주택 임대차

임차인이 전대해 전차인이 쓰고 있으면 임차인에게 인도소송을 낼 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 임대차 종료처럼 계약에 따라 건물 인도를 구하는 경우에는 전차인이 직접 쓰고 있더라도 간접점유자인 임차인을 상대로 인도소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 불법점유를 이유로 할 때와 달리 약정에 기한 인도청구는 상대방이 직접점유자로 제한되지 않는다고 봅니다. 지금은 가게를 실제로 누가 쓰는지 확인하고 임차인과 전차인 모두에게 종료 통지를 보내십시오.

전차인이 쓰고 있다는 임차인 말만 듣고 임차인을 빼고 전차인만 상대로 소장을 쓰실 필요는 없습니다. 임대차계약에 따라 인도를 구하는 소송에서는 계약 상대방인 임차인도 피고가 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

상가 건물주 A씨는 2022년 임차인 B씨에게 1층 식당을 임대했고, 2024년 B씨가 지인 C씨에게 식당을 넘기겠다고 해 전대를 승인했습니다. 2026년 6월 임대차기간이 끝났지만 B씨는 연락을 피하다가 가끔 연락이 닿으면 C씨가 쓰고 있으니 C씨에게 말하라고만 했습니다. A씨는 B씨를 상대로 인도소송을 낼 수 있는지, C씨만 상대해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인이 쓰고 있어도 임차인에게 인도청구를 할 수 있나요?

네, 임대차 종료처럼 약정에 따라 건물 인도를 구하는 경우에는 상대방이 직접 점유자로 제한되지 않아 간접점유자인 임차인을 상대로도 인도청구를 할 수 있습니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다5813 판결의 결론입니다.

임차인이 전차인에게 건물을 쓰게 하면 전차인이 직접 점유하고 임차인은 간접점유를 합니다. 임차인은 임대차가 끝나면 건물을 원상으로 돌려줄 의무를 계약상 부담하므로, 전차인이 있다는 이유로 그 의무에서 벗어나지 못합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 임대차 종료 시 차주의 원상회복과 반환 의무를 그대로 두고 있습니다.

불법점유를 이유로 할 때는 무엇이 다른가요?

불법점유를 이유로 건물 인도를 구할 때는 현실적으로 점유하는 사람을 상대로 해야 하고, 간접점유자를 상대로는 인도청구를 할 수 없습니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다9045 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

그래서 계약관계가 없는 사람에게 소유권에 기해 인도를 구하는 사건과, 임차인에게 계약 종료에 따라 인도를 구하는 사건은 피고를 고르는 기준이 다릅니다. 원안 사례처럼 임대인이 승인한 전대차에서 임대차기간이 끝났다면 약정에 기한 청구이므로 임차인을 피고로 삼을 수 있습니다.

임차인이 인도할 수 없는 사정이 있으면 어떻게 되나요?

다른 사람의 직접점유 때문에 간접점유자의 인도의무 이행이 불가능한 경우에는 간접점유자를 상대로 한 인도청구가 허용되지 않습니다. 여기서 불능은 물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활의 경험법칙이나 거래 관념상 이행을 기대할 수 없는 경우를 말합니다. 같은 대법원 2011다5813 판결이 밝힌 예외입니다.

원안 사례처럼 임차인이 연락을 피하며 전차인에게 미루는 정도라면 이행 불능으로 보기 어렵습니다. 반면 전차인이 임차인과 관계없이 독자적인 권원을 주장하며 버티고 임차인이 이를 해소할 방법이 전혀 없다면 예외에 해당할 수 있습니다.

실제 집행까지 생각하면 임차인과 전차인을 함께 피고로 삼는 편이 안전합니다. 임차인에 대한 판결만으로는 소송 전부터 점유하던 전차인을 내보내기 어렵기 때문입니다.

전대 건물 인도 대응 순서

• 점유 관계 확인 - 현장 사진, 간판, 사업자등록으로 누가 실제로 영업하는지 확인합니다. 피고와 집행 대상이 여기서 정해집니다.
• 종료 통지 - 임차인과 전차인에게 임대차 종료와 인도 요구를 내용증명으로 보냅니다. 도달일을 기록합니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 전에 임차인과 전차인을 상대로 가처분을 신청합니다. 소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막습니다.
• 공동 피고로 소 제기 - 임차인에게는 약정에 기한 인도를, 전차인에게는 인도를 함께 청구합니다. 판결 뒤 집행이 한 번에 끝납니다.
• 보증금 정산 - 밀린 차임과 원상회복 비용을 보증금에서 공제하는 계산을 준비합니다. 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전차인이 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 대위 행사했거나 임대인이 전대에 동의한 범위가 불분명하면 계약서와 동의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 명도 소송과 점유이전금지가처분, 인도 집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 간접점유자란 누구를 말하나요?
  다른 사람에게 물건을 점유하게 한 사람입니다. 민법 제194조는 지상권, 전세권, 임대차 기타의 관계로 타인에게 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다고 정합니다. 임차인이 전차인에게 가게를 쓰게 하면 전차인은 직접점유자, 임차인은 간접점유자가 됩니다.
• 불법점유자를 상대로 할 때는 누구를 피고로 하나요?
  현실적으로 점유하는 사람을 피고로 해야 합니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다9045 판결은 불법점유를 이유로 한 인도청구는 현실적인 점유자를 상대로 해야 하고 간접점유자를 상대로는 할 수 없다고 했습니다. 계약관계가 없는 무단 점유자라면 실제 점유자를 찾아야 합니다.
• 임차인에게만 이기면 전차인도 나가야 하나요?
  임차인에 대한 판결만으로는 전차인을 내보내기 어렵습니다. 판결의 효력은 원칙적으로 당사자와 변론종결 뒤의 승계인에게 미치므로, 소송 전부터 점유하던 전차인은 따로 판결을 받아야 합니다. 그래서 임차인과 전차인을 공동피고로 하고 점유이전금지가처분을 함께 하는 편이 좋습니다.
• 승인한 전차인은 임대인에게 어떤 의무가 있나요?
  임대인에게 직접 의무를 집니다. 민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담한다고 정합니다. 그래서 임대차가 끝나면 임대인은 전차인에게도 직접 인도를 요구할 수 있습니다.
• 이행 불능이면 임차인을 상대로 못 하나요?
  못 합니다. 대법원 2013. 6. 27. 선고 2011다5813 판결은 다른 사람의 직접점유로 간접점유자의 인도의무 이행이 불가능한 경우에는 간접점유자에 대한 인도청구가 허용되지 않는다고 했습니다. 다만 불능은 거래 관념상 이행을 기대할 수 없는 경우를 말하고, 연락을 피하는 정도로는 해당하지 않습니다.
• 점유이전금지가처분은 왜 필요한가요?
  소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막기 위해서입니다. 가처분 없이 소송 중에 전차인이 다른 사람에게 가게를 넘기면 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있습니다. 민사집행법 제300조의 다툼의 대상에 관한 가처분으로, 소 제기 전에 임차인과 전차인을 상대로 신청합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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