주택 임대차

집주인 동의로 전대했는데 제 주민등록만 남겨 두면 대항력이 유지되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 집주인 동의를 받아 전대했더라도 실제로 사는 전차인이 전입신고를 하지 않고 이사 나간 임차인의 주민등록만 남아 있다면 대항력은 유지되지 않습니다. 대법원은 간접점유자인 임차인의 주민등록은 적법한 주민등록이 아니라고 봅니다. 지금은 전차인이 전입신고를 했는지와 그 날짜를 확인하십시오.

임대인 동의를 받았으니 주민등록은 신경 쓰지 않아도 된다고 생각할 필요는 없습니다. 동의와 대항요건은 별개입니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023년 5월 아파트를 보증금 2억원에 임차해 살다가 2024년 해외 근무가 정해지자 집주인 동의를 받아 지인 부부에게 전대했습니다. Q씨는 주민등록을 그대로 두었고, 지인 부부는 곧 옮길 것이라며 전입신고를 하지 않았습니다. 그 뒤 집주인이 은행 대출을 받으며 근저당을 설정했고, 2026년 그 근저당으로 경매가 시작되자 은행은 Q씨에게 대항력이 없다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인이 전입하지 않으면 대항력이 사라지나요?

사라질 수 있습니다. 임대인 동의를 받아 전대했더라도, 실제로 사는 전차인이 전입신고를 하지 않고 임차인의 주민등록만 남아 있다면 대항요건을 적법하게 갖춘 것으로 보지 않습니다.

대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결은 실제로 살지 않는 간접점유자인 임차인은 주민등록법상 주민등록 대상인 그 주택에 주소나 거소를 가진 사람이 아니라고 보았습니다. 그래서 임차인 자신의 주민등록으로는 대항요건을 갖출 수 없고, 직접 사는 전차인이 자기 주민등록을 마친 경우에만 대항력이 인정됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법」도 30일 이상 거주할 목적으로 그 지역에 주소나 거소를 가진 사람을 등록 대상으로 정합니다. 이사 나간 임차인은 여기에 해당하지 않습니다.

전차인은 언제까지 전입해야 하나요?

임차인이 주민등록을 옮긴 날부터 주민등록법상 전입신고기간 안에 전입해야 합니다. 대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결은 임대인 동의를 받은 양수인이나 전차인이 이 기간 안에 전입신고를 마치고 집을 넘겨받아 점유를 계속하면 원래 임차인의 대항력이 동일성을 유지한 채 이어진다고 보았습니다.

현행 주민등록법의 전입신고기간은 새 거주지에 전입한 날부터 14일입니다. 이 기간이 지난 뒤에 전차인이 전입하면 그때부터 새로 대항력이 생기는 것으로 볼 수 있어, 그 사이 권리자에게 밀립니다. 동의 받은 전대 전입신고 누락은 뒤늦게라도 바로 바로잡아야 하는 이유입니다.

전대 뒤 설정된 근저당과 경매에는 어떤 영향이 있나요?

전대 뒤 전차인 전입 전에 설정된 근저당이 있다면 그 근저당보다 뒤로 밀립니다. 그 근저당으로 경매가 진행되면 매수인에게 대항하지 못하고, 확정일자 우선변제도 근저당 다음 순위가 됩니다.

원안 사례처럼 전대 뒤 근저당이 설정되고 그 근저당으로 경매가 시작된 경우, 전차인이 끝내 전입하지 않았다면 임차인은 이미 얻었던 대항력을 잃었다고 보아야 합니다. 이때 남은 보증금은 임대인에게 청구하고, 소액임차인 최우선변제도 대항요건 상실로 인정받기 어렵습니다.

전차인 미전입 대응 순서

• 전차인 전입일 확인 - 전차인 주민등록초본으로 전입 여부와 날짜를 확인합니다. 전입하지 않았다면 바로 신고하게 합니다.
• 내 전출일 확인 - 내 주민등록초본으로 전출일을 확인합니다. 전차인 전입일과의 간격이 14일 안인지 봅니다.
• 등기부 확인 - 전대 뒤 설정된 근저당·가압류의 날짜를 확인합니다. 공백 기간 중 들어온 권리가 있는지 봅니다.
• 배당요구 검토 - 경매가 진행 중이면 배당요구 종기까지 배당요구를 할지 정합니다. 순위가 밀렸다면 받을 수 있는 금액을 따져 봅니다.
• 임대인 청구 - 배당으로 받지 못한 보증금은 임대인에게 청구합니다. 필요하면 가압류로 재산을 묶어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전차인이 전입신고를 했는데 주소를 잘못 적었거나 가족 일부만 전입했다면 주민등록 기재를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집주인 동의를 받았는데도 대항력이 없나요?
  동의와 대항요건은 별개입니다. 동의를 받은 전대라도 실제로 사는 전차인이 전입해야 대항요건이 유지됩니다. 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결은 간접점유자인 임차인 자신의 주민등록으로는 대항요건을 갖출 수 없다고 보았습니다.
• 전차인 전입이 며칠 늦으면 문제가 되나요?
  임차인이 주민등록을 옮긴 날부터 주민등록법상 전입신고기간 안에 전차인이 전입하면 대항력이 이어진다는 것이 판례입니다. 현행 주민등록법의 전입신고기간은 전입한 날부터 14일입니다. 이를 넘기면 그 사이 권리자에게 밀릴 수 있습니다.
• 제 주민등록을 옮기지 않았으면 괜찮지 않나요?
  괜찮지 않습니다. 이사 나간 임차인은 그 집에 주소나 거소를 가진 사람이 아니어서 주민등록법상 적법한 주민등록 대상이 아닙니다. 주민등록이 남아 있어도 대항요건으로 인정되지 않으므로 전차인이 전입해야 합니다.
• 지금이라도 전차인이 전입하면 되나요?
  지금 전입하면 그 다음 날부터 새로 대항력이 생기는 것으로 볼 수 있습니다. 그 전에 설정된 근저당이나 경매개시결정보다는 뒤가 됩니다. 그래도 이후에 들어올 권리자보다는 앞서므로 바로 신고하는 것이 낫습니다.
• 소액임차인 최우선변제도 영향을 받나요?
  받습니다. 소액임차인은 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 전차인이 전입하지 않아 대항요건이 없었다면 최우선변제도 인정받기 어렵습니다. 경매신청 등기 전에 전차인이 전입했는지 확인합니다.
• 보증금은 결국 누구에게 받나요?
  대항력을 잃었다면 경매 매수인에게는 청구할 수 없고 원래 임대인에게 청구합니다. 임대인이 돈을 돌려주지 않을 것 같으면 보증금 반환 채권으로 임대인의 다른 재산을 가압류하고 소송을 냅니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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