주택 임대차

전세권으로 배당받고 남은 보증금도 새 집주인에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 최선순위 전세권과 임차인 대항력을 함께 가진 사람이 전세권자로 배당요구를 해 전세권이 소멸했더라도 남은 보증금은 대항력으로 매수인에게 받을 수 있습니다. 대법원은 그 범위에서 매수인이 임대인 지위를 승계한다고 봅니다. 지금은 배당표에서 받지 못한 금액부터 확인하십시오.

전세권이 경매로 없어졌다고 해서 임차인으로서의 대항력까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 4월 보증금 3억원에 아파트를 빌리면서 같은 날 전세권설정등기를 마치고 전입신고도 했습니다. 당시 등기부에는 다른 권리가 없었고, 2023년 집주인이 근저당을 설정했습니다. 2025년 근저당권자가 경매를 신청하자 A씨는 전세권자로 배당요구를 했지만 매각대금이 부족해 2억 1,000만원만 배당받았습니다. 매수인은 전세권이 없어졌으니 바로 집을 비우라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권과 임차인 대항력을 함께 가지려면 무엇이 필요한가요?

최선순위로 전세권설정등기를 마치고, 등기부에 새 이해관계인이 없는 상태에서 전세권과 같은 내용의 임대차계약으로 대항요건을 갖추어야 합니다. 같은 내용이란 계약 당사자, 목적물, 보증금(전세금)이 같다는 뜻입니다. 이 요건을 갖추면 전세권자 지위와 대항력 있는 임차인 지위를 함께 가집니다.

위 사례는 2022년 4월 같은 날 전세권등기와 전입을 마쳤고 그때 등기부가 깨끗했으므로 두 지위를 함께 가집니다.

전세권자로 배당요구하면 전세권은 어떻게 되나요?

최선순위 전세권은 원칙적으로 매수인이 인수하지만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 소멸한 전세권 몫은 매각대금에서 배당받습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 최선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 할 때만 소멸한다고 정합니다. 위 사례에서 A씨의 전세권은 배당요구로 소멸했고, 2억 1,000만원이 배당되었습니다.

남은 보증금은 매수인에게 어떻게 받나요?

남은 9,000만원 범위에서 대항력을 행사해 매수인에게 받습니다. 대법원은 지위를 강화하려고 설정한 전세권 때문에 오히려 대항력이 없어지는 것은 부당하다고 보고, 전세권이 소멸해도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기해 대항력을 행사할 수 있다고 했습니다. 그 범위에서 매수인은 임대인 지위를 승계합니다.

그래서 A씨는 9,000만원을 받을 때까지 집을 비워 주지 않아도 되고, 매수인이 인도명령을 신청하면 이 결정을 근거로 다툽니다.

임차인으로만 배당요구하면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 임차인 지위로만 배당요구를 했다면 전세권에 관해서는 배당요구가 없는 것으로 봅니다. 이때 최선순위 전세권은 소멸하지 않고 매수인이 인수하므로, 매수인은 전세금 반환 의무를 떠안습니다.

어느 지위로 배당요구를 할지는 매각가격 예상과 매수인에게서 받을 가능성을 보고 정해야 합니다. 배당요구서에 어떤 지위로 하는지를 분명히 적어야 뒤에 다툼이 없습니다.

전세권 배당 후 잔액 대응 순서

• 배당표 확인 - 전세권으로 배당받은 금액과 남은 보증금을 계산합니다. 남은 금액이 대항할 범위입니다.
• 두 지위 요건 확인 - 전세권등기와 전입이 같은 내용이고 최선순위였는지 등기부로 확인합니다. 요건이 빠지면 잔액 대항이 어렵습니다.
• 매수인에게 통지 - 남은 보증금을 받을 때까지 인도할 수 없다고 알립니다. 문자나 내용증명으로 남깁니다.
• 인도명령 대응 - 매수인이 인도명령을 신청하면 의견서와 배당표·등기부를 냅니다. 대항 권원이 인정되면 기각됩니다.
• 잔액 수령 후 인도 - 매수인이 잔액을 주면 집을 넘깁니다. 주지 않으면 반환 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권과 임대차계약의 보증금이나 당사자가 다르거나 전세권등기 뒤 전입 전에 다른 권리가 들어왔다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 뒤 인도명령과 전세보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권등기만 하고 전입은 안 했다면요?
  전입이 없으면 주택임대차보호법상 대항력이 없어 전세권만으로 권리를 행사합니다. 전세권자로 배당요구를 해 전세권이 소멸하면 남은 보증금을 매수인에게 주장할 근거가 없어집니다. 전입 여부를 먼저 확인하십시오.
• 배당요구를 하지 않았다면 어떻게 되나요?
  최선순위 전세권은 배당요구를 하지 않으면 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 이 경우 매수인에게 전세금 전액을 돌려받게 되고, 전세권 존속기간이 끝나면 반환을 청구합니다.
• 배당요구를 나중에 철회할 수 있나요?
  배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회할 수 없습니다. 최선순위 전세권의 배당요구가 여기에 해당하므로 종기 전에 신중히 정해야 합니다. 매각가격 예상과 매수인에게서 받을 가능성을 함께 따져 보십시오.
• 매수인이 남은 보증금을 안 주면요?
  매수인은 남은 보증금 범위에서 임대인 지위를 승계했으므로 매수인을 상대로 반환을 청구합니다. 받을 때까지 인도를 거절할 수 있고, 판결을 받아 그 집에 강제경매를 신청할 수도 있습니다.
• 전세권과 계약 금액이 다르면요?
  대법원이 두 지위를 함께 인정한 것은 전세권설정계약과 임대차계약의 당사자, 목적물, 보증금이 같은 경우입니다. 금액이 다르면 동일성을 두고 다툼이 생기므로 두 계약서를 함께 검토해야 합니다.
• 인도명령에 대해 다툴 기간이 있나요?
  인도명령 신청이 오면 법원에 의견서를 내고, 인도명령이 내려지면 고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고를 해야 합니다. 즉시항고만으로는 집행이 멈추지 않으므로 집행정지 신청도 함께 검토합니다.

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