재개발·재건축

재건축 조합이 매도청구 판결 10년 뒤에 소유권을 넘겨 가면 말소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 매도청구 판결이 확정된 뒤 10년이 지나 조합의 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸했고 소유자가 소송에서 시효 완성을 주장하면, 조합이 대금을 공탁하고 마친 등기도 원인무효로 말소 대상이 됩니다. 대법원은 등기 절차에 흠이 없어도 실체관계에 부합하는 등기로 볼 수 없다고 판단했습니다. 지금은 판결 확정일과 그 뒤 조합의 압류·소송 기록이 있었는지부터 확인해 두십시오.

판결에 따라 조합이 대금을 공탁하고 등기를 마쳤다고 해서 그 등기가 무조건 유효해지는 것은 아닙니다. 등기 절차에 흠이 없어도 등기청구권 자체가 시효로 사라졌다면 말소를 구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 재건축 정비구역 안에 아파트와 상가를 가지고 있었는데, 조합설립에 동의하지 않아 2014년 조합이 낸 매도청구 소송에서 「6억 5,000만 원을 받으면서 소유권이전등기를 해 주라」는 판결을 받았고 그 판결이 그해 확정되었습니다. 사업이 멈춘 채 시간이 흘렀고, 조합은 그 사이 B씨를 상대로 강제집행이나 새 소송을 하지 않았습니다. 2025년 봄 조합은 판결에 적힌 대금 6억 5,000만 원을 공탁한 뒤 B씨 부동산을 조합 명의로 이전등기했습니다. B씨는 시세가 크게 오른 지금 판결 당시 금액으로 소유권을 넘겨야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도청구 판결 뒤 10년이 지나면 조합의 등기청구권은 사라지나요?

시효 중단 같은 특별한 사정이 없으면 사라집니다. 판결로 확정된 채권은 원래 시효가 짧은 채권이라도 소멸시효가 10년이고, 소유권이전등기청구권도 채권이므로 판결 확정일부터 10년간 행사하지 않으면 시효가 완성됩니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」도 같은 기준입니다.

대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다232523 판결은 재건축 조합이 매도청구 확정판결 뒤 10년이 지나 대금을 공탁하고 이전등기를 한 사안에서, 조합의 등기청구권은 그 10년이 지나면서 당연히 소멸했다고 보았습니다. 다만 조합이 그 사이 압류·가압류·재판상 청구를 했거나 소유자가 채무를 승인했다면 시효가 중단되어 계산이 달라집니다.

공탁하고 판결대로 등기했는데도 원인무효가 되나요?

됩니다. 동시이행 조건이 붙은 등기 판결은 반대의무를 이행한 뒤 집행문을 받은 때에 등기신청 의사표시의 효력이 생기므로, 조합은 대금을 공탁하고 그 절차대로 등기를 할 수 있습니다. 그러나 이 절차가 적법하다고 해서 사라진 권리가 되살아나지는 않습니다.

대법원은 시효 완성으로 등기청구권이 소멸한 뒤 등기가 이루어졌고, 소유자가 소송에서 시효 완성을 주장했다면 그 등기는 원인무효이므로 말소되어야 한다고 했습니다. 원심은 매매계약이 있었으니 실체관계에 부합하는 등기라고 보았지만, 대법원은 실체관계 부합 법리는 등기 절차에 흠이 있는 경우를 전제로 한 것이어서 이 사건에 적용할 수 없다고 판단했습니다.

시효 완성은 소송에서 내가 주장해야 하나요?

주장해야 합니다. 시효기간이 지나면 권리는 당연히 소멸하지만, 시효의 이익을 받는 사람이 소송에서 그 주장을 하지 않으면 법원은 그 사람의 뜻에 반해 시효 완성을 이유로 판단하지 않습니다. 말소등기청구 소장이나 답변서에 판결 확정일, 10년이 지난 날, 시효 중단 사유가 없었다는 사정을 적어야 합니다.

이 판결로 원고 1의 주위적·예비적 청구 부분은 서울고등법원으로 환송되었고, 최종 말소 여부는 환송 후 심리에서 정해집니다. 같은 사건에서 다른 원고들이 실효의 원칙이나 사정변경을 이유로 매매대금 증액을 구한 부분은 받아들여지지 않았습니다.

매도청구 소유자는 대금을 더 달라고 할 수 있나요?

판결이 확정된 매매대금을 시세 상승만을 이유로 올려 달라고 하기는 어렵습니다. 이 사건에서도 사정변경에 따른 매매대금 증액 청구와 환매청구는 모두 받아들여지지 않았습니다. 다투어 볼 수 있는 쟁점은 대금 증액보다 등기청구권의 시효 완성 여부입니다.

재건축 매도청구는 현재 사업시행계획인가 고시 뒤 동의 여부를 묻는 촉구 절차를 거쳐, 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자에게 하도록 정해져 있습니다. 매도청구 판결이 오래전에 확정된 사건이라면 그 뒤 조합의 권리 행사 기록을 확인하는 것이 먼저입니다.

시효 지난 이전등기 말소 대응 순서

• 판결 확정일 확인 - 매도청구 판결문과 확정증명원으로 확정일을 확인합니다. 10년 계산의 출발점입니다.
• 시효 중단 기록 조회 - 그 사이 조합의 압류·가압류·재판상 청구나 내가 채무를 인정한 문서가 있었는지 확인합니다. 중단 사유가 있으면 기간이 새로 진행합니다.
• 등기부와 공탁서 확보 - 이전등기 접수일과 공탁일, 공탁금액을 확인합니다. 시효 완성 뒤에 이뤄진 등기인지 판단하는 자료입니다.
• 말소등기청구 소송 - 시효 완성을 주장하며 원인무효 등기의 말소를 청구합니다. 시효 주장은 소송에서 직접 해야 효력이 있습니다.
• 처분금지가처분 검토 - 조합이 부동산을 제3자에게 넘기거나 철거하기 전에 가처분을 검토합니다. 소송 중 권리관계가 바뀌는 것을 막기 위함입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합이 판결 뒤 강제집행을 신청했거나 소유자가 대금 협의 문서를 남긴 경우에는 시효 중단 여부를 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구와 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 판결로 확정된 등기청구권도 시효가 있나요?
  있습니다. 민법 제165조 제1항은 판결로 확정된 채권의 소멸시효를 10년으로 정합니다. 소유권이전등기청구권도 채권이므로 매도청구 판결이 확정된 날부터 10년간 조합이 권리를 행사하지 않으면, 시효 중단 등 특별한 사정이 없는 한 소멸합니다.
• 조합이 대금을 공탁했으면 등기가 유효한가요?
  공탁만으로 유효해지지 않습니다. 민사집행법 제263조 제2항에 따라 반대의무 이행 뒤 집행문을 받으면 등기 절차는 적법하게 진행됩니다. 하지만 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다232523 판결은 등기청구권이 이미 시효로 소멸했고 소유자가 이를 주장하면 그 등기는 원인무효라고 보았습니다.
• 시효가 중단되는 경우는 어떤 때인가요?
  청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인이 있으면 시효가 중단됩니다. 민법 제168조가 정한 사유입니다. 조합이 판결 뒤 강제집행을 신청했거나 소유자가 채무를 인정하는 문서를 써 주었다면 그때부터 시효가 새로 진행하므로, 판결 뒤 오간 서류를 모두 확인해야 합니다.
• 시효 완성을 법원이 알아서 판단해 주나요?
  아닙니다. 시효기간이 지나면 권리는 당연히 소멸하지만, 시효의 이익을 받는 사람이 소송에서 주장하지 않으면 법원은 그 사람의 뜻에 반해 판단하지 않습니다. 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다232523 판결도 소유자가 시효 완성을 주장한 경우에 등기를 말소해야 한다고 했습니다.
• 실체관계에 부합하는 등기라는 주장은 왜 안 되나요?
  그 법리는 등기 절차에 흠이 있지만 실제 권리관계와 맞는 경우에 적용되기 때문입니다. 대법원은 조합이 판결대로 공탁하고 등기해 절차상 흠이 없는 사안에는 이 법리를 적용할 수 없고, 등기청구권이 시효로 소멸했으니 등기와 맞는 실체관계도 없다고 판단했습니다.
• 땅값이 올랐으니 대금을 더 달라고 할 수 있나요?
  어렵습니다. 같은 사건에서 다른 원고들이 사정변경을 이유로 매매대금 증액과 환매를 구했지만 대법원은 원심의 기각 판단을 유지했습니다. 시세 상승만으로는 확정판결의 대금을 바꿀 근거가 되지 않으므로, 다툴 쟁점은 등기청구권의 시효 완성 여부입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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