주택 임대차

무허가건물에 오래 세 들어 살았는데 전입신고를 받아 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 무허가건물이라도 30일 이상 생활의 근거로 실제 거주하고 있다면 구청이나 주민센터는 전입신고를 받아 주어야 합니다. 대법원 전원합의체는 전입신고 심사 대상이 30일 이상 거주할 목적으로 거주지를 옮기는지 여부로만 제한된다고 판단했습니다. 지금은 실제로 그 집에서 살아온 기간을 보여 줄 자료부터 모아 두십시오.

건물이 철거 대상이라거나 등기가 없다는 이유만으로 전입을 포기할 필요는 없습니다. 주민센터가 보는 것은 건물의 허가 여부가 아니라 실제로 사는지입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년부터 무허가건물 소유자와 월세 계약을 맺고 그 집에서 가족과 살아왔습니다. 2026년 봄 집주인이 집을 팔거나 경매에 넘어갈 수 있다는 이야기를 듣고 뒤늦게 전입신고를 하려 했지만, 주민센터는 무허가건물이라 전입을 받을 수 없다고 안내했습니다. C씨는 전입이 안 되면 보증금을 지킬 방법이 없을까 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

구청이 무허가건물이라는 이유로 전입신고를 거부할 수 있나요?

거부할 수 없습니다. 주민등록 대상은 30일 이상 거주할 목적으로 관할 구역에 주소나 거소를 가진 사람이고, 전입신고를 받은 행정청은 이 거주 목적과 사실만 심사할 수 있습니다.

대법원은 무허가건물을 생활의 근거지로 삼아 10년 이상 살아온 사람의 전입신고를 거부한 처분을 취소하면서, 투기 방지나 이주대책 요구 방지, 무허가건물 관리 같은 사유는 다른 법률로 규율할 문제이고 전입신고 수리 단계에서 고려할 수 없다고 판단했습니다. 이 판결로 무허가건물을 이유로 전입을 거부할 수 있다고 본 종전 대법원 판결은 변경되었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법」도 심사 대상에 관한 틀은 같습니다.

거꾸로 실제로 살지 않으면서 주소만 옮기는 것은 허용되지 않습니다. 시장·군수·구청장은 사실조사로 신고 내용이 사실과 다르다고 확인하면 사실대로 신고하라고 최고하여야 합니다.

전입신고가 거부되면 어떻게 다투나요?

먼저 주민센터에 거부 사유를 문서로 달라고 요청하고, 그 거부 처분에 대해 행정심판을 청구하거나 곧바로 취소소송을 제기합니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 청구해야 합니다.

다툴 때는 실제 거주를 보여 주는 자료가 결론을 좌우합니다. 월세 이체 내역, 전기·수도 요금 고지서, 같은 주소로 받은 우편물, 이웃의 확인서 같은 자료를 거주 기간 순서대로 준비합니다. 전입신고는 새 거주지로 옮긴 날부터 14일 이내에 하도록 되어 있으므로, 오래 늦어진 경우 과태료 문제가 생길 수 있다는 점도 함께 고려합니다.

무허가건물 임차인도 주택임대차보호법으로 보호받나요?

보호받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 주거용인지는 건축물대장이나 등기 같은 공부상 표시가 아니라 실제 용도로 판단합니다.

다만 대항력은 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 입주한 지 오래됐더라도 전입신고 전에는 대항력이 없으므로, 전입신고가 늦어질수록 그 사이에 생긴 권리보다 뒤로 밀립니다. 무허가건물은 등기가 없는 경우가 많아 매매는 건물 인도로, 경매는 미등기건물 경매 절차로 진행되므로 소유자가 바뀌는 시점을 따로 확인해야 합니다.

무허가건물 전입신고 대응 순서

• 거주 자료 정리 - 계약서, 월세 이체 내역, 공과금 고지서를 연도별로 모읍니다. 30일 이상 실제 거주를 증명하는 자료입니다.
• 전입신고 제출 - 주민센터에 전입신고를 하고 접수 사실을 확인합니다. 수리되면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 거부 사유 문서화 - 거부되면 사유를 적은 문서를 요청합니다. 거부 처분을 다툴 때 대상이 특정됩니다.
• 행정심판·소송 - 거부를 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 제기합니다. 기간을 넘기면 다툴 수 없습니다.
• 확정일자 받기 - 전입과 함께 임대차계약서에 확정일자를 받습니다. 경매 시 배당 순위를 확보하는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 이미 철거 명령을 받았거나 30일 안에 철거가 확정된 경우에는 처분 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 행정처분 취소소송과 주택 임대차 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무허가건물이면 전입신고가 안 되나요?
  실제로 30일 이상 거주할 목적이라면 됩니다. 대법원 2009. 6. 18. 선고 2008두10997 전원합의체 판결은 전입신고 심사 대상이 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적으로 거주지를 옮기는지 여부로 제한되고, 무허가건물의 관리나 투기 방지는 고려할 수 없다고 보았습니다.
• 철거 예정 건물이어도 전입할 수 있나요?
  철거가 예정돼 있다는 것만으로는 거부 사유가 되지 않습니다. 주민등록법 제6조 제1항은 30일 이상 거주할 목적의 주소나 거소를 가진 사람을 등록 대상으로 정하므로, 30일 안에 철거가 확정된 경우처럼 거주 목적 자체가 인정되기 어려운 사정이 없다면 전입을 받아 주어야 합니다.
• 거부당하면 언제까지 다퉈야 하나요?
  거부를 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 제기해야 합니다. 행정심판법 제27조 제1항과 행정소송법 제20조 제1항이 같은 기간을 정하고, 이 기간이 지나면 거부 처분을 다툴 수 없어 새로 전입신고를 하는 수밖에 없습니다.
• 실제로 안 살면서 주소만 옮겨도 되나요?
  안 됩니다. 주민등록법 제20조 제2항에 따라 행정청은 사실조사로 신고 내용이 사실과 다르다고 확인하면 사실대로 신고하라고 최고하고, 응하지 않으면 등록사항을 정정하거나 말소할 수 있습니다. 거주 없이 옮긴 주소로는 임차인 대항력도 인정받기 어렵습니다.
• 무허가건물 임차인도 대항력이 있나요?
  주거용으로 쓰고 있다면 있습니다. 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결은 주거용 건물인지를 공부상 표시가 아니라 실제 용도로 판단한다고 보았습니다. 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생기므로 전입신고가 늦으면 그만큼 늦게 생깁니다.
• 오래 살다 늦게 전입하면 불이익이 있나요?
  대항력이 전입 다음 날부터 생기는 것이 가장 큰 불이익입니다. 또 주민등록법 제16조 제1항은 새 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하도록 정하고 있어 신고 지연에 따른 과태료가 문제될 수 있습니다. 늦었더라도 지금 신고하는 편이 낫습니다.

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