주택 임대차

제가 살지 않고 전차인이 사는 집도 제 임차인 대항력이 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 전차인이 집을 넘겨받아 자기 주민등록을 마쳤고 그 전대가 임대인 승낙을 받았거나 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있다면, 직접 살지 않는 임차인도 간접점유로 대항력이 인정됩니다. 대법원은 이때 대항요건은 임차인 본인이 아니라 실제로 사는 전차인의 주민등록으로 갖춘다고 봅니다. 지금은 전차인의 전입일과 임대인에게 보낸 통지 기록을 확인하십시오.

내 주민등록을 그 집에 남겨 두어야 대항력이 유지된다고 생각할 필요는 없습니다. 실제로 살지 않는 임차인의 주민등록은 오히려 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2023년 8월 건설회사 소유 빌라를 보증금 1억1천만원에 임차해 살았습니다. 2025년 계약이 끝날 무렵 건설회사가 부도나 사무실이 비었고 임직원 연락도 끊겼습니다. 다른 지역으로 직장을 옮겨야 했던 P씨는 확정일자를 받은 뒤 후배에게 집을 전대했고, 후배는 이사한 날 전입신고를 마쳤습니다. P씨는 자신이 살지 않아도 보증금을 지킬 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

간접점유로도 대항요건을 갖출 수 있나요?

갖출 수 있습니다. 대항요건은 임차인이 직접 살면서 점유하는 경우뿐 아니라 전차인처럼 다른 사람의 점유를 통해 간접점유하는 경우에도 인정됩니다. 다만 이때 필요한 주민등록은 실제로 사는 직접점유자의 주민등록입니다.

대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결은 실제로 살지 않는 간접점유자인 임차인은 주민등록 대상인 그 주택에 주소나 거소를 가진 사람이 아니어서, 임차인 자신의 주민등록으로는 대항요건을 적법하게 갖출 수 없다고 보았습니다. 점유매개관계에 따라 실제로 사는 직접점유자가 자기 주민등록을 마쳐야 임차인의 임대차가 대항력을 얻습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법」도 30일 이상 거주할 목적으로 주소나 거소를 가진 사람을 등록 대상으로 정하고 있습니다.

임대인 동의 없는 전대라면 어떻게 되나요?

원칙적으로는 해지 사유이지만, 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있으면 전대가 임대인에게도 유효하고 전차인의 주민등록으로 임차인의 대항요건이 유지됩니다.

대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 전대가 임대인에게도 적법·유효하면 전차인이 집을 넘겨받아 주민등록을 마친 것으로 임대차가 충분히 공시되고, 이미 대항을 받던 제3자에게 불측의 손해도 없다고 보았습니다. 임대인 건설회사가 부도나 임직원 소재조차 알 수 없는 상황에서 생업 때문에 이사해야 했다면, 이런 특별한 사정이 인정될 여지가 큽니다.

연락이 끊긴 임대인 회사에게 보증금은 어떻게 받나요?

보증금은 계약 상대방인 임대인에게 청구하고, 집이 경매되면 대항력과 우선변제권으로 배당받습니다. 간접점유 대항요건이 유지되면 경매 매수인에게도 대항할 수 있어, 배당에서 다 받지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 수 있습니다.

임대인 회사와 연락이 끊겼다면 법인 등기부로 대표자와 본점 주소를 확인해 보증금 반환 소송을 냅니다. 송달이 안 되면 공시송달로 판결을 받을 수 있고, 판결로 회사 재산이나 임차주택에 강제집행을 합니다.

간접점유 임차인 대응 순서

• 전차인 전입 날짜 맞추기 - 전차인이 이사 당일 전입신고를 하게 합니다. 내 전출과 공백이 생기지 않게 합니다.
• 임대인에 서면 통지 - 전대 사실과 보증금 반환 요청을 내용증명으로 보냅니다. 반송돼도 연락이 끊긴 사정의 증거가 됩니다.
• 법인 등기 확인 - 임대인 회사의 법인 등기부로 대표자·본점 소재지·청산 여부를 확인합니다. 소송 상대와 송달 주소를 정합니다.
• 보증금 반환 소송 - 판결을 받아 집행 근거를 만듭니다. 연락이 끊겼으면 공시송달을 신청합니다.
• 경매 대응 - 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 전차인 주민등록초본을 대항요건 증명 자료로 붙입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 전대를 이유로 해지 통지를 보냈거나 전차인이 원래 용도와 다르게 쓰고 있다면 계약서와 통지를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 간접점유란 무엇인가요?
  임차인이 직접 살지 않고 전차인처럼 다른 사람을 통해 집을 점유하는 것을 말합니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 주택임대차보호법상 대항요건이 이런 간접점유의 경우에도 인정될 수 있다고 보았습니다.
• 제 주민등록을 남겨 두면 안 되나요?
  실제로 살지 않는 임차인의 주민등록은 대항요건이 되지 않습니다. 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결은 간접점유자인 임차인은 주민등록 대상이 아니어서 그 주민등록은 적법하지 않다고 보았습니다. 전차인이 전입해야 합니다.
• 전대에 임대인 동의가 꼭 필요한가요?
  원칙적으로 필요합니다. 임차인은 임대인 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 동의가 없었다는 이유만으로 해지할 수 없다는 것이 판례입니다.
• 임대인 회사가 부도나면 특별한 사정인가요?
  인정될 여지가 큽니다. 원안 사례처럼 임대인 회사가 부도나 임직원 소재도 알 수 없고 보증금을 돌려받지 못한 채 생업 때문에 이사해야 했다면, 전대가 임대인의 신뢰나 이익을 해치는 배신적 행위라고 보기 어렵습니다. 경위를 문서로 남겨야 합니다.
• 연락이 안 되는 회사를 어떻게 소송하나요?
  법인 등기부로 본점 주소와 대표자를 확인해 소장을 냅니다. 송달이 되지 않으면 공시송달 절차로 판결을 받을 수 있습니다. 판결이 확정되거나 가집행이 붙으면 회사 재산이나 임차주택에 강제집행을 할 수 있습니다.
• 경매되면 전차인이 배당받나요?
  배당받는 사람은 임차인입니다. 전차인의 점유와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 유지되는 것이므로, 배당요구도 임차인 이름으로 하고 전차인 주민등록초본을 증명 자료로 붙입니다. 전차인은 임차인과의 전대차계약에 따라 보증금을 돌려받습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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