주택 임대차

동의해 준 전대 세입자 실수로 집이 불타면 누구에게 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

집주인은 불을 낸 전차인에게 직접, 그리고 원래 임차인에게도 계약상 책임을 물어 배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제630조 제1항은 동의를 얻은 전대에서 전차인이 임대인에게 직접 의무를 진다고 정하고, 제2항은 임대인의 임차인에 대한 권리도 그대로 둡니다. 지금은 전대 동의서와 화재 원인 조사 결과부터 확보해 두십시오.

전대에 동의해 줬다고 해서 원래 임차인의 책임이 사라진다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024. 8. 자기 소유 단독주택을 보증금 5천만원, 월세 100만원에 임차인에게 빌려주었습니다. 2025. 3. 임차인이 해외 근무를 이유로 집 전부를 다른 사람에게 전대하겠다고 해 문자로 동의했습니다. 2026. 1. 전차인이 켜 둔 전기난로에서 불이 나 집이 모두 탔습니다. 건물 복구비는 2억원으로 나왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인 과실로 집이 타면 집주인이 전차인에게 직접 청구하나요?

직접 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대하면 전차인이 임대인에 대해 직접 의무를 진다고 정합니다. 이 의무에는 차임 지급, 임대차 종료 때 목적물 반환, 목적물을 잘 보관할 의무가 들어갑니다.

전차인이 난로를 켜 둔 채 외출해 불이 났다면 선량한 관리자의 주의로 보관할 의무를 어긴 것이어서 집주인은 전차인에게 채무불이행 책임을 물을 수 있습니다. 전차인의 과실로 집주인의 소유물이 불탄 것이므로 불법행위 책임도 함께 주장할 수 있습니다.

원래 임차인에게도 책임을 물을 수 있나요?

물을 수 있습니다. 전대가 이루어져도 집주인과 원래 임차인 사이의 임대차는 그대로이고, 집주인의 임차인에 대한 권리 행사에는 영향이 없습니다. 임차인은 계약이 끝나면 집을 돌려줄 의무를 지므로, 집이 불타 돌려줄 수 없게 되면 계약상 책임이 문제 됩니다.

임차인이 책임을 지는 범위는 다툼이 있습니다. 전차인을 고르거나 관리하는 데 잘못이 있었다면 책임을 진다는 데는 이견이 적고, 전차인을 임차인이 쓰는 이행보조자로 보아 전차인의 과실을 임차인의 과실로 보자는 견해도 있습니다. 전차인에게 난로 관리를 맡기면서 주의를 주지 않았다는 등 임차인 쪽 사정을 함께 모아 두는 것이 좋습니다.

두 사람에게 모두 청구하면 두 번 받나요?

아닙니다. 전차인과 임차인의 배상 의무는 같은 손해를 메우는 것이어서, 어느 한 사람이 배상하면 그만큼 다른 사람의 의무도 줄어듭니다. 집주인은 두 사람 중 재산이 있는 사람에게 먼저 청구하거나 함께 소송을 내고, 받은 금액을 합쳐 손해액을 넘지 않게 정리합니다.

원래 임차인이 맡긴 보증금 5천만원은 손해배상액과 상계해 정산할 수 있습니다. 위 사례라면 복구비 2억원에서 보증금을 뺀 나머지를 두 사람에게 청구하게 됩니다.

동의 없이 전대한 경우라면 다른가요?

전차인에게 직접 계약상 의무를 물을 근거가 약해집니다. 동의 없는 전대는 집주인에게 대항할 수 없고, 집주인은 이를 이유로 임대차를 해지할 수 있습니다. 이때 전차인의 과실로 집이 탔다면 전차인에게는 불법행위 책임을 묻고, 원래 임차인에게는 무단 전대 자체를 들어 채무불이행 책임을 묻는 방식으로 청구합니다.

전대 주택 화재 배상 대응 순서

• 화재 원인 확인 - 화재 원인 조사 결과로 불이 시작된 곳과 원인을 확인합니다. 전차인 과실을 보이는 첫 자료입니다.
• 동의 증빙 확보 - 전대 동의 문서나 문자를 찾아 둡니다. 전차인에게 직접 계약상 책임을 묻는 근거입니다.
• 손해액 산정 - 복구 견적서와 감정서를 받습니다. 청구 금액의 기준이 됩니다.
• 보증금 상계 - 원래 임차인의 보증금을 손해배상액과 상계한다고 통지합니다. 통지일에 정산 효과가 생깁니다.
• 재산 보전 - 전차인과 임차인의 재산을 찾아 가압류를 신청합니다. 판결 전 재산 처분을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재보험금이 지급되거나 전대 계약에 화재 책임 특약이 있다면 보험 약관과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 목적물 멸실에 따른 손해배상과 가압류·집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인과 계약한 적이 없는데 직접 청구되나요?
  동의한 전대라면 됩니다. 민법 제630조 제1항은 임대인의 동의를 얻은 전대에서 전차인이 임대인에 대해 직접 의무를 부담한다고 정합니다. 집주인과 전차인 사이에 계약서가 없어도 보관의무 위반에 따른 손해배상을 전차인에게 바로 청구할 수 있습니다.
• 원래 임차인은 불을 안 냈는데도 책임지나요?
  책임질 수 있습니다. 민법 제630조 제2항에 따라 전대가 있어도 집주인의 임차인에 대한 권리는 그대로입니다. 전차인 선임·관리에 잘못이 있으면 책임을 지고, 전차인을 이행보조자로 보아 그 과실을 임차인의 과실로 보는 견해도 있어 사정을 모아 다툽니다.
• 전차인이 원래 임차인에게 월세를 냈다면요?
  집주인에게 대항하지 못할 수 있습니다. 민법 제630조 제1항 후문은 전차인이 전대인에게 차임을 지급한 것으로 임대인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 집주인은 원래 임차인이 밀린 월세가 있으면 전차인에게 직접 청구할 수 있습니다.
• 보증금을 손해배상과 상계할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 원래 임차인이 집을 돌려주지 못해 손해배상 의무를 지게 되면, 집주인은 돌려줄 보증금과 그 배상액을 상계한다고 통지해 정산할 수 있습니다. 상계 후 남은 손해는 전차인과 임차인에게 청구합니다.
• 동의 없이 전대했는데 불이 났다면요?
  청구 근거가 달라집니다. 동의 없는 전대는 민법 제629조에 따라 집주인에게 대항할 수 없고 해지 사유가 됩니다. 전차인에게는 과실로 남의 집을 태운 불법행위 책임을 묻고, 원래 임차인에게는 무단 전대와 반환 불능을 들어 계약상 책임을 묻습니다.
• 두 사람에게 모두 받으면 손해보다 많이 받나요?
  그럴 수 없습니다. 전차인과 임차인의 배상 의무는 같은 손해를 메우는 것이어서 한 사람이 배상한 만큼 다른 사람의 의무도 줄어듭니다. 두 사람을 함께 상대로 소송을 내더라도 받을 수 있는 총액은 손해액을 넘지 못합니다.

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