주택 임대차

전차하기 직전 근저당이 설정됐는데 원래 세입자의 대항력으로 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 원래 세입자의 대항력이 근저당보다 앞서고 집주인 동의를 받아 전차한 뒤 제때 전입했다면 근저당이 전차인 전입보다 빨라도 경매 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 대법원은 적법한 전대로 점유와 주민등록이 바뀌어도 원래 세입자의 대항력이 그대로 존속한다고 봅니다. 지금은 원래 세입자 전입일과 근저당권 설정일을 비교해 보십시오.

근저당 등기일이 내 전입일보다 빠르다고 바로 포기할 필요는 없습니다. 기준이 되는 것은 원래 세입자가 대항력을 얻은 날입니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2024년 11월 집주인 동의를 받아 원래 세입자에게서 보증금 2억원에 아파트를 전차하고, 원래 세입자가 나간 지 3일 만에 전입했습니다. 원래 세입자는 2021년부터 같은 보증금으로 살아 온 대항력 있는 임차인이었습니다. 그런데 T씨가 들어가기 직전 집주인이 근저당권을 설정했고, 2026년 그 근저당권으로 경매가 시작되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당이 제 전입보다 앞서는데도 낙찰자에게 대항할 수 있나요?

원래 세입자의 대항력이 근저당보다 앞서면 대항할 수 있습니다. 대항력을 갖춘 세입자가 집주인 동의를 얻어 전대하고, 전차인이 원래 세입자가 퇴거한 날부터 전입신고 기간 안에 전입해 점유를 이어 갔다면 원래 세입자의 대항력은 끊기지 않고 그대로 존속합니다. 그래서 근저당이 전차인 전입보다 빨라도 원래 세입자의 대항력보다 늦으면 낙찰자는 임대인 지위를 이어받습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법」은 거주지를 옮기면 새 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하도록 정합니다. 원래 세입자의 퇴거와 전차인의 전입 사이가 이 기간을 넘으면 대항력이 끊긴 것으로 볼 수 있습니다.

전차인은 언제까지 살 수 있나요?

원래 세입자가 보증금을 돌려받을 때까지입니다. 원래 세입자는 낙찰자에게 보증금 반환과 인도의 동시이행을 주장할 수 있고, 전차인은 이 항변권을 원용해 그때까지 집을 적법하게 점유할 수 있습니다. 전차인의 전대 보증금이 원래 보증금과 같더라도 낙찰자가 돌려줄 대상은 원래 세입자의 보증금입니다.

원래 세입자가 보증금을 받으면 전차인도 집을 비워야 합니다. 이때 전차인은 원래 세입자에게 전대 보증금을 돌려받아야 하므로, 원래 세입자가 보증금을 받는 날과 집을 넘기는 날을 맞춰 두어야 합니다. 원래 세입자가 먼저 보증금을 받고 연락을 끊는 경우가 없도록 순서를 합의해 둡니다.

원래 세입자가 배당요구를 하면 어떻게 되나요?

원래 세입자가 배당요구를 해 보증금 전액을 배당받으면 낙찰자가 떠안을 보증금이 없어지고, 배당금을 받을 때 전차인도 집을 넘겨야 합니다. 임차인은 양수인에게 집을 인도해야 배당된 보증금을 받을 수 있으므로, 실무에서는 전차인의 이사가 끝나야 원래 세입자가 배당금을 찾을 수 있습니다.

일부만 배당받으면 남은 금액에 대해 원래 세입자가 낙찰자에게 대항할 수 있고, 전차인은 그 잔액이 반환될 때까지 계속 살 수 있습니다. 배당요구를 할지는 원래 세입자가 정하지만 전차인의 이사 시점이 달린 문제이므로 함께 논의해야 합니다.

근저당 뒤 전차인의 경매 대응 순서

• 날짜 세 가지 비교 - 원래 세입자 전입일, 근저당권 설정일, 전차인 전입일을 적어 봅니다. 원래 세입자 전입이 가장 빨라야 합니다.
• 전입 간격 확인 - 원래 세입자 전출일과 전차인 전입일 사이가 14일 안인지 봅니다.
• 동의 자료 확보 - 집주인의 전대 동의를 보여 주는 서면이나 문자를 찾습니다.
• 배당요구 협의 - 원래 세입자와 배당요구 여부, 전대 보증금 반환 시점을 정합니다.
• 낙찰자 대응 - 인도명령 심문에서 대항력 자료를 내고, 원래 보증금이 반환될 때까지 인도를 거절합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 세입자의 전출과 전차인 전입 사이에 근저당이 설정되었다면 등기 접수 시각과 전입일을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당이 제 전입보다 빠르면 무조건 불리한가요?
  그렇지 않습니다. 적법한 전대라면 기준은 원래 세입자가 대항력을 얻은 날입니다. 원래 세입자의 대항력이 근저당보다 앞서고 전차인이 제때 전입했다면 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 등기부와 두 사람의 초본을 함께 봅니다.
• 원래 세입자가 직접 살지 않아도 대항력이 유지되나요?
  집주인 승낙을 받아 전대하고 전차인이 입주와 전입을 마쳤다면 원래 세입자의 대항력이 유지됩니다. 전차인의 점유와 주민등록이 원래 임대차를 공시하는 역할을 하기 때문입니다. 전차인이 이사하면 이 효과도 끊깁니다.
• 전입은 언제까지 해야 하나요?
  원래 세입자가 퇴거해 주민등록을 옮긴 날부터 주민등록법상 전입신고 기간인 14일 안에 전차인이 전입해야 대항력이 이어집니다. 그 사이에 근저당이 설정되면 결론이 달라질 수 있어 날짜를 정확히 확인합니다.
• 낙찰자는 누구의 보증금을 돌려주나요?
  원래 세입자와 집주인 사이의 보증금입니다. 전차인의 전대 보증금은 낙찰자와 관계가 없고 원래 세입자에게 받아야 합니다. 원래 세입자가 보증금을 받을 때 전대 보증금도 함께 정산합니다.
• 원래 세입자가 배당을 받으면 저는 나가야 하나요?
  원래 세입자가 보증금 전액을 배당받으면 대항할 근거가 없어져 전차인도 집을 넘겨야 합니다. 임차인은 집을 인도해야 배당금을 받을 수 있으므로 이사 날짜와 전대 보증금 반환을 함께 정합니다.
• 집주인 동의가 없었다면요?
  동의 없는 전대라면 원래 세입자의 대항력을 이어받을 수 없어 전차인의 전입일이 기준이 됩니다. 근저당이 전입보다 빠르면 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 원래 세입자에게 전대 보증금 반환을 청구합니다.

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