재개발·재건축

재건축 매도청구 소송 중 집이 팔리면 조합이 새 주인에게 소송을 넘길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

조합이 매도청구권을 행사한 뒤 부동산을 넘겨받은 새 소유자에게는 원칙적으로 소송을 인수시킬 수 없습니다. 대법원 2016다255613 판결의 사실관계와 판단, 매도청구 전 승계와의 차이, 가처분·가등기 순위 점검 방법을 정리했습니다.

아니요, 조합이 매도청구권을 행사한 뒤에 소유권을 넘겨받은 사람에게는 원칙적으로 소송을 인수시킬 수 없습니다. 대법원은 부동산을 산 사람이 이전 소유자의 매매계약상 의무까지 넘겨받는 것은 아니라고 보았습니다. 새 소유자가 기존 소유자 대신 조합에 부동산을 넘겨줄 의무를 곧바로 지는 것도 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재건축 조합설립에 동의하지 않은 B씨의 상가를 2026. 2. 사기로 하고 잔금을 치른 뒤 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 조합은 이미 2025. 9. B씨를 상대로 매도청구 소송을 내 둔 상태였고, 등기부에는 가처분이 없었습니다. 2026. 6. 조합이 A씨를 소송에 끌어들이겠다며 승계인수신청을 했다는 서류가 A씨에게 왔습니다. A씨는 자신이 B씨 대신 시가로 상가를 넘겨줘야 하는지, 법원 심문에 나가 무엇을 말해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

조합은 2011. 10. 동의하지 않은 소유자를 상대로 소유권이전등기와 인도를 구하는 소를 냈습니다. 소장 부본은 2012. 7. 3. 도달했고 소유자는 2개월 동안 회답하지 않아, 그때 매도청구권이 행사된 것으로 보았습니다. 제3자는 그 전인 2012. 3. 매매예약 가등기를 해 두었고, 2013. 4. 23. 가등기에 따른 본등기를 마쳤습니다. 조합은 2014. 4. 이 제3자를 상대로 승계인수신청을 했습니다.

대법원은 소유권 취득 시점을 본등기 날로 보고, 매도청구권 행사 뒤의 특정승계라고 판단했습니다. 그리고 “토지 또는 건축물에 관한 특정승계를 한 것이 토지 또는 건축물에 관한 소유권이전등기의무를 승계하는 것은 아니다.”라고 하여 인수신청을 받아들이지 않은 원심을 유지했습니다.

왜 새 소유자에게 소송이 넘어가지 않나요?

매도청구권을 행사하면 그 순간 조합과 기존 소유자 사이에 시가 매매계약이 성립합니다. 이 계약상 등기 의무는 기존 소유자의 채무일 뿐, 부동산에 붙어 다니는 의무가 아닙니다. 그래서 부동산을 산 사람은 소송목적인 의무를 승계한 사람이 아니라는 것입니다.

조합은 정비사업 권리·의무 승계 조항도 들었습니다. 대법원은 그 조항의 권리자는 조합원 등을 말하고, 매도청구를 받은 소유자는 포함되지 않는다고 보았습니다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제129조도 같은 문언이어서 이 결론은 지금도 같다고 볼 수 있습니다. 다만 매도청구 전에 소유자가 바뀌었다면, 대법원은 승계인에게 다시 최고하지 않고 곧바로 매도청구를 할 수 있다고 보았습니다.

조합은 소유자가 바뀌는 것을 어떻게 막아야 하나요?

매매가 성립한 뒤에는 소유권이전등기청구권을 지키는 처분금지가처분을 하는 것이 기본입니다. 가처분 등기 뒤에 소유권을 넘겨받은 사람은 조합이 본안에서 이기면 그 등기를 지켜 내기 어렵다고 볼 수 있습니다. 매도청구 절차와 기간은 「재건축 조합설립에 동의하지 않으면 제 아파트는 어떻게 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

이 사건처럼 매도청구 전에 제3자의 가등기가 먼저 있으면 사정이 다릅니다. 가등기에 따른 본등기의 순위는 가등기 순위를 따르므로, 뒤에 한 가처분으로는 막기 어렵습니다. 새 소유자는 조합 소송에 스스로 동의하지 않는 한 인수 대상이 아니고, 감정기일에 나가 의견을 냈다는 것만으로 동의로 보지는 않았습니다.

새 소유자는 인수신청 심문에서 무엇을 주장해야 하나요?

새 소유자는 소유권을 취득한 날이 매도청구권 행사일보다 뒤라는 점을 먼저 밝힙니다. 법원은 인수 결정 전에 당사자와 제3자를 심문해야 하므로, 이때 등기사항증명서와 소장 송달 내역으로 날짜를 맞춰 보여 주는 것이 핵심입니다. 행사일은 소장 송달일이 아니라 회답기간 2개월이 끝난 날이 될 수 있다는 점도 함께 짚습니다.

인수신청이 받아들여지지 않아도 조합과의 분쟁이 끝나는 것은 아닙니다. 조합이 새 소유자를 상대로 따로 매도청구를 할 수 있는지, 그 요건을 갖추었는지는 별도로 다투게 됩니다. 반대로 인수에 동의하는 듯한 서면을 내면 소송 당사자가 될 수 있으니, 제출 서면의 표현을 살펴야 합니다.

재건축 매도청구 중 소유자 변경 대응 순서

• 등기부 확인 - 매도청구 소송 접수일, 가등기·가처분 등기일, 이전등기일을 나란히 적습니다.
• 행사 시점 특정 - 소장 송달일과 회답기간 2개월이 끝난 날을 계산해 매도청구권 행사일을 정합니다.
• 승계 시점 비교 - 소유권 취득이 행사일 전인지 뒤인지에 따라 인수신청과 새 매도청구 중 길을 고릅니다.
• 가처분과 순위 점검 - 조합은 가처분을, 매수인은 앞선 가등기 여부를 확인합니다.
• 인수신청 의견서 제출 - 새 소유자는 심문에서 승계 시점과 의무 불승계를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도청구권 행사일과 소유권 취득일의 선후, 가등기·가처분 순위에 따라 새 소유자가 조합 소송에 끌려가는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구 소송과 처분금지가처분, 승계인수신청 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도청구 소송 중인 재건축 상가를 사도 되나요?
  살 수는 있지만 위험이 큽니다. 조합이 매매 성립 뒤 가처분을 해 두었다면 본안 판결로 소유권을 잃을 수 있습니다. 등기부의 가처분·가등기와 소송 진행 상황을 먼저 확인해야 합니다.
• 매도청구 전에 집을 산 사람에게 조합이 다시 촉구해야 하나요?
  대법원은 기존 소유자가 회답하지 않거나 불참을 회답한 뒤 승계가 있었다면 새 최고 없이 승계인에게 곧바로 매도청구할 수 있다고 보았습니다. 현행 정비법 절차에 맞춘 기간 계산은 따로 확인해야 합니다.
• 승계인수신청 심문에 나가면 소송 인수에 동의한 것이 되나요?
  그렇게 보기 어렵습니다. 대법원은 새 소유자가 감정기일에 나가 의견을 낸 것만으로 인수참가에 동의했다고 볼 수 없다고 했습니다. 다만 심문에서 승계 시점과 불승계 주장은 분명히 해 두어야 합니다.
• 조합이 인수신청에서 지면 매도청구는 끝나나요?
  기존 소유자에 대한 매매계약과 소송은 그대로 남습니다. 새 소유자를 상대로 따로 매도청구를 할 수 있는지는 정비법상 촉구와 행사 기간 요건을 갖추었는지에 따라 달라집니다.
• 매도청구 시가는 언제를 기준으로 정하나요?
  매도청구권을 행사해 매매계약이 성립한 때의 시가가 기준이 됩니다. 소장 송달로 촉구했다면 회답기간이 끝난 날이 행사일이 될 수 있어 감정 기준일을 다툴 때도 이 날짜가 중요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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