재개발·재건축

재건축 조합이 도로 땅이라며 인근 대지값의 3분의 1만 주겠다는데 적법한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 재건축 매도청구에서 도로 토지를 도로라는 이유만으로 인근 대지값의 3분의 1로 깎는 것은 위법합니다. 인근 대지 시가와 같은 기준으로 평가한 뒤 개별요인만큼만 감액해야 하고, 매도청구의 시가는 재건축사업 시행을 전제로 한 가격, 즉 개발이익이 포함된 가격이기 때문입니다. 지금은 조합이 제시한 감정평가서에서 도로 현황만으로 감액했는지 확인하십시오.

조합이 먼저 제시한 금액을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 매도청구 소송에서 법원이 따로 감정을 거쳐 시가를 정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재건축 구역 안에서 주민 통행로로 쓰이는 토지 한 필지만 가지고 있어 조합원 자격이 없었습니다. 조합은 2025년 가을 동의 여부 회답을 촉구한 뒤 매도청구를 하면서, 인근 대지 감정가가 ㎡당 1,200만원인데 도로라는 이유로 ㎡당 400만원만 주겠다고 통보했습니다. A씨는 이 가격이 적법한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축 매도청구의 시가는 어떻게 정하나요?

매도청구권을 행사하면 그 의사표시가 도달한 때 시가에 의한 매매계약이 성립합니다. 이때 시가는 매도청구 당시의 객관적 거래가격으로, 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격입니다. 재건축으로 생길 것으로 예상되는 개발이익이 포함된다는 뜻입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 조합설립에 동의하지 않은 자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 매도청구를 할 수 있다고 정합니다. 원안 판결은 같은 내용의 구법 제39조에 따른 것이고, 지금은 제64조가 적용됩니다. 매도 가격을 시가로 한다는 원칙은 집합건물법의 매도청구 조문에서 나옵니다.

현황이 도로인 토지는 얼마나 감액되나요?

현황이 도로라도 재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되므로, 시가는 사업 시행을 전제로 한 인근 대지 시가와 기본적으로 같게 평가합니다. 그 다음 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 같은 개별요인을 고려해 감액합니다.

대법원은 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 감정평가를 기준으로 시가를 정한 원심을 법리오해로 파기했습니다. 도로라는 현황은 개별요인의 하나일 뿐, 그 자체로 일정 비율 감액의 근거가 되지 않습니다.

매도청구는 어떤 절차로 진행되나요?

사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 자 등에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구해야 합니다. 촉구를 받은 토지등소유자는 2개월 이내에 회답해야 하고, 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다.

회답 기간이 지나면 사업시행자는 그때부터 2개월 이내에 동의하지 않겠다고 회답한 자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 매도청구를 할 수 있습니다. 도로 부지만 가진 토지 소유자는 조합원 자격이 없는 경우가 많아 이 매도청구 대상이 됩니다. 매도청구 기간을 넘긴 청구는 효력이 문제될 수 있으므로 날짜를 확인해야 합니다.

재건축 도로부지 매도청구 대응 순서

• 서면 날짜 확인 - 동의 촉구서와 매도청구서를 받은 날짜를 확인합니다. 법정 기간 안에 이루어졌는지가 첫 쟁점입니다.
• 감정평가서 검토 - 조합 측 감정평가서의 감액 방식과 비교 대상 대지를 확인합니다. 도로 현황만으로 일정 비율을 깎았다면 다툴 여지가 큽니다.
• 개별요인 자료 준비 - 토지 형태, 간선도로 접근성, 획지조건을 보여 줄 지적도와 사진을 모읍니다. 감액 폭을 줄이는 근거가 됩니다.
• 법원 감정 신청 - 매도청구 소송에서 법원 감정을 신청하고 감정인에게 개발이익 포함 여부를 명확히 묻습니다. 판결 시가는 이 감정으로 정해집니다.
• 이전등기·인도 정리 - 시가가 정해지면 대금 지급과 소유권이전등기·인도가 동시이행으로 진행됩니다. 대금을 받기 전 인도는 하지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도로가 사도인지 공공도로로 편입된 땅인지, 조합원 자격이 있는지에 따라 등기와 정비계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구 소송에서 토지 소유자 측 시가 다툼과 소유권이전등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도로 땅은 원래 싸게 평가되지 않나요?
  재건축 매도청구에서는 다릅니다. 현황이 도로라도 재건축사업이 추진되면 공동주택 부지의 일부가 되므로, 시가는 사업 시행을 전제로 한 인근 대지 시가와 기본적으로 같게 평가하고 개별요인만큼 감액합니다. 도로라는 사정만으로 일정 비율을 깎는 것은 위법합니다.
• 시가에는 개발이익이 포함되나요?
  포함됩니다. 매도청구의 시가는 매도청구 당시의 객관적 거래가격으로, 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격입니다. 재건축으로 생길 것으로 예상되는 개발이익이 들어간 가격이라는 뜻입니다.
• 매도청구는 언제까지 할 수 있나요?
  동의 여부 회답 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다. 회답 기간은 촉구를 받은 날부터 2개월입니다. 이 기간을 넘긴 청구는 효력을 다툴 여지가 있으므로 서면을 받은 날짜를 확인하십시오.
• 촉구서에 답을 안 하면 어떻게 되나요?
  촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 그 뒤 매도청구 대상이 되므로, 동의 여부를 정하지 못했더라도 기간 안에 의사를 밝혀 두는 편이 좋습니다.
• 토지만 가진 사람도 매도청구 대상인가요?
  대상입니다. 현행 법은 동의하지 않겠다고 회답한 토지등소유자와 함께 건축물 또는 토지만 소유한 자에게도 소유권과 그 밖의 권리를 매도하라고 청구할 수 있다고 정합니다. 도로 부지만 가진 소유자가 여기에 해당하는 경우가 많습니다.
• 감액할 때 무엇을 보나요?
  토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 같은 개별요인을 봅니다. 대법원은 이런 요인을 고려해 감액하는 방법이 타당하다고 하면서, 현황이 도로라는 이유만으로 인근 대지 가액의 3분의 1로 감액한 평가는 잘못이라고 했습니다.

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