공법상 당사자소송이 되는 것은 아니라고 보았습니다. 매도청구를 둘러싼 법률관계는 사법상 법률관계이므로 소유권이전등기의무의 존부는 민사소송으로 다툽니다.

행정소송 중 당사자소송은 처분 등을 원인으로 하는 법률관계나 공법상 법률관계에 관한 소송입니다. 매도청구는 조합과 소유자 사이의 매매관계를 만드는 사법상 권리로 보므로 여기에 해당하지 않습니다.

매도청구는 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

2026. 10. 1. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」상 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구해야 합니다.

촉구를 받은 소유자는 2개월 안에 회답해야 하고, 그 기간이 지나면 사업시행자는 기간 만료 때부터 2개월 이내에 동의하지 않은 소유자에게 건축물과 토지의 소유권을 매도하라고 청구할 수 있습니다. 이 기간을 넘긴 매도청구는 효력을 다툴 여지가 있으므로 촉구서 도달일과 매도청구 의사표시 도달일을 대조해야 합니다.

민사소송에서 소유자는 무엇을 다툴 수 있나요?

소유자는 매도청구 절차가 법정 기간을 지켰는지, 촉구가 서면으로 적법하게 이루어졌는지를 다툴 수 있습니다. 실무에서 가장 크게 다투는 것은 매매대금, 즉 부동산 가격입니다. 법원 감정으로 가격이 정해지므로 감정 기준일과 비교 대상 거래를 확인해 의견을 내야 합니다.

조합설립인가처분 자체의 위법을 다투려면 별도의 항고소송을 행정법원에 냅니다. 매도청구 민사소송과 인가처분 취소소송은 법원과 절차가 다르므로 두 사건을 함께 진행할지 먼저 정해야 합니다.

재건축 매도청구 소송 대응 순서

• 촉구서 확인 - 조합의 동의 촉구서가 언제, 어떤 방식으로 왔는지 확인합니다. 2개월 회답 기간의 시작점입니다.
• 기간 대조 - 회답 기간 만료일과 매도청구 의사표시가 도달한 날을 비교합니다. 2개월을 넘겼다면 매도청구의 효력을 다툽니다.
• 관할 확인 - 등기 소송은 민사법원, 조합설립인가 다툼은 행정법원으로 나눕니다. 잘못된 법원에 내면 이송 절차로 시간이 걸립니다.
• 가격 대응 - 감정 기준일, 비교 거래 사례, 개발이익 반영 여부를 검토해 감정 의견을 냅니다. 매매대금이 실제 손익을 정합니다.
• 인도 시기 협의 - 판결 전후로 인도 시기와 대금 지급 시기를 조정합니다. 강제집행 전에 이사 일정을 확보할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합설립인가가 무효나 취소로 다투어지고 있거나 신탁업자 등이 사업시행자인 경우에는 인가 서류와 절차를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구 소송과 부동산 인도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합이 공법인인데 왜 민사소송인가요?
  대법원 2009다93923 판결은 재건축조합이 공법인이라는 사정만으로 매도청구를 둘러싼 법률관계가 공법관계가 되지 않는다고 보았습니다. 법률이 매도청구 관계를 특별히 공법관계로 정한 것도 아니므로, 매도청구에 따른 소유권이전등기의무의 존부는 민사소송으로 다툽니다.
• 동의 촉구에 답하지 않으면 어떻게 되나요?
  촉구를 받은 날부터 2개월 안에 회답하지 않으면 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 그 뒤 조합은 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다. 동의할 생각이 있다면 기간 안에 서면으로 회답하고 도달 증빙을 남겨 두어야 합니다.
• 조합이 기간을 넘겨 매도청구하면 어떻게 되나요?
  도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항은 회답 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있다고 정합니다. 이 기간을 넘긴 매도청구는 효력을 다툴 수 있으므로, 소송에서 촉구서 도달일과 매도청구 의사표시 도달일을 증거로 내어 기간 위반을 주장합니다.
• 매도청구 가격은 누가 정하나요?
  조합과 합의가 안 되면 소송에서 법원이 감정을 거쳐 정합니다. 조합이 제시한 가격에 구속되지 않으므로 감정 기준일, 비교 거래 사례, 부동산의 현황이 제대로 반영됐는지 확인해 의견을 내야 합니다. 가격 다툼은 민사소송 안에서 이루어집니다.
• 조합설립인가가 위법하면 어디서 다투나요?
  조합설립인가처분은 행정청의 처분이므로 행정법원에 항고소송을 냅니다. 매도청구 등기 소송이 민사법원에 걸려 있더라도 인가처분 취소소송은 따로 제기해야 하고, 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다. 두 사건의 진행을 함께 설계해야 합니다.
• 세입자가 있으면 매도청구와 어떤 관계가 있나요?
  매도청구는 소유권과 그 밖의 권리를 매도하라고 청구하는 것이어서, 소유자와 조합 사이의 매매관계가 중심입니다. 세입자의 보증금 반환과 이주는 별도로 정리해야 하므로, 판결 전에 임대차 종료 시기와 보증금 반환 재원을 함께 계획해 두는 편이 안전합니다.

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