주택 임대차

세입자에게 집을 빌린 전차인도 낙찰자에게 계속 살 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집주인 동의를 받은 전차인은 원래 임차인의 대항력이 근저당권보다 앞서고 제때 전입했다면 원래 임차인이 보증금을 받을 때까지 낙찰자에게 계속 살 수 있습니다. 대법원은 전차인이 원래 임차인의 동시이행 항변권을 원용할 수 있다고 봅니다. 지금은 원래 임차인의 전입일과 근저당권 설정일을 등기부와 초본으로 대조해 보십시오.

전차인 명의로 따로 확정일자를 받아야 버틸 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰자에게 대항하는 근거는 원래 임차인의 대항력과 보증금입니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 6월 원래 세입자에게 보증금 1억원으로 아파트 방을 전대받아 원래 세입자가 전출한 지 5일 만에 전입했습니다. 집주인은 전대에 동의한다는 문자를 보내 주었고, 원래 세입자의 전입은 은행 근저당권보다 1년 앞서 있었습니다. 2026년 근저당권 실행으로 집이 낙찰되자 낙찰자는 I씨에게 인도명령을 신청하겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인이 낙찰자에게 계속 살 수 있으려면 어떤 조건이 필요한가요?

세 가지가 모두 맞아야 합니다. 원래 임차인이 근저당권 설정 전에 대항력을 갖췄을 것, 집주인의 동의를 받아 전대했을 것, 원래 임차인이 퇴거한 날부터 전입신고 기간 안에 전차인이 입주와 전입을 마쳤을 것입니다. 이 경우 점유와 주민등록이 바뀌어도 원래 임차인의 대항력은 그대로 유지됩니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에 따라 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 그 뒤에 설정된 근저당권이 실행되어 집이 팔려도 낙찰자는 임대인의 지위를 이어받습니다. 원래 임차인의 대항력이 근저당권보다 앞선다는 것이 출발점입니다.

전차인은 누구의 보증금을 기준으로 버티나요?

원래 임차인의 보증금입니다. 원래 임차인은 낙찰자에게 보증금을 받을 때까지 집을 넘기지 않아도 되고, 전차인은 이 동시이행 항변권을 끌어와 원래 임차인이 보증금을 받을 때까지 계속 살 수 있습니다. 전차인이 원래 임차인에게 낸 전대 보증금은 낙찰자와 관계가 없습니다.

그래서 원래 임차인이 낙찰자에게 보증금을 받으면 전차인도 집을 비워야 합니다. 전차인은 자신의 전대 보증금을 원래 임차인에게 돌려받아야 하므로, 원래 임차인이 보증금을 받는 시점에 맞춰 반환을 요구해야 합니다. 원래 임차인이 배당에서 보증금을 받는 경우도 같습니다.

집주인 동의 없이 전대받았다면 어떻게 되나요?

집주인 동의 없이 전대받았다면 낙찰자에게 대항하기 어렵습니다. 동의 없는 전대는 원래 임차인의 대항력을 이어 줄 수 없고, 임대인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 낙찰자도 임대인 지위를 이어받은 사람으로서 같은 주장을 할 수 있습니다.

전입신고가 늦은 경우도 마찬가지입니다. 원래 임차인이 나간 뒤 14일을 넘겨 전입했다면 그 사이 대항력이 끊기고, 그 사이 설정된 근저당권이 있으면 낙찰자에게 대항할 수 없게 됩니다. 전입 날짜는 주민등록표 초본으로 확인합니다.

전차인의 낙찰자 대응 순서

• 등기부와 초본 대조 - 원래 임차인의 전입일, 근저당권 설정일, 전차인의 전입일을 나란히 적어 봅니다. 선후가 모든 판단의 기준입니다.
• 동의 자료 확보 - 집주인이 전대에 동의한 문서나 문자를 찾습니다. 없으면 원래 임차인에게 받은 경위라도 정리합니다.
• 원래 임차인과 협의 - 배당요구를 할지, 낙찰자에게 보증금을 받을지 함께 정합니다. 전대 보증금 반환 시점도 맞춥니다.
• 낙찰자 대응 - 인도명령 심문에서 대항력 자료를 냅니다. 원래 임차인의 보증금이 반환될 때까지 인도를 거절합니다.
• 전대 보증금 회수 - 원래 임차인이 보증금을 받으면 그와 동시에 전대 보증금을 돌려받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 임차인이 이미 보증금을 받았거나 전대 계약서에 동의 문구가 불분명하다면 계약서와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인도 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
  집주인 동의를 받은 전대이고, 원래 임차인의 대항력이 근저당권보다 앞서며, 전차인이 제때 입주와 전입을 마쳤다면 가능합니다. 이 경우 원래 임차인의 대항력이 유지되고 전차인은 그 동시이행 항변권을 원용합니다.
• 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
  원래 임차인이 퇴거해 주민등록을 옮긴 날부터 주민등록법상 전입신고 기간인 14일 안에 전차인이 전입신고를 마쳐야 합니다. 이 기간을 넘기면 그 사이 대항력이 끊긴 것으로 볼 수 있습니다.
• 집주인 동의가 없으면 어떻게 되나요?
  동의 없는 전대라면 원래 임차인의 대항력을 이어받을 수 없어 낙찰자에게 대항하기 어렵습니다. 임대인은 동의 없는 전대를 이유로 계약을 해지할 수 있고, 낙찰자도 임대인 지위를 이어받아 같은 주장을 할 수 있습니다.
• 전차인이 낸 보증금은 낙찰자가 돌려주나요?
  아닙니다. 낙찰자가 이어받는 것은 원래 임차인과 집주인 사이의 보증금입니다. 전차인은 전대 보증금을 원래 임차인에게 돌려받아야 하므로, 원래 임차인이 보증금을 받는 시점에 맞춰 반환을 요구합니다.
• 원래 임차인이 보증금을 받으면 나가야 하나요?
  네. 전차인이 원용하는 것은 원래 임차인의 동시이행 항변권이므로, 원래 임차인이 보증금을 돌려받으면 전차인도 집을 비워야 합니다. 이때 원래 임차인에게 전대 보증금 반환을 동시에 요구할 수 있습니다.
• 낙찰자가 인도명령을 신청하면요?
  법원은 채무자나 소유자가 아닌 점유자에게 인도명령을 내리기 전에 심문을 해야 합니다. 심문에서 집주인 동의와 전입 날짜 자료를 내 대항할 권원이 있다는 것을 보여 주면 인도명령이 나오지 않습니다.

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