등기·명의신탁

내 땅에 남이 세운 시설물을 다른 사람이 관리하면 누구에게 사용료를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

둘 다에게 청구할 수 있습니다. 시설물을 세운 사람(간접점유자)과 그 위임을 받아 관리하는 사람(직접점유자)은 토지 사용료 상당 부당이득을 부진정연대채무로 함께 부담하고, 한쪽이 갚으면 그만큼 다른 쪽 채무도 줄어듭니다. 지금은 시설물 소유자와 실제 관리자가 누구인지 등기·계약서·현장 표지로 확인하십시오.

누가 진짜 책임자인지 먼저 가려내야 소송을 낼 수 있는 것은 아닙니다. 설치자와 관리자를 함께 피고로 삼아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 상속받은 임야를 2025년에 측량하다가, 옆 캠핑장 운영자가 허락 없이 급수탱크와 창고를 세워 둔 사실을 알았습니다. 캠핑장 운영자는 2024년부터 관리 업체에 시설 관리를 맡겨 두었고, 관리 업체는 자기는 위임받아 관리만 한다며 사용료 요구를 거절했습니다. 인근 임료로 따지면 월 약 60만원 상당의 사용료가 문제 됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시설물을 세운 사람과 관리하는 사람 중 누구에게 청구하나요?

둘 다에게 청구할 수 있습니다. 관리자는 시설물을 직접 점유하는 사람이고, 설치자는 관리자를 통해 점유하는 간접점유자입니다. 대법원은 직접점유자와 간접점유자의 점유·사용으로 인한 부당이득 반환의무가 서로 겹치는 부분에서 부진정연대채무 관계에 있다고 보았습니다.

위임·임대차 등의 관계로 다른 사람에게 물건을 점유하게 한 사람은 간접점유자로서 점유권을 가집니다. 설치자가 「나는 현장에 없다」고 해도 점유 책임에서 빠지지 않습니다.

두 사람에게서 사용료를 두 번 받을 수 있나요?

두 번 받을 수는 없습니다. 부진정연대채무는 겹치는 부분에서 한쪽이 변제하면 다른 쪽 채무도 그만큼 없어집니다. 월 사용료 상당액이 같다면, 관리자에게서 전액을 받은 기간은 설치자에게 다시 청구하지 못합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 부당이득의 액수는 보통 토지 임료 감정으로 정합니다. 시설물이 차지한 면적과 시설물 때문에 쓰지 못하게 된 주변 면적을 함께 주장해야 액수가 줄지 않습니다.

시설물 철거는 누구를 상대로 청구하나요?

철거는 시설물을 처분할 권한이 있는 소유자, 곧 설치자를 상대로 청구합니다. 관리자에게는 시설물에서 퇴거하라는 청구를 함께 합니다. 사용료 청구는 두 사람 모두에게, 철거 청구는 소유자에게 하는 구조로 소장을 짭니다.

관리자가 「위임받아 일만 했다」고 하면 책임이 없나요?

관리자가 설치자의 지시를 받아 일하는 점유보조자에 불과하다면 독립한 점유자가 아니어서 부당이득 책임을 지지 않을 수 있습니다. 위임 계약에 따라 스스로 판단해 시설을 유지·관리하는 지위라면 직접점유자로 봅니다. 관리 계약서와 현장 관리 방식을 보고 판단합니다. 관리 업체가 시설 이용객에게서 요금을 받고 보수 일정을 스스로 정한다면 직접점유자로 볼 여지가 큽니다.

지시만 따르는 점유보조자라면 그 지시를 한 사람만 점유자가 됩니다. 이때는 설치자 한 사람을 상대로 청구하면 됩니다.

무단 공작물 부당이득 대응 순서

• 소유자 확인 - 시설물 설치 허가서, 표지판, 등기 여부로 설치자를 확인합니다. 철거 청구의 상대방이 정해집니다.
• 관리자 확인 - 현장 관리 업체와 위임 계약 관계를 확인합니다. 직접점유자로 함께 청구할 수 있습니다.
• 점유 면적 측량 - 시설물이 차지한 면적을 측량합니다. 부당이득 액수와 철거 범위의 기준이 됩니다.
• 내용증명 발송 - 철거와 사용료 지급을 요구하는 내용증명을 두 사람에게 보냅니다. 상대방의 선의 주장을 막는 자료가 됩니다.
• 소송 제기 - 설치자에게 철거와 부당이득, 관리자에게 퇴거와 부당이득을 청구합니다. 판결 후 강제집행으로 이어집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시설물이 공익사업 시설이거나 토지 취득 당시 이미 설치돼 있었다면 사용 승낙 여부와 취득 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 무단점유 부당이득 반환·철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 직접점유자와 간접점유자는 무슨 차이인가요?
  직접점유자는 물건을 실제로 지배하는 사람이고, 간접점유자는 임대차·위임 등의 관계로 다른 사람에게 점유하게 한 사람입니다. 민법 제194조는 이런 관계로 타인에게 점유하게 한 사람도 간접으로 점유권이 있다고 정합니다. 무단 시설물에서는 관리자가 직접점유자, 설치자가 간접점유자가 됩니다.
• 부진정연대채무면 한 사람에게 전액을 청구해도 되나요?
  됩니다. 대법원 2012. 9. 27. 선고 2011다76747 판결은 직접점유자와 간접점유자의 부당이득 반환의무가 겹치는 부분에서 부진정연대채무 관계라고 보았습니다. 어느 한쪽에 전액을 청구할 수 있고, 한쪽이 갚으면 그만큼 다른 쪽 채무도 소멸합니다.
• 사용료는 얼마나 거슬러 올라가 받을 수 있나요?
  소멸시효 10년 안의 기간입니다. 민법 제162조 제1항은 채권이 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 정합니다. 무단 설치가 오래됐다면 소 제기일부터 거꾸로 10년분을 기준으로 계산하고, 그 이후 인도 완료일까지의 사용료도 함께 청구합니다.
• 관리 업체가 선의라면 사용료를 안 내도 되나요?
  일부는 그럴 수 있습니다. 민법 제201조 제1항은 선의의 점유자가 점유물의 과실을 취득한다고 정합니다. 다만 소유자가 철거를 요구하는 내용증명으로 무단 설치 사실을 알린 뒤에는 선의를 주장하기 어렵고, 본권에 관한 소에서 지면 소 제기 때부터 악의로 봅니다.
• 시설물 철거는 관리 업체에 청구하면 되나요?
  철거는 시설물을 처분할 권한이 있는 소유자인 설치자를 상대로 청구합니다. 민법 제214조는 소유권을 방해하는 자에게 방해 제거를 청구할 수 있다고 정합니다. 관리 업체에는 시설물에서 퇴거하라는 청구를 함께 해야 철거 집행이 막히지 않습니다.
• 관리인이 점유보조자라면 누구에게 청구하나요?
  설치자에게 청구합니다. 민법 제195조는 가사상·영업상 그 밖에 유사한 관계로 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람은 점유보조자일 뿐 점유자가 아니라고 정합니다. 관리인이 설치자의 직원처럼 지시만 따른다면 점유자는 설치자이므로 부당이득 상대방도 설치자가 됩니다.

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