재개발·재건축

잔금 미납으로 분양회사 명의인 아파트는 재건축 매도청구를 누구에게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

재건축 매도청구는 실제 사는 수분양자가 아니라 등기부상 소유자인 분양회사를 상대로 해야 합니다. 대법원 판례는 보존등기가 분양자 명의로 남아 있는 이상 분양자가 대외적으로 처분권을 가진 소유자라고 보았습니다. 지금은 대상 세대 등기부의 소유자와 적용 법률이 도시정비법인지 집합건물법인지부터 확인하십시오.

실제로 살고 있는 수분양자를 상대로도 매도청구를 따로 해야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 매도청구의 상대방은 등기부상 소유자입니다.

이런 상담이 많습니다

한 재건축조합은 2025년 5월 사업시행계획인가 고시를 받고 미동의자에게 회답을 촉구하던 중, 한 세대의 등기부가 2022년 분양 당시 분양회사 명의 그대로인 것을 확인했습니다. 수분양자가 잔금 1억 2천만원을 내지 않아 이전등기가 되지 않은 상태였고, 수분양자는 실제로 거주하고 있었습니다. 조합은 누구를 상대로 매도청구를 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양회사 명의로 남은 아파트는 누구에게 매도청구를 하나요?

등기부상 소유자인 분양회사에 합니다. 대법원 2000. 6. 23. 선고 99다63084 판결은 분양자가 아파트를 이미 분양했더라도 잔대금 청산이 끝나지 않아 소유권보존등기가 분양자 명의로 남아 있는 이상, 분양자가 대외적으로 처분권을 가진 적법한 소유자이므로 매도청구권은 등기부상 소유자인 분양자에게 행사해야 한다고 보았습니다.

그로 인해 분양회사가 수분양자에게 이전등기의무를 이행하지 못하게 되어 손해배상책임을 지더라도, 매도청구권 행사가 사회질서나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없다는 것이 같은 판결의 태도입니다.

지금 재건축 매도청구 절차는 어떻게 되나요?

2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」 제64조가 재건축사업의 매도청구를 직접 정합니다. 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 30일 안에 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구합니다. 촉구를 받은 사람은 2개월 안에 회답해야 하고, 회답하지 않으면 동의하지 않겠다고 회답한 것으로 봅니다.

회답기간이 지나면 사업시행자는 그때부터 2개월 안에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 사람에게 소유권과 그 밖의 권리를 매도하라고 청구할 수 있습니다. 원안이 인용한 구 도시 및 주거환경정비법 제39조의 「집합건물법 준용」 방식은 현행법에서 이 독자 규정으로 바뀌었습니다.

정비사업이 아닌 집합건물 재건축은 어떻게 하나요?

관리단집회의 재건축 결의로 진행하는 집합건물 재건축은 집합건물법 절차를 따릅니다. 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 참가 여부 회답을 서면으로 촉구하고, 촉구받은 날부터 2개월 안에 회답이 없으면 불참으로 봅니다. 그 뒤 2개월 안에 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도하라고 청구할 수 있습니다.

수분양자는 어떻게 보호받나요?

수분양자는 매도청구의 상대방이 아니어서 매도청구 절차에서 직접 다툴 지위가 약합니다. 대신 분양회사에 대한 이전등기청구권이 이행불능이 되면 분양회사에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 잔대금을 이미 대부분 냈다면 분양회사가 받게 될 매도대금에 대해 가압류를 검토할 수 있습니다.

재건축 매도청구 상대방 대응 순서

• 등기부 확인 - 대상 세대의 등기부상 소유자를 확인합니다. 보존등기가 분양회사 명의로 남아 있으면 분양회사가 상대방입니다.
• 적용 법률 확인 - 도시정비법상 재건축사업인지, 집합건물법상 재건축 결의인지 확인합니다. 촉구 시점과 기간 계산이 달라집니다.
• 회답 촉구 - 등기부상 소유자에게 서면으로 동의 여부 회답을 촉구합니다. 도달일을 증명할 수 있게 내용증명으로 보냅니다.
• 매도청구 - 회답기간이 끝난 때부터 2개월 안에 매도청구를 합니다. 기간을 넘기면 매도청구권이 효력을 잃을 수 있습니다.
• 수분양자 정리 - 실제 점유자인 수분양자에게는 인도 문제를 따로 정리합니다. 분양회사와 수분양자 사이의 손해배상 문제는 별개로 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수분양자가 잔대금을 모두 냈는데 등기만 늦어진 경우나 대지지분 등기가 따로 노는 경우에는 분양계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구와 부동산 인도 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 실제 사는 수분양자에게 매도청구를 하면 안 되나요?
  수분양자는 등기를 마치지 않아 법률상 소유자가 아니므로 매도청구의 상대방이 아닙니다. 판례는 보존등기가 분양자 명의로 남아 있으면 분양자가 대외적으로 처분권을 가진 소유자라고 보았으므로, 수분양자를 상대로 한 매도청구는 상대방을 잘못 잡은 것이 됩니다.
• 회답 촉구를 받고 대답하지 않으면 어떻게 되나요?
  도시정비법상 재건축에서 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 안에 회답해야 하고, 그 기간 안에 회답하지 않으면 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 이후 매도청구 대상이 됩니다.
• 매도청구 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
  사업시행자는 회답기간이 만료된 때부터 2개월 안에 매도청구를 해야 합니다. 이 기간을 넘기면 그 매도청구는 효력을 잃는다고 보는 것이 일반적인 해석이어서, 다시 촉구 절차부터 밟아야 하는 문제가 생길 수 있습니다. 기간 계산은 촉구서 도달일부터 확인합니다.
• 매도 가격은 어떻게 정하나요?
  집합건물법상 매도청구는 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도하라는 청구이고, 도시정비법상 재건축 매도청구도 실무상 시가를 기준으로 합니다. 합의가 안 되면 매매대금 지급과 소유권이전등기를 구하는 소송에서 감정으로 시가가 정해집니다.
• 분양회사가 수분양자에게 배상해야 하나요?
  매도청구로 소유권이 조합에 넘어가면 분양회사는 수분양자에게 이전등기를 해 줄 수 없게 되어 채무불이행 책임을 질 수 있습니다. 판례는 이런 결과가 생겨도 매도청구권 행사 자체가 신의칙에 반하지 않는다고 보았으므로, 수분양자의 구제는 분양회사에 대한 손해배상으로 이루어집니다.
• 원안의 구 도정법 제39조는 지금도 적용되나요?
  지금은 적용되지 않습니다. 원안이 인용한 구 도시 및 주거환경정비법 제39조는 집합건물법 제48조를 준용하는 방식이었으나, 현행법은 제64조에서 사업시행계획인가 고시 후 30일 안의 촉구, 2개월 회답, 2개월 안의 매도청구 절차를 직접 정하고 있습니다.

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