주택 임대차

제가 빌린 집에 다른 사람이 살며 전입했는데 제 임차권도 보호되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임차인이 직접 살지 않아도 임차인과의 약정에 따라 실제로 사는 사람이 그 주소로 전입신고를 마쳤다면 임차인은 대항력을 취득합니다. 대법원 2000다55645 판결은 간접점유자인 임차인 자신의 주민등록으로는 부족하고 실제 거주하는 직접점유자의 주민등록이 있어야 한다고 보았습니다. 지금은 실제 거주자의 주민등록초본으로 전입일을 확인해 두십시오.

임차인 본인이 반드시 그 집으로 주소를 옮겨야만 보호받는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025. 2. 서울의 투룸을 보증금 1억 5천만원에 임차한 뒤, 지방 근무 때문에 대학원에 다니는 조카에게 그 집에서 살게 했습니다. 조카는 2025. 2. 입주하면서 그 주소로 전입신고를 했지만 C씨 본인의 주민등록은 지방 근무지에 있습니다. 집주인이 바뀐다는 소식을 듣고 C씨는 자신이 새 집주인에게 보증금을 주장할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 직접 살지 않아도 대항력이 생기나요?

생깁니다. 대항력은 임차인이 직접 점유하는 경우뿐 아니라 다른 사람의 점유를 매개로 간접점유하는 경우에도 인정됩니다. 이때 필요한 주민등록은 실제로 그 집에 사는 직접점유자의 것입니다. 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결은 임차인과의 점유매개관계에 따라 실제 거주하는 사람이 자기 주민등록을 마친 때에 비로소 임차인의 임대차가 제3자에게 대항력을 갖는다고 보았습니다.

C씨의 조카는 C씨와의 약정에 따라 그 집에 살며 전입신고를 마쳤으므로, C씨는 그 다음 날부터 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 새 집주인은 임대인 지위를 승계하므로 만기에 보증금을 돌려줄 의무도 넘겨받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.

임차인 본인 주민등록만 옮기면 안 되나요?

안 됩니다. 직접 살지 않는 임차인은 주민등록 대상인 그 주택에 주소나 거소를 가진 사람이 아니어서, 그 사람의 전입은 적법한 주민등록으로 인정되지 않습니다. 임차인만 전입하고 실제 거주자는 전입하지 않으면 대항요건을 갖추지 못한 것이 됩니다.

실제 거주자는 이사한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 대항력은 신고일 다음 날 생기므로 신고가 늦어지면 그 사이 설정된 근저당보다 순위가 밀립니다.

점유매개관계는 어떻게 증명하나요?

실제 거주자가 임차인의 허락이나 약정에 따라 산다는 점을 보여 주는 자료로 증명합니다. 임차인과 거주자 사이의 사용대차·전대차 약정서, 관리비·공과금 부담 내역, 임대인이 거주 사실을 알았다는 문자가 쓰입니다. 임대인 동의 없는 전대라면 임대인과의 관계에서 해지 사유가 될 수 있으므로 동의 여부도 함께 확인해야 합니다.

위 2017다212194 판결은 주택의 인도를 점유의 이전으로 보고, 현관 키를 넘겼는지, 출입 비밀번호를 알려 주었는지 같은 사정으로 사실상 지배를 판단한다고 보았습니다. 거주자에게 현관 키를 넘긴 날짜도 기록해 두면 좋습니다.

간접점유 대항력 대응 순서

• 거주자 전입 확인 - 실제 사는 사람의 주민등록초본으로 전입일을 확인합니다. 대항력 발생일의 기준입니다.
• 등기부 순위 대조 - 등기사항전부증명서의 근저당·가압류 날짜와 전입일 다음 날을 비교합니다. 앞서야 새 소유자와 경매 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 점유매개 약정 정리 - 거주자와의 약정서, 관리비 부담 내역을 모읍니다. 간접점유를 증명하는 자료입니다.
• 확정일자 확인 - 임대차계약서에 확정일자를 받았는지 봅니다. 경매 때 우선변제를 받으려면 필요합니다.
• 임대인 동의 확인 - 다른 사람을 살게 한 사실에 임대인이 동의했는지 확인합니다. 무단 전대 해지 다툼을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 거주자가 임차인과 무관하게 따로 계약한 사람이거나 임대인이 동의하지 않은 전대라면 계약 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인은 전입 안 하고 거주자만 해도 되나요?
  됩니다. 임차인이 직접 살지 않고 다른 사람을 살게 한 경우에는 실제로 사는 직접점유자가 전입신고를 마쳐야 대항력이 생깁니다. 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결은 간접점유자인 임차인 자신의 주민등록은 적법한 주민등록이 아니라고 보았습니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  실제 거주자가 집을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 주민등록은 전입신고를 한 때 된 것으로 보므로 신고일이 기준이고, 그 다음 날 0시부터 제3자에게 효력이 있습니다. 같은 날 근저당이 설정되면 근저당이 앞섭니다.
• 거주자가 주소를 옮기면 어떻게 되나요?
  대항력이 끊길 수 있습니다. 대항요건은 취득할 때만이 아니라 유지하는 동안 계속 있어야 하므로, 거주자가 다른 곳으로 전출하면 그때부터 대항력을 잃습니다. 다시 전입하면 새 전입일 기준으로 대항력이 새로 생겨 그 사이 설정된 권리보다 뒤로 밀립니다.
• 다른 사람을 살게 하려면 임대인 동의가 필요한가요?
  임대인 동의 없이 제3자에게 사용하게 하면 무단 전대로 해지 사유가 될 수 있습니다. 가족처럼 임차인과 함께 사는 경우와 달리 임차인이 빠지고 다른 사람만 사는 형태라면 동의를 문자로 받아 두는 편이 안전합니다. 동의 없는 전대는 계약갱신요구 거절 사유이기도 합니다.
• 확정일자는 누구 이름으로 받나요?
  임대차계약서의 임차인 명의로 받습니다. 확정일자는 계약서에 받는 것이므로 거주자가 따로 받을 필요는 없고, 거주자의 전입과 임차인 계약서의 확정일자가 함께 갖춰지면 경매에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 순위는 두 요건 중 늦은 날을 기준으로 합니다.
• 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
  실제 거주자는 새 주소로 옮긴 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 대항력은 신고한 다음 날 생기므로 늦게 신고하면 그 사이 들어온 근저당보다 순위가 밀립니다. 입주하는 날 바로 신고하는 것이 안전합니다.

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