주택 임대차

제 실수로 다른 지번에 전입했다가 고쳤으면 대항력은 언제부터인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

실제 지번으로 주민등록을 정정한 다음 날부터 대항력이 생기며, 처음 잘못 전입한 날로 되돌아가지 않습니다. 대법원 87다카1573 판결은 착오로 다른 지번에 전입했다가 정정한 임차인은 정정 이후에 대항력을 취득한다고 보았습니다. 지금은 주민등록초본의 지번과 등기부 지번을 대조해 보십시오.

처음 전입한 날로 대항력을 되돌려 받으려고 소송부터 준비할 필요는 없습니다. 먼저 정정을 마쳐 대항력을 확보하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 1월 보증금 2억2천만원에 단독주택 1층을 임차해 입주하고 전입신고를 했습니다. 그런데 2025년 8월 대출 상담 중 주민등록초본을 떼어 보니 지번이 옆 번지로 잘못 적혀 있었습니다. 전입신고서를 확인해 보니 D씨가 직접 옆 번지를 적은 것이었고, 곧바로 실제 지번으로 정정했습니다. D씨는 그사이 2025년 5월 설정된 근저당보다 자신이 앞서는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다른 지번으로 전입했다가 고치면 대항력은 언제 생기나요?

실제 지번으로 주민등록이 정정된 다음 날부터 생깁니다. 임차인 착오로 다른 지번에 전입한 주민등록은 그 집의 임대차를 공시하지 못하므로, 처음 전입한 날로 소급해 대항력을 인정받지 못합니다. 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결은 직권정정으로 실제 지번에 맞게 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득했다고 보았습니다.

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 문언입니다.

정정하기 전에 설정된 근저당이 있으면 어떻게 되나요?

그 근저당권보다 대항력이 뒤로 밀립니다. 처음 잘못 전입한 날과 정정한 날 사이에 근저당권이나 가압류가 등기되면, 그 권리자에 대해서는 대항하지 못하고 경매가 진행되면 매수인에게도 대항하지 못합니다. 확정일자도 대항요건을 갖춘 날 이후에야 우선변제의 순위가 생깁니다.

선순위 근저당이 생긴 뒤에는 보증금을 지킬 수단이 줄어듭니다. 보증금이 소액임차인 기준 이하라면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄는지를 기준으로 최우선변제를 따로 검토합니다.

공무원이 잘못 적은 경우와는 무엇이 다른가요?

임차인이 올바른 지번으로 신고했는데 담당 공무원이 주민등록표에 잘못 적은 경우에는 신고한 때 대항요건을 갖춘 것으로 봅니다. 대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결이 이렇게 보았습니다. 차이는 누가 잘못 적었는지이고, 전입신고서에 적은 지번이 무엇이었는지가 기준이 됩니다.

그래서 착오를 발견하면 전입신고서 사본부터 확인합니다. 신고서에 실제 지번이 적혀 있었다면 공무원 기재 착오를 주장할 수 있고, 신고서부터 틀렸다면 정정일을 기준으로 권리관계를 다시 정리해야 합니다.

전입 지번 착오 정정 대응 순서

• 초본 확인 - 주민등록초본의 주소 지번과 등기부 지번을 대조합니다. 틀린 곳이 있으면 바로 정정을 신청합니다.
• 신고서 사본 확인 - 주민센터에서 전입신고서 기재 내용을 확인합니다. 누가 틀렸는지에 따라 대항력 시점이 달라집니다.
• 정정 신청 - 주민센터에 실제 지번으로 정정을 신청합니다. 정정한 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 등기부 재확인 - 처음 전입일부터 정정일 사이에 근저당·가압류가 들어왔는지 봅니다. 들어왔다면 대항력 순위가 밀립니다.
• 확정일자 점검 - 정정 이후 날짜로 우선변제 순위가 정해지는지 확인합니다. 소액임차인 해당 여부도 함께 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정정 전후로 근저당이나 경매가 이미 진행되고 있다면 등기부와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정정은 어디서 어떻게 하나요?
  주소지 주민센터에 주민등록 정정을 신청합니다. 임대차계약서와 등기사항증명서처럼 실제 지번을 보여 주는 서류를 가져가면 됩니다. 신고한 내용이 사실과 다르면 시장·군수·구청장이 사실조사를 거쳐 직권으로 정정할 수도 있지만, 임차인이 먼저 신청하는 편이 빠릅니다.
• 집주인은 바뀌지 않았는데도 문제가 되나요?
  임대인에게는 문제가 되지 않습니다. 대항력은 임대인 이외의 제3자에게 임대차를 주장하는 효력이어서, 집이 팔리거나 경매되거나 근저당이 설정될 때 의미가 생깁니다. 그래서 정정 전에 등기부에 새 권리가 들어왔는지가 확인할 점입니다.
• 확정일자는 다시 받아야 하나요?
  다시 받을 필요는 없습니다. 이미 받은 확정일자는 유효하고, 우선변제의 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날로 정해집니다. 정정으로 대항요건을 갖춘 날이 늦어지면 그 날이 순위 기준이 될 뿐입니다. 계약서 원본은 확정일자 도장이 보이도록 보관합니다.
• 처음 전입일로 대항력을 인정받는 방법은 없나요?
  임차인 착오라면 어렵습니다. 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결은 직권정정된 경우에도 정정 이후에 대항력을 취득한다고 보았습니다. 다만 신고서에는 실제 지번을 적었는데 공무원이 잘못 옮겨 적었다면 신고한 때 대항요건을 갖춘 것으로 봅니다.
• 정정 전에 경매가 시작되면 어떻게 되나요?
  경매개시결정 등기 뒤에 대항요건을 갖추면 매수인에게 대항하지 못합니다. 소액임차인 최우선변제도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 받을 수 있습니다. 경매 소식을 들었다면 정정 신청과 함께 등기부의 경매개시결정 등기일을 확인합니다.
• 가족 주민등록만 맞게 되어 있으면 되나요?
  됩니다. 주민등록은 임차인 본인뿐 아니라 함께 사는 배우자나 자녀의 주민등록도 포함한다고 봅니다. 가족 중 한 명이라도 실제 지번으로 전입되어 있었다면 그날을 기준으로 대항요건을 주장할 수 있습니다. 가족의 주민등록초본도 함께 확인합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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