가처분

저당권설정 처분금지가처분 뒤 소유자가 바뀌었는데 승소하면 그 등기가 지워지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 저당권설정등기청구권을 보전하는 처분금지가처분 뒤에 된 소유권이전등기나 가압류등기는 지워지지 않지만, 그 권리로 가처분채권자의 저당권에 대항할 수 없습니다. 가처분은 피보전권리의 범위 안에서만 뒤 처분의 효력을 부정하고, 저당권은 소유권 이전을 막지 않기 때문이라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 가처분 등기일과 그 뒤 등기들의 날짜를 등기부로 확인해 두십시오.

가처분 뒤 소유자가 바뀌었다고 새 소유자를 상대로 소송을 다시 할 필요는 없습니다. 원래 소유자를 상대로 받은 승소 판결로 저당권설정등기를 하면 새 소유자와 뒤 가압류권자는 그 저당권에 대항하지 못합니다.

이런 상담이 많습니다

BB건설은 2024년 3월 건물주 CC씨에게서 받을 공사대금 5억원을 담보하려고, 저당권을 설정해 주기로 한 약정에 따라 건물에 처분금지가처분 등기를 했습니다. 그 뒤 2024년 7월 건물이 DD씨에게 팔려 소유권이전등기가 됐고, 9월에는 CC씨의 다른 채권자가 가압류 등기를 했습니다. BB건설은 2026년 1월 CC씨를 상대로 저당권설정등기 청구 소송에서 승소 판결이 확정됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가처분 뒤에 된 소유권이전등기는 말소되나요?

말소되지 않습니다. 처분금지가처분 뒤 가처분채권자가 본안에서 승소하면 피보전권리의 범위 안에서만 가처분에 어긋나는 처분의 효력을 부정할 수 있습니다. 저당권설정등기청구권은 소유권 이전과 양립할 수 있으므로, 뒤에 된 소유권이전등기나 가압류등기 자체는 저당권 취득에 장애가 되지 않아 남습니다.

처분금지가처분은 다툼의 대상에 관해 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란할 염려가 있을 때 하는 보전처분입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 구조를 둡니다.

그러면 가처분 뒤 권리자들과의 우열은 어떻게 되나요?

가처분채권자의 저당권 취득과 저촉되는 범위에서는 가처분등기 뒤에 등기된 권리 취득이나 처분 제한으로 가처분채권자에게 대항할 수 없습니다. 위 사례에서 DD씨는 BB건설의 저당권이 붙은 건물을 취득한 것이 되고, 뒤 가압류채권자는 경매에서 BB건설보다 뒤에서 배당을 받습니다.

이를 드러내기 위해 등기관은 가처분채권자 명의의 저당권 등 소유권 외 권리의 설정등기를 할 때 그 등기가 가처분에 기초한 것이라는 뜻을 기록합니다.

저당권설정 뒤 가처분등기가 지워지면 우선순위를 잃나요?

잃지 않습니다. 같은 판결은 피보전권리 실현을 위한 저당권설정등기가 되면 가처분은 목적을 달성해 효력을 잃고 가처분등기는 남겨 둘 필요가 없을 뿐이므로, 그 뒤 가처분등기가 말소되더라도 여전히 가처분등기 뒤에 등기된 권리로 가처분채권자의 저당권 취득에 대항할 수 없다고 보았습니다. 이 사건에서도 저당권자의 채권이 뒤 채권자보다 먼저 배당돼야 한다고 판단했습니다.

저당권설정 처분금지가처분 대응 순서

• 등기부 확인 - 가처분 등기일과 그 뒤 소유권이전·가압류 등기일을 확인합니다. 가처분보다 뒤인 권리가 대항하지 못합니다.
• 본안 판결 확정 - 원래 소유자를 상대로 저당권설정등기 청구 판결을 확정받습니다. 소유자가 바뀌어도 상대방은 그대로입니다.
• 저당권설정등기 신청 - 판결로 저당권설정등기를 신청하고 가처분에 기초한다는 기록을 확인합니다. 우선순위의 표시가 됩니다.
• 경매·배당 참여 - 경매가 진행되면 저당권자로 채권계산서를 냅니다. 뒤 권리자보다 먼저 배당받습니다.
• 배당표 점검 - 뒤 채권자와 동순위로 안분된 배당표라면 배당기일에 이의합니다. 가처분등기 말소를 이유로 한 안분은 잘못입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가처분 전에 이미 선순위 근저당권이나 가압류가 있었거나 가처분의 피보전권리 금액과 판결 금액이 다르면 등기부와 판결문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 처분금지가처분과 본안 등기청구, 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 저당권설정 가처분 뒤의 이전등기는 지워지나요?
  지워지지 않습니다. 대법원 2015다202360 판결은 저당권설정등기청구권을 보전하는 처분금지가처분 뒤의 소유권이전등기나 처분제한 등기는 가처분채권자의 저당권 취득에 장애가 되지 않아 말소되지 않는다고 보았습니다. 대신 그 권리로 가처분채권자에게 대항하지 못합니다.
• 소유권이전등기청구권 가처분과 무엇이 다른가요?
  피보전권리의 범위가 다릅니다. 가처분 위반행위의 효력은 피보전권리 범위 안에서만 부정되는데, 소유권이전등기청구권은 뒤 소유권이전과 양립할 수 없지만 저당권설정등기청구권은 양립할 수 있습니다. 그래서 저당권설정 가처분에서는 뒤 등기가 순위에서 밀릴 뿐 지워지지 않습니다.
• 새 소유자를 상대로 다시 소송해야 하나요?
  아닙니다. 가처분 당시 소유자를 상대로 받은 저당권설정등기 판결로 등기를 할 수 있고, 가처분 뒤 소유권을 취득한 사람은 그 저당권에 대항하지 못합니다. 민사집행법 제305조 제3항에 따라 가처분 사실이 등기부에 기입되어 있기 때문입니다.
• 가처분에 기초한 등기라는 표시는 왜 하나요?
  뒤 권리자보다 앞선다는 점을 등기부에 드러내기 위해서입니다. 부동산등기법 제95조는 가처분채권자 명의의 소유권 외 권리 설정등기를 할 때 그 등기가 가처분에 기초한 것이라는 뜻을 기록하도록 정합니다. 등기 뒤 이 기록이 붙었는지 확인하십시오.
• 저당권 등기 뒤 가처분등기가 지워지면요?
  우선순위는 그대로입니다. 같은 판결은 저당권설정등기가 되면 가처분은 목적을 달성해 효력을 잃고 가처분등기는 존치할 필요가 없을 뿐이므로, 그 뒤 말소되더라도 뒤 권리자는 가처분채권자의 저당권 취득에 대항할 수 없다고 보았습니다.
• 배당에서 뒤 채권자와 안분하면 어떻게 하나요?
  배당기일에 이의하고 배당이의의 소로 다툽니다. 가처분에 기초한 저당권의 피담보채권은 가처분 뒤에 권리를 취득한 채권자보다 먼저 배당돼야 합니다. 가처분등기가 말소됐다는 이유로 동순위 안분을 한 배당표는 판례에 어긋납니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다

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