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전세권을 설정한 건물을 제3자가 자기 것이라며 차지하면 전세권자가 직접 돌려달라고 할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 전세권자는 건물을 무단으로 차지한 제3자에게 직접 건물을 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 민법 제319조가 소유물반환청구권(제213조)을 전세권자에게 준용하기 때문입니다. 지금은 등기사항전부증명서로 전세권설정등기를 확인하고 점유를 빼앗긴 날을 기록해 두십시오.
점유를 빼앗겼다면 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유회수청구를 해야 합니다. 1년이 지나도 전세권에 기한 반환청구는 남지만, 빼앗긴 날을 문자·사진으로 남겨 두어야 두 청구를 함께 쓸 수 있습니다.
소유자인 건물주가 나서 주어야만 소송을 할 수 있는 것은 아닙니다. 전세권자는 자기 이름으로 반환을 청구합니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 3월 상가건물 2층 전부에 전세금 2억원으로 전세권을 설정하고 사무실로 쓰고 있었습니다. 2026년 7월 B씨가 원래 자기 건물이라며 사무실에 짐을 들여놓고 자물쇠를 바꾼 뒤 A씨의 출입을 막았습니다. 건물 소유자는 연락이 닿지 않았고, A씨는 소유자가 아닌 전세권자도 B씨에게 직접 건물을 돌려달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
전세권자도 무단 점유자에게 건물 반환을 청구할 수 있나요?
네, 전세권자는 전세권의 목적물을 무단으로 점유한 사람에게 자기 이름으로 반환을 청구할 수 있습니다. 민법은 소유물반환청구권 규정을 전세권자에게 준용하므로, 소유자가 가진 것과 같은 청구를 전세권자가 직접 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 준용 규정을 그대로 두고 있습니다.
전세권은 전세금을 지급하고 남의 부동산을 점유해 그 용도대로 쓰는 물권입니다. 점유하고 쓰는 권리가 전세권의 내용이므로, 누가 그 점유를 막으면 전세권 자체를 침해한 것이 됩니다.
상대가 원래 자기 건물이라고 주장하면 어떻게 되나요?
상대방은 자기에게 그 건물을 점유할 권리가 있다는 것을 증명해야 반환을 거절할 수 있습니다. 전세권자는 등기된 전세권과 상대방이 지금 점유하고 있다는 사실만 증명하면 됩니다. 「원래 내 건물」이라는 말만으로는 점유할 권리가 증명되지 않습니다.
상대방이 실제로 진정한 소유자라고 주장하는 경우라도, 그 주장은 등기 명의와 소유권 취득 경위로 따로 다퉈야 합니다. 등기부상 소유자가 전세권을 설정해 주었다면 상대방은 먼저 그 등기가 무효라는 것을 밝혀야 합니다. 점유할 권리의 증명 책임이 점유자에게 있다는 것이 전세권자에게 유리한 부분입니다.
점유는 계속하고 있는데 방해만 받으면요?
점유를 완전히 빼앗긴 것이 아니라 출입을 막거나 물건을 쌓아 두는 정도라면 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에게는 그 예방이나 손해배상의 담보도 청구할 수 있습니다. 이 방해제거·예방청구권도 전세권자에게 준용됩니다.
| 청구 | 언제 | 기한 |
|---|---|---|
| 반환청구(제213조 준용) | 점유를 빼앗겼을 때 | 없음 |
| 방해제거청구(제214조 준용) | 출입 방해 등 | 없음 |
| 점유회수청구(제204조) | 점유 침탈 | 침탈일부터 1년 |
- 반환청구(제213조 준용)
- 언제: 점유를 빼앗겼을 때
- 기한: 없음
- 방해제거청구(제214조 준용)
- 언제: 출입 방해 등
- 기한: 없음
- 점유회수청구(제204조)
- 언제: 점유 침탈
- 기한: 침탈일부터 1년
출처 - 민법 제204조, 제213조, 제214조, 제319조
점유를 빼앗겼을 때는 점유회수청구로 물건의 반환과 손해배상을 함께 구할 수도 있습니다. 이 청구는 전세권이 있는지를 따지지 않고 점유를 빼앗겼다는 사실만으로 하므로 빠르지만, 빼앗긴 날부터 1년 안에 해야 합니다.
전세권자 건물 반환청구 대응 순서
- 등기 확인 - 등기사항전부증명서에서 전세권설정등기와 목적 범위를 확인합니다. 반환을 구할 범위가 여기서 정해집니다.
- 침탈 기록 - 자물쇠 교체, 짐 반입, 출입 거부 장면을 날짜와 함께 사진과 문자로 남깁니다. 1년 기한과 점유 사실을 증명하는 자료가 됩니다.
- 내용증명 발송 - 점유자에게 전세권 사실과 퇴거 요구를 서면으로 보냅니다. 상대방이 점유 권리를 주장하는지 확인하는 기록이 됩니다.
- 점유이전금지가처분 - 상대방이 다른 사람에게 점유를 넘길 염려가 있으면 먼저 신청합니다. 판결 후 집행 상대가 바뀌는 것을 막기 위한 절차입니다.
- 인도 청구 소송 - 전세권에 기한 반환청구와 점유회수청구를 함께 제기합니다. 판결을 받으면 인도 집행으로 점유를 되찾습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 상대방이 소유권이전등기 소송을 이미 제기했거나 전세권설정등기의 효력을 다투는 경우라면 등기 경위와 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 인도·명도 소송과 점유이전금지가처분 사건을 수행합니다.
- 1
등기 확인
전세권설정등기와 범위
- 2
침탈 기록
날짜별 사진·문자
- 3
내용증명
퇴거 요구
- 4
가처분
점유이전금지
- 5
인도 소송
판결 후 인도 집행
실무상 착안점
전세권자들은 「건물 주인이 아니니 소송은 건물주가 해야 한다」고 생각해 소유자 연락만 기다리곤 합니다. 실제로는 전세권자가 자기 이름으로 반환을 청구할 수 있고, 기다리는 사이 점유가 제3자에게 넘어가면 절차가 길어집니다.
그래서 점유를 빼앗긴 날의 기록이 결론을 좌우합니다. 자물쇠를 바꾼 날, 짐이 들어온 날, 출입을 거부당한 날을 사진과 문자로 남기고, 퇴거를 요구한 내용증명의 도달일을 확인해 두어야 합니다. 점유회수청구의 1년 기한도 이 날짜부터 셉니다.
이 기록은 점유이전금지가처분에서 보전의 필요성을 보여 주는 자료가 되고, 인도 소송에서는 상대방이 점유자라는 사실과 침탈 시점을 증명합니다. 판결 후 인도 집행을 할 때 집행 상대방을 특정하는 데에도 같은 기록을 씁니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 건물 인도·명도 분쟁과 점유 관련 가처분을 수행해 왔으며, 등기와 점유 침탈 기록을 먼저 정리한 뒤 가처분과 인도 소송을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
전세권설정계약서·등기사항전부증명서·점유 침탈 사진과 문자·내용증명을 준비해 주시면, 반환청구의 상대방과 범위·점유회수청구 기한·가처분 필요성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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