등기·명의신탁

불법점유자가 내 건물을 세 놓았으면 누구를 상대로 인도 소송을 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

불법점유자가 건물을 세 놓았다면 지금 건물을 실제로 쓰는 세입자를 상대로 인도 소송을 내야 합니다. 대법원은 불법점유를 이유로 한 인도 청구는 현실로 점유하는 사람을 상대로 해야 한다고 보았고, 세입자는 소유자에게 대항할 점유 권리가 없습니다. 지금은 건물에 누가 살고 있는지부터 확인하고 사진으로 남겨 두십시오.

처음 무단으로 들어온 사람에게서 받은 「비워 주겠다」는 각서가 있어도, 그 사람만 상대로 소송을 낼 필요는 없습니다. 지금 건물에 사는 세입자를 피고로 삼으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 지방에 있는 상가주택 한 채를 가지고 있습니다. 2024년 전 관리인이 권한 없이 그 건물에 들어가 살기 시작했고, E씨가 항의하자 2025년 봄 「곧 비워 주겠다」는 각서를 썼습니다. 그런데 관리인은 나가지 않고 2025년 말 건물을 보증금 2,000만원, 월세 60만원에 다른 사람에게 세를 놓았습니다. E씨는 2026년 여름 누구를 상대로 건물을 돌려 달라는 소송을 내야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

불법점유자가 세를 놓으면 세입자에게 건물을 돌려 달라고 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 소유자는 자기 물건을 점유한 사람에게 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 점유할 권리를 가진 때에만 반환을 거부할 수 있습니다. 세입자는 불법점유자와 임대차계약을 맺었을 뿐 소유자에게 대항할 점유 권리가 없으므로 소유자의 반환 청구를 거부할 수 없습니다.

원안은 방해제거청구권(민법 제214조)을 근거로 들었지만, 건물을 통째로 차지한 사람에게 건물을 넘겨 달라는 청구는 소유물반환청구권(민법 제213조)의 문제입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제213조로 근거를 바로잡았습니다. 세입자가 불법점유자를 소유자로 믿었더라도 결론은 같습니다.

처음 불법점유한 사람만 상대로 소송하면 안 되나요?

인도 청구는 지금 현실로 건물을 점유하는 사람을 상대로 해야 합니다. 대법원 1999. 7. 9. 선고 98다9045 판결은 불법점유자라도 물건을 다른 사람에게 넘겨 현실로 점유하고 있지 않다면 그를 상대로 한 인도 청구는 부당하다고 보았습니다. 처음 불법점유자만 피고로 삼아 이겨도 세입자를 내보낼 수 없습니다.

세를 놓은 불법점유자는 임대차 관계로 다른 사람에게 점유하게 한 간접점유자가 됩니다. 간접점유자까지 함께 피고로 삼을지는 청구 내용에 따라 달라지므로, 인도 청구는 세입자를, 부당이득 반환 청구는 불법점유자를 상대로 나눠 구성하는 경우가 많습니다.

불법점유자가 받은 월세는 돌려받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 법률상 원인 없이 남의 재산으로 이익을 얻고 그로 인해 손해를 입힌 사람은 그 이익을 반환해야 합니다. 권한 없이 남의 건물을 세 놓고 받은 월세는 소유자가 받을 수 있었던 차임 상당의 이익이므로 불법점유자에게 반환을 청구합니다.

자기에게 권한이 없다는 것을 알고 점유한 악의의 점유자는 받은 과실을 반환하고, 소비했거나 받지 못한 과실은 그 대가를 보상해야 합니다. 월세는 법정과실이므로 불법점유 기간 동안의 차임 상당액이 청구 대상입니다.

소송 중에 점유자가 또 바뀌면 어떻게 하나요?

소송을 내기 전에 점유이전금지가처분부터 해 두십시오. 판결의 효력은 변론을 종결한 뒤의 승계인에게는 미치지만, 소송 도중 다른 사람이 들어오면 그 사람에게 다시 소송을 내야 할 수 있습니다. 가처분을 해 두면 현재 점유자를 고정한 상태로 판결과 집행을 진행할 수 있습니다.

변론을 종결한 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게는 확정판결의 효력이 미치므로 승계집행문을 받아 집행할 수 있습니다. 이런 절차를 피하려면 가처분이 먼저입니다.

불법점유 건물 인도 소송 대응 순서

• 점유자 확인 - 현재 건물에 사는 사람과 영업하는 사람을 확인합니다. 인도 소송의 피고가 됩니다.
• 소유 관계 서류 준비 - 등기사항전부증명서와 건축물대장을 준비합니다. 반환 청구의 출발점인 소유권을 증명합니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 전에 현재 점유자를 상대로 가처분을 신청합니다. 점유자가 다시 바뀌는 것을 막습니다.
• 인도·부당이득 청구 - 세입자에게는 건물 인도를, 불법점유자에게는 받은 월세 상당의 부당이득 반환을 청구합니다.
• 강제집행 - 판결을 받은 뒤에도 비우지 않으면 집행관에게 인도 집행을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 소유자에게서 직접 권한을 받았다고 주장하거나 불법점유자가 유치권·임차권을 내세우는 경우에는 계약서와 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 인도·명도 소송과 점유이전금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 불법점유인 줄 몰랐다면요?
  세입자가 임대인을 소유자로 믿었더라도 소유자에게 대항할 점유 권리가 생기지는 않습니다. 소유자의 반환 청구를 거부하려면 점유할 권리가 있어야 하므로 세입자는 건물을 인도해야 합니다. 세입자는 보증금을 불법점유자에게 따로 청구합니다.
• 각서를 쓴 불법점유자에게는 청구할 수 없나요?
  그가 현실로 건물을 점유하지 않는다면 인도 청구는 인정되지 않습니다. 다만 권한 없이 세를 놓고 받은 월세는 부당이득이므로 그 반환을 불법점유자에게 청구할 수 있습니다. 각서는 불법점유 사실을 인정한 증거로 쓰입니다.
• 불법점유 기간 월세는 얼마까지 받나요?
  권한이 없다는 것을 알고 점유한 악의의 점유자는 받은 과실을 반환하고, 소비했거나 받지 못한 과실의 대가도 보상해야 합니다. 실제로 받은 월세와 그 지역 차임 시세를 비교해 불법점유 기간 전체를 청구합니다.
• 점유이전금지가처분은 왜 먼저 하나요?
  소송 중 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 다시 소송을 내야 할 수 있습니다. 다툼의 대상이 바뀌어 권리 실행이 곤란해질 염려가 있으면 가처분을 할 수 있으므로, 소 제기 전에 현재 점유자를 고정해 두는 것입니다.
• 판결 뒤에 들어온 사람도 내보낼 수 있나요?
  변론을 종결한 뒤 점유를 넘겨받은 승계인에게는 확정판결의 효력이 미칩니다. 승계집행문을 받아 그 사람을 상대로 집행할 수 있습니다. 다만 변론종결 전에 들어온 사람은 가처분이 없으면 따로 소송이 필요할 수 있습니다.
• 불법점유자는 법적으로 점유자인가요?
  세를 놓아 다른 사람에게 점유하게 한 불법점유자는 간접점유자가 되고, 건물을 실제로 쓰는 세입자가 직접점유자입니다. 인도 청구는 직접점유자를 상대로 하는 것이 원칙이고, 간접점유자는 부당이득 청구의 상대방이 됩니다.

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