재개발·재건축

재건축 매도청구에서 여러 호실을 한꺼번에 감정하면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

따로 등기되고 거래될 수 있는 여러 호실을 같은 용도로 쓴다는 이유만으로 일괄감정했다면 다툴 수 있습니다. 대법원 2020다226490 판결의 개별평가 원칙과 일괄평가 요건, 매도청구 감정 대응 방법을 정리했습니다.

네, 따로 등기되고 따로 거래될 수 있는 여러 호실을 같은 용도로 쓴다는 이유만으로 한꺼번에 감정했다면 다툴 수 있습니다. 대법원은 감정평가는 대상물건마다 개별로 하는 것이 원칙이고, 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있을 때만 일괄평가할 수 있다고 보았습니다. 매도청구 소송이 들어왔다고 해서 조합이 제시한 감정 금액을 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F교회는 재건축 단지 상가의 3개 호실을 2009년과 2014년에 차례로 사서 예배실과 교육실, 휴게실로 써 왔습니다. 조합설립에 동의하지 않자 조합은 매도청구 소송을 냈고, 법원 감정인은 3개 호실을 하나로 묶어 평가했습니다. 감정서에는 면적이 넓어 비교 사례보다 불리하다는 이유로 감액 보정이 들어가 있었습니다. 2026. 8. 24. 1심 감정 결과를 받아 본 교회 측은 호실별로 감정했다면 금액이 더 높았을 텐데 다툴 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

재건축조합이 단지 내 상가에 있는 교회 소유 3개 호실에 매도청구권을 행사했고, 1심 감정인은 교회가 이 호실들을 부속시설로 함께 쓴다며 일괄평가했습니다. 감정인은 3개 호실의 총전유면적 542.4㎡를 비교 거래사례 66.18㎡와 견주어 규모 면에서 열세라고 보고 개별요인에 반영했습니다. 원심은 모두 교회 활동에 쓰이니 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계라며 감정 결과를 그대로 채택했습니다.

대법원은 이 부분을 파기했습니다. 이 상가는 집합건물법 시행 전에 등기되어 호수별로 건물등기가 되어 있었고, 교회도 각 호실을 따로따로 취득했습니다. 각 호실은 실질적인 구분건물로서 구조상·이용상 독립성이 있었습니다. 대법원은 교회가 부속시설로 이용하고 있다는 사정만으로 “일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어렵다.”고 했습니다. 개별평가하면 각 호실이 비교 사례와 따로 비교되어 합계액이 더 많을 가능성이 있다는 점도 지적했습니다.

일괄평가는 언제 허용되나요?

둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 서로 용도상 불가분의 관계가 있을 때만 예외로 허용됩니다. 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항은 감정평가를 대상물건마다 개별로 하도록 정하고, 제2항이 그 예외를 둡니다. 이 규칙은 감정평가법의 위임을 받은 것으로 현행 문언도 판결 당시와 같습니다.

판단 기준은 소유자가 지금 어떻게 쓰느냐가 아니라 시장에서 따로 거래될 수 있는지입니다. 등기가 호실별로 되어 있는지, 벽과 출입문으로 구분되는지, 실제로 각각 취득했는지가 개별성을 뒷받침합니다. 반대로 건물과 그 부지처럼 떼어 팔기 어려운 관계라면 일괄평가가 허용될 수 있습니다. 같은 이유로 하나의 물건이라도 가치가 다른 부분은 구분해 평가할 수 있습니다.

매도청구 소송에서 감정은 어떻게 다투나요?

감정 결과는 법원이 매매대금을 정하는 핵심 자료이므로, 감정서가 나오면 바로 평가 방법을 점검해야 합니다. 일괄평가 여부, 비교 거래사례 선정, 면적 보정 같은 개별요인 반영이 주요 쟁점입니다. 이 사건에서도 교회는 종물 평가 누락, 비교표준지와 거래사례 선정, 개발이익 반영 등을 함께 다투었지만, 대법원은 일괄평가 부분만 받아들였습니다.

그래서 막연히 금액이 낮다고 주장하기보다 감정 규칙 위반처럼 구체적 근거를 들어야 합니다. 감정인에게 사실조회를 하거나 감정 보완을 신청하고, 필요하면 재감정을 신청합니다. 매도청구 자체가 재산권 침해라는 주장은 받아들여지기 어렵고, 이 점은 「재건축에 반대했는데 내 집을 팔라는 매도청구는 위헌 아닌가요?」에서 자세히 설명했습니다.

매도청구를 받으면 언제 무엇을 해야 하나요?

현행 도시정비법에서는 사업시행계획인가가 고시된 뒤 동의 여부를 묻는 촉구서가 먼저 옵니다. 촉구를 받은 날부터 2개월 안에 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보고, 사업시행자는 그 기간이 끝난 때부터 2개월 안에 건축물과 토지의 소유권을 매도하라고 청구할 수 있습니다.

촉구서를 받은 단계에서 조합 참여와 매도청구 중 어느 쪽이 유리한지 따져야 합니다. 매도청구로 가기로 했다면 소송이 들어오기 전에 등기, 취득 자료, 구조 사진을 미리 모아 두는 것이 좋습니다. 감정은 소송이 시작된 뒤 한 번에 이루어지는 경우가 많아, 그때 자료가 없으면 감정인이 현황만 보고 묶어서 평가하기 쉽습니다.

재건축 매도청구 감정 대응 순서

• 등기 현황 정리 - 호실별 건물등기와 대지권, 취득 시기를 표로 정리합니다.
• 구조·이용 독립성 자료 - 벽, 출입문, 계량기 등 호실별 구분을 사진과 도면으로 남깁니다.
• 감정서 검토 - 일괄평가 여부와 면적·규모 보정 근거를 확인합니다.
• 사실조회·보완 신청 - 감정인에게 개별평가 시 금액을 묻거나 보완 감정을 신청합니다.
• 항소심 대응 - 1심에서 바로잡지 못하면 항소심에서 감정 규칙 위반을 다시 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 호실별 등기 상태와 구조상·이용상 독립성, 실제 취득 경위에 따라 일괄평가가 허용되는지와 매매대금이 달라집니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구 소송과 감정평가 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 같은 건물 안 여러 호실도 따로 감정해야 하나요?
  원칙적으로 그렇습니다. 감정평가는 대상물건마다 개별로 해야 하고, 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있을 때만 일괄평가할 수 있습니다. 호실별로 등기되어 있으면 개별성이 강하게 인정됩니다.
• 소유자가 여러 호실을 함께 쓰면 일괄평가가 맞나요?
  그 사정만으로는 부족합니다. 대법원은 교회가 부속시설로 함께 이용한다는 사정만으로 일체 거래나 용도상 불가분 관계를 단정할 수 없다고 했습니다.
• 감정평가의 원칙은 어디에 정해져 있나요?
  감정평가법은 감정평가법인등이 지켜야 할 원칙과 기준을 국토교통부령으로 정하도록 하고, 그에 따른 감정평가에 관한 규칙이 개별평가 원칙과 일괄평가 예외를 정합니다.
• 감정 결과가 이상하면 재감정을 받을 수 있나요?
  감정인 사실조회나 보완 감정, 재감정을 신청할 수 있습니다. 다만 법원은 감정 규칙 위반 등 구체적 잘못이 드러나야 받아들이는 경향이 있으므로, 어느 항목이 왜 잘못인지 특정해야 합니다.
• 한 호실 안에서도 가치가 다른 부분은 나눠 평가하나요?
  하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분해 감정평가할 수 있습니다. 예를 들어 같은 호실 안에 용도가 다른 부분이 있으면 구분평가를 요청할 수 있습니다.
• 종교시설이라는 이유로 매도청구를 거부할 수 있나요?
  어렵습니다. 이 사건에서 교회는 종교의 자유와 재산권 침해를 주장했지만, 대법원은 매도청구가 위법하다는 주장을 받아들이지 않고 매매대금 산정 부분만 다시 심리하게 했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 재건축에 반대했는데 내 집을 팔라는 매도청구는 위헌 아닌가요?
• 재건축 매도청구 소송은 소장 접수와 송달 중 언제까지 기간을 지켜야 하나요?
• 재건축 분양신청을 안 한 조합원에게 조합이 매도청구로 등기를 넘겨받을 수 있나요?
• 재건축 조합이 매도청구로 등기 소송을 걸면 행정소송인가요?
• 재건축 매도청구 소송에서 받은 지연손해금도 기타소득으로 세금을 내나요?
• 재건축 조합이 매도청구 판결 10년 뒤에 소유권을 넘겨 가면 말소할 수 있나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기