재개발·재건축

재건축 조합설립에 동의하지 않으면 제 아파트는 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

조합설립에 끝까지 동의하지 않으면 사업시행자가 매도청구를 해서 아파트 소유권을 넘기라고 요구할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제64조는 사업시행계획인가 고시 후 30일 이내에 동의 여부를 서면으로 촉구하고, 2개월 이내에 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보아 그 뒤 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있다고 정합니다. 지금은 동의 촉구서를 받은 날짜부터 확인하십시오.

조합설립에 반대한다고 해서 바로 집을 빼앗기는 것은 아니고, 촉구서를 받은 뒤에도 동의할지 다시 결정할 기회가 있으므로 서둘러 헐값에 팔 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2012년부터 수도권의 한 재건축 단지 아파트에 살고 있습니다. 2023년 조합이 설립될 때 분담금이 부담돼 동의하지 않았는데, 2026년 7월 사업시행계획인가가 고시된 뒤 조합으로부터 동의 여부를 회답하라는 서면 촉구서를 받았습니다. 주변에서는 동의하지 않으면 집을 싼값에 뺏긴다고 합니다. A씨는 동의하지 않으면 어떻게 되는지, 회답을 언제까지 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조합설립에 동의하지 않으면 무슨 일이 생기나요?

사업시행계획인가 뒤 동의 촉구를 거쳐 매도청구를 받게 됩니다. 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」의 절차입니다.

촉구를 받은 소유자는 2개월 이내에 회답해야 하고, 기간 안에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 이 단계에서 동의하면 조합원이 되어 분양을 받을 수 있습니다.

매도청구는 언제, 어떻게 들어오나요?

회답 기간 2개월이 지난 때부터 2개월 이내에 사업시행자가 청구합니다. 사업시행자는 동의하지 않겠다고 회답한 소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 사람에게 건축물이나 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도하라고 청구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 조합이 소유권이전등기와 인도를 구하는 소송을 내고, 매매대금은 소송에서 정해집니다.

매도청구 기간이 지난 뒤에 한 청구는 효력이 문제 될 수 있습니다. 촉구서 도달일, 회답 기간 만료일, 매도청구 의사표시가 도달한 날을 각각 확인해 기간을 지켰는지 따져 보아야 합니다.

조합은 어느 정도 동의를 받아야 설립되나요?

재건축 추진위원회가 조합을 설립하려면 각 동별 구분소유자 과반수의 동의와 주택단지 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수 등의 인가를 받아야 합니다. 동별 구분소유자가 5명 이하인 동은 동별 요건에서 빠집니다.

이미 동의했는데 철회할 수 있나요?

조합설립 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있고, 30일이 지나지 않았더라도 조합설립을 위한 창립총회가 열린 뒤에는 철회할 수 없습니다. 다만 동의 후 동의서에 적힌 설계 개요나 정비사업비, 분담기준이 바뀌었다면 이 제한을 받지 않습니다. 철회서는 성명을 적고 지장을 찍은 뒤 신분증 사본을 붙여 내용증명으로 보내야 합니다.

재건축 조합설립 미동의 대응 순서

• 촉구서 수령일 확인 - 사업시행계획인가 고시일과 촉구서 도달일을 확인합니다. 2개월 회답 기간의 기산점입니다.
• 동의 여부 결정 - 예상 분담금과 매도 시 받을 금액을 비교합니다. 2개월 안에 서면으로 회답합니다.
• 매도청구 기간 점검 - 회답 기간 만료일부터 2개월 안에 청구가 들어왔는지 봅니다. 기간을 넘긴 청구는 다툼 대상입니다.
• 감정평가 대비 - 인근 거래 사례와 집 상태 자료를 모읍니다. 매매대금 산정 다툼의 자료가 됩니다.
• 소송 대응 - 조합이 소유권이전등기 소송을 내면 답변서를 내고 대금 감정을 신청합니다. 인도 시기와 이주비도 함께 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합설립 동의율 산정에 문제가 있거나 상가·토지만 소유한 경우, 사업이 신탁 방식으로 진행되는 경우에는 인가 서류와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구 소송과 조합설립인가 관련 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동의 촉구서는 언제 받게 되나요?
  사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내입니다. 도시 및 주거환경정비법 제64조 제1항은 재건축사업의 사업시행자가 이 기간 안에 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구하도록 정합니다. 조합설립 단계가 아니라 사업시행계획인가 뒤에 촉구가 이루어진다는 점을 기억해 두십시오.
• 촉구서에 답하지 않으면 어떻게 되나요?
  동의하지 않은 것으로 봅니다. 도시 및 주거환경정비법 제64조 제2항은 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하도록 하고, 제3항은 기간 안에 회답하지 않으면 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다고 정합니다. 그 결과 매도청구 대상이 되므로, 동의할 생각이 있다면 기간 안에 서면으로 회답해야 합니다.
• 매도청구는 언제까지 할 수 있나요?
  회답 기간이 끝난 때부터 2개월 이내입니다. 도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항은 회답 기간 2개월이 지나면 사업시행자가 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 동의하지 않겠다고 회답한 소유자에게 매도청구를 할 수 있다고 정합니다. 이 기간을 넘긴 매도청구는 효력이 다퉈질 수 있으므로 도달일을 확인해야 합니다.
• 상가나 땅만 가진 사람도 매도청구를 받나요?
  받을 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제64조 제4항은 동의하지 않겠다고 회답한 토지등소유자뿐 아니라 건축물 또는 토지만 소유한 사람에게도 매도청구를 할 수 있다고 정합니다. 재건축 구역 안의 상가 소유자나 토지만 가진 사람도 대상이 될 수 있으므로, 상가 분양 조건과 매도 시 대금을 비교해 결정해야 합니다.
• 조합설립에 필요한 동의율은 얼마인가요?
  동별 과반수와 전체 100분의 70 이상입니다. 도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항은 재건축 추진위원회가 조합을 설립하려면 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자 100분의 70 이상 및 토지면적 100분의 70 이상 토지소유자의 동의를 받도록 정합니다. 동의율 산정에 흠이 있으면 인가 자체를 다툴 수 있습니다.
• 동의를 철회하려면 어떻게 하나요?
  최초 동의일부터 30일 안에, 창립총회 전까지 해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제2항은 조합설립 동의를 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있고 창립총회 후에는 철회할 수 없다고 정합니다. 제3항에 따라 철회서에 성명을 적고 지장을 찍은 뒤 신분증 사본을 붙여 내용증명으로 보내야 합니다.

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