주택 임대차

몰래 세 준 사람이 불을 냈는데 제가 집주인에게 배상해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 원칙적으로 임차인이 배상해야 합니다. 집주인 동의 없이 세를 줬더라도 임대차는 계속되고 전차인의 과실은 임차인의 과실로 보므로, 화재가 임차인 책임이 아니라는 점을 증명하지 못하면 집 시가 상당의 손해를 물어야 합니다. 지금은 소방서 화재증명원과 전차인의 화재 경위 확인서부터 받아 두십시오.

집주인 동의 없이 세를 줬다는 사실 때문에 형사 책임부터 걱정할 필요는 없습니다. 문제는 민사상 배상 범위입니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024. 2. 보증금 1억원, 월세 50만원에 단독주택을 빌렸다가 2025. 3. 지방 발령을 받자 집주인 동의 없이 지인에게 같은 조건으로 세를 줬습니다. 2026. 1. 지인이 켜 둔 전기난로에서 불이 나 집이 모두 탔습니다. 집주인은 G씨에게 집 시가 2억원을 배상하라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인의 실수로 집이 불타면 임차인이 집주인에게 배상해야 하나요?

원칙적으로 해야 합니다. 임차인은 집을 돌려줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있고, 화재로 집이 없어져 돌려줄 수 없게 되면 그것이 자기 책임이 아니라는 점을 증명하지 못하는 한 손해를 배상해야 합니다. 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결이 이 기준을 확인했습니다.

임차인이 다른 사람에게 집을 쓰게 했다면 그 사람의 과실은 임차인의 과실로 봅니다. 동의 없는 전대라도 집주인과 임차인 사이의 임대차는 계속되므로, 전차인의 실수로 난 불은 임차인의 보존의무 위반이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 이행보조자의 과실을 채무자의 과실로 보는 규정을 그대로 두고 있습니다.

다만 화재가 전기 배선처럼 집주인이 관리하는 영역의 하자로 난 것으로 보이면, 임차인이 그 하자를 미리 알았다는 등의 사정이 없는 한 집주인은 임차인에게 배상을 요구할 수 없습니다.

집주인은 전차인에게 직접 배상을 청구할 수 없나요?

화재 손해는 전차인에게도 직접 청구할 수 있습니다. 전차인이 과실로 집을 태웠다면 집주인의 재산을 해친 불법행위이므로, 집주인은 임차인에 대한 계약상 청구와 별도로 전차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

반면 전차인이 집에 살았다는 이유로 받는 월세 상당 손해배상이나 부당이득은 다릅니다. 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결은 임대차가 해지 등으로 끝나지 않은 동안에는 집주인이 임차인에게 차임을 청구할 수 있으므로 전차인에게 불법점유를 이유로 차임 상당액을 청구할 수 없다고 보았습니다. 원안은 이 판결을 화재 손해까지 넓혀 읽었는데, 화재 손해는 따로 봐야 합니다.

임차인이 배상한 돈은 전차인에게 받아 낼 수 있나요?

받아 낼 수 있습니다. 임차인과 전차인 사이의 전대차는 당사자 사이에서는 유효하므로, 전차인도 임차인에게 집을 보존해 돌려줄 의무를 집니다. 전차인의 과실로 집이 불타 임차인이 집주인에게 배상했다면, 임차인은 전차인에게 그 손해를 청구할 수 있습니다. 전차인에게 받은 전대 보증금이 있으면 상계도 검토합니다.

무단 전대 화재 손해배상 대응 순서

• 화재 원인 자료 확보 - 소방서 화재증명원과 감식 결과를 받습니다. 원인이 집주인 관리 영역이면 책임이 달라집니다.
• 전차인 확인서 - 불이 난 경위와 전차인의 과실을 적은 문서를 받습니다. 나중에 구상할 때 증거가 됩니다.
• 보험 확인 - 임차인·전차인이 든 화재보험과 일상생활배상책임보험을 확인합니다. 보상 범위가 정해집니다.
• 배상 범위 협의 - 집주인이 요구하는 금액이 시가와 원상복구비 중 무엇인지 봅니다. 불탄 부분의 가치가 기준입니다.
• 전차인 청구 - 임차인이 배상한 뒤 전차인에게 손해배상을 청구하고 보증금과 상계합니다. 전차인 재산이 없으면 가압류도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 불이 이웃집까지 번졌거나 화재 원인이 끝내 밝혀지지 않은 경우에는 감식 결과와 보험 약관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 목적물 화재에 따른 손해배상과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 불을 내지 않았는데 왜 임차인이 책임지나요?
  임차인은 집을 돌려줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있고, 다른 사람에게 집을 쓰게 했다면 그 사람의 과실을 자기 과실로 봅니다. 그래서 전차인의 실수로 난 불도 임차인의 보존의무 위반이 됩니다.
• 화재 원인을 모르면 어떻게 되나요?
  임차인이 책임질 수 없는 사유였다는 점을 증명하지 못하면 배상 책임을 집니다. 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결은 화재의 구체적 원인이 밝혀지지 않은 때에도 마찬가지라고 보았습니다.
• 전기 배선 문제로 불이 났다면요?
  집주인이 관리하는 영역의 하자로 불이 난 것으로 추단되면, 임차인이 그 하자를 미리 알았다는 등 특별한 사정이 없는 한 집주인은 임차인에게 배상을 요구할 수 없습니다. 집주인은 집을 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무가 있기 때문입니다.
• 집주인이 전차인에게 직접 청구할 수 있나요?
  화재 손해는 가능합니다. 전차인이 과실로 집을 태웠다면 불법행위이므로 집주인은 전차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 임대차가 존속하는 동안 전차인에게 월세 상당 부당이득을 청구하는 것은 판례상 허용되지 않습니다.
• 임차인이 배상한 돈을 전차인에게 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 전대차는 임차인과 전차인 사이에서는 유효하므로 전차인도 집을 보존해 돌려줄 의무가 있고, 그 의무 위반으로 생긴 손해를 임차인에게 배상해야 합니다. 전대 보증금이 남아 있으면 상계할 수 있습니다.
• 동의 없는 전대라 집주인이 계약을 해지하나요?
  해지할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으므로, 화재 배상과 별개로 해지와 명도 요구가 함께 들어올 수 있습니다. 다만 집이 모두 불탔다면 임대차는 목적물 멸실로 끝납니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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