의견서는 언제까지 내야 하나요?

법원이 인도명령 신청서를 보내면서 의견을 낼 기간을 정하는 경우가 많습니다. 기간 안에 대항 권원을 증명하는 서류를 붙여 내십시오. 늦으면 서류 없이 인도명령이 나올 수 있습니다.

매수인이 남은 보증금을 공탁하면요?

매수인이 남은 보증금을 적법하게 공탁하면 동시이행 항변은 더 이상 쓸 수 없습니다. 공탁금을 찾으면서 인도 날짜를 정하는 것이 현실적입니다. 공탁 금액이 맞는지는 배당표로 확인하십시오.

살고 있는 동안 월세를 내야 하나요?

보증금 반환과 인도는 동시이행이라 계속 사는 것 자체는 불법점유가 아닙니다. 다만 매수인이 차임 상당 부당이득을 주장할 수 있어, 보증금에서 공제를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

전세권만 있고 전입이 없었다면요?

전입이 없으면 임차인 대항력이 없어 전세권 소멸 뒤 남은 보증금을 매수인에게 주장할 근거가 없습니다. 이 경우 인도명령이 내려질 가능성이 높고 남은 보증금은 원래 집주인에게 청구해야 합니다.

매수인이 소송으로 인도를 청구하면요?

소송에서도 같은 법리로 남은 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있다고 항변합니다. 법원은 남은 보증금 지급과 상환으로 인도하라는 판결을 하는 경우가 많습니다. 배당표와 계약서를 증거로 내십시오.

배당금은 이미 받았는데 문제 되나요?

전세권으로 받은 배당금은 전세권 몫이고, 남은 보증금은 임차인 대항력으로 따로 주장합니다. 배당금을 받았다는 사실이 대항력 행사를 막지 않습니다. 다만 남은 금액을 정확히 계산해야 합니다.

부동산·임대차 가이드 목록

주택 임대차

매수인이 인도명령을 신청했는데 남은 전세금을 받을 때까지 버틸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 최선순위 전세권자이자 대항력 있는 임차인이 전세권으로 일부만 배당받았다면 남은 보증금을 받을 때까지 매수인에게 집을 넘기지 않아도 됩니다. 대법원은 이 경우 매수인의 인도명령 신청을 기각한 결정을 유지했습니다. 지금은 인도명령 신청서에 대한 의견서와 배당표·계약서부터 준비하십시오.

그 자리에서

인도명령 신청서를 받았다면 배당표, 전세권설정계약서, 임대차계약서, 주민등록초본을 붙여 대항 권원이 있다는 의견서를 법원에 내십시오. 점유자에게 매수인에게 대항할 권원이 있으면 인도명령은 내려지지 않습니다.

인도명령 신청서를 받았다고 해서 그 자체로 바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 9월 보증금 2억 8,000만원에 빌라를 빌려 최선순위로 전세권등기를 마치고 같은 날 전입했습니다. 2025년 경매에서 전세권자로 배당요구를 해 2억원을 받았고, 2026년 3월 대금을 낸 매수인이 A씨를 상대로 인도명령을 신청했습니다. A씨는 남은 8,000만원을 받기 전에 집을 넘겨야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

인도명령은 어떤 경우에 기각되나요?

점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 것이 인정되면 기각됩니다. 최선순위 전세권자이면서 대항력 있는 임차인인 사람이 전세권자로 배당요구를 해 일부만 받았다면, 남은 보증금에 기한 대항력이 바로 그 권원입니다.

대법원 2010마900 사건도 매수인의 인도명령 신청을 기각한 원심을 유지한 결정입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」의 인도명령 요건도 같습니다.

매수인은 남은 보증금을 왜 돌려줘야 하나요?

남은 보증금 범위에서 매수인이 임대인 지위를 승계하기 때문입니다. 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 그래서 A씨의 임대차는 8,000만원 범위에서 매수인과 이어집니다.

매수인은 입찰 전에 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 이 부담을 알 수 있었습니다. 그래서 매수인이 몰랐다는 사정만으로 반환 의무를 벗어나기는 어렵습니다. 입찰가를 정할 때 이 부담을 빼고 계산하는 것은 매수인이 할 일입니다.

보증금과 집 인도는 동시에 주고받나요?

그렇습니다. 매매나 경매로 소유자가 바뀐 경우 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계로 봅니다. 매수인이 남은 보증금을 주지 않는 한 A씨는 인도를 거절할 수 있고, 그동안 계속 거주해도 불법점유가 되지 않습니다.

다만 거주하는 동안의 차임 상당액은 문제 될 수 있습니다. 월세가 없는 전세라면 보통 다툼이 적지만, 매수인이 부당이득을 주장하면 따로 따져야 합니다.

인도명령이 나오면 어떻게 다투나요?

인도명령에 대해서는 즉시항고로 다툽니다. 즉시항고는 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 항고장을 내야 하고, 이유를 적지 않았다면 10일 안에 항고이유서를 내야 합니다. 이때도 배당표와 등기부로 남은 보증금과 두 지위의 요건을 증명합니다.

인도명령 대응 흐름

1
신청서 수령
매수인 주장과 기한 확인
2
의견서 제출
배당표·계약서·초본 첨부
3
결정
대항 권원 인정 시 기각
4
즉시항고
인도명령이 나오면 기간 안에
5
잔액 수령
남은 보증금과 인도 교환

즉시항고만으로는 집행이 멈추지 않습니다. 매수인이 인도명령으로 집행을 시도하면 집행정지 신청을 함께 해야 합니다. 매수인이 남은 보증금을 공탁했다면 공탁금을 찾고 인도하는 쪽이 현실적입니다.

인도명령 대응 순서

신청서 확인 - 인도명령 신청서의 주장과 제출 기한을 확인합니다. 의견서를 낼 기회가 있습니다.
잔액 계산 - 배당표로 받은 금액과 남은 보증금을 계산합니다. 이 금액이 대항 범위입니다.
의견서 제출 - 전세권·임대차 계약서, 초본, 배당표를 붙여 냅니다. 대항 권원을 증명합니다.
즉시항고 - 인도명령이 나오면 기간 안에 즉시항고를 합니다. 집행정지도 함께 검토합니다.
잔액 수령 후 인도 - 매수인이 남은 보증금을 주면 집을 넘깁니다. 동시에 주고받는 것이 원칙입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권과 임대차 금액이 다르거나 전세권등기 뒤 전입 전에 다른 권리가 있었다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 인도명령과 전세보증금 반환 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

인도명령 신청서를 받은 세입자들은 법원 서류라는 이유만으로 이미 진 것처럼 이사를 서두릅니다. 매수인도 그 반응을 기대하고 신청합니다. 그러나 남은 보증금에 기한 대항력이 있으면 인도명령은 기각되고, 협상의 주도권은 세입자에게 옵니다.

의견서에서 이기는 근거는 날짜와 금액입니다. 전세권등기일과 전입일이 같거나 그 사이에 새 권리가 없었다는 등기부, 두 계약서의 같은 금액, 배당표의 배당액이 한 묶음으로 필요합니다. 흩어져 있으면 짧은 기간 안에 내기 어렵습니다.

인도명령이 기각되면 매수인은 남은 보증금을 주거나 반환 소송에 응해야 합니다. 반대로 서류를 못 내서 인도명령이 나오면 즉시항고와 집행정지로 뒤쫓아 가야 하고, 비용과 시간이 몇 배로 듭니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

인도명령 신청서·배당표·전세권·임대차 계약서·주민등록초본을 준비해 주시면, 대항 권원 인정 여부·남은 보증금 범위·인도명령 대응을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성