전세권자는 누구나 배당요구를 할 수 있나요?

민법상 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있고, 전세권자는 전세금에 대해 우선변제받을 권리가 있어 여기에 해당합니다. 선순위 전세권자는 배당요구를 할지 말지를 스스로 선택할 수 있다는 점이 후순위 전세권자와 다릅니다.

후순위 전세권은 어떻게 되나요?

저당권보다 늦게 설정된 전세권은 저당권에 대항할 수 없어 매각으로 소멸합니다. 이때 전세권자는 순위에 따라 매각대금에서 전세금을 배당받습니다. 매수인은 후순위 전세권의 전세금을 떠안지 않습니다.

배당요구를 했다가 취소할 수 있나요?

배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 철회하지 못합니다. 선순위 전세권자의 배당요구가 바로 이런 경우입니다. 그래서 종기 이후 입찰자는 전세권이 소멸한다는 전제로 입찰할 수 있습니다.

전세기간이 끝났는데 등기가 남아 있으면요?

건물 전세권은 설정자가 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절 등 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정한 것으로 봅니다. 등기부에 기간이 지난 것으로 보여도 전세권이 살아 있을 수 있으니 통지 여부를 확인해야 합니다.

매각물건명세서에서 무엇을 봐야 하나요?

등기된 권리 가운데 매각으로 효력을 잃지 않는 것이 적히는 칸을 봅니다. 선순위 전세권이 배당요구를 하지 않았다면 이 칸에 인수 대상으로 적힙니다. 명세서는 매각기일 1주 전까지 비치되니 입찰 직전에 다시 확인하십시오.

인수한 전세금은 언제 돌려줘야 하나요?

인수한 전세권은 존속기간이 끝나면 전세금을 돌려줘야 합니다. 전세권이 소멸하면 매수인은 전세권자에게서 집을 넘겨받고 말소등기 서류를 받는 것과 동시에 전세금을 반환하면 됩니다. 입찰 전에 존속기간이 얼마나 남았는지 확인하십시오.

부동산·임대차 가이드 목록

경매 낙찰

1순위 전세권, 2순위 저당권인 집을 낙찰받으면 전세금을 떠안나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙은 떠안지만, 1순위 전세권자가 배당요구를 했다면 전세권은 매각으로 소멸해 매수인이 인수하지 않습니다. 민사집행법은 저당권보다 앞선 전세권은 매수인이 인수하되, 전세권자가 배당요구를 하면 소멸한다고 정합니다. 지금은 매각물건명세서에서 전세권자의 배당요구 여부부터 확인하십시오.

기한

전세권자의 배당요구는 법원이 첫 매각기일 전으로 정해 공고한 배당요구의 종기까지 해야 효력이 있습니다. 종기가 지난 뒤에는 전세권 인수 여부가 사실상 굳어집니다.

전세권 등기가 1순위라는 이유만으로 입찰을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 9월 경매로 나온 아파트에 입찰하려다 등기부에서 2021년 설정된 전세금 3억원의 1순위 전세권과 2022년 설정된 2순위 근저당권을 확인했습니다. 처음에는 전세금 3억원을 떠안는다고 생각했지만, 매각물건명세서에는 전세권자가 배당요구를 해 전세권이 매각으로 소멸한다고 적혀 있었습니다. A씨는 배당요구의 종기가 지났는지 확인한 뒤 전세금을 빼지 않고 입찰가를 정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당권보다 먼저 설정된 전세권은 왜 매수인이 떠안나요?

저당권·압류·가압류보다 먼저 설정된 전세권은 이들에 대항할 수 있어 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 이들에 대항할 수 없는 전세권만 매각으로 소멸한다고 정합니다.

전세권을 인수한 매수인은 전세권설정자의 지위에서 전세기간이 끝나면 전세금을 돌려줘야 합니다. 전세권자는 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있으므로, 매수인이 전세금을 주지 않으면 다시 경매를 신청할 수 있습니다.

선순위 전세권자가 배당요구를 하면 어떻게 되나요?

선순위 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸하고, 전세권자는 배당절차에서 전세금을 받습니다. 매수인은 전세금을 따로 떠안지 않습니다. 법원은 배당요구의 종기를 정하면 이런 전세권자에게 따로 고지합니다.

전세권 순위와 배당요구에 따른 결과

전세권 순위	배당요구	결과
저당권보다 앞섬	안 함	매수인 인수
저당권보다 앞섬	함	매각으로 소멸
저당권보다 늦음	관계없음	매각으로 소멸

저당권보다 앞섬: 배당요구: 안 함; 결과: 매수인 인수
저당권보다 앞섬: 배당요구: 함; 결과: 매각으로 소멸
저당권보다 늦음: 배당요구: 관계없음; 결과: 매각으로 소멸

출처 - 민사집행법 제91조 제3항·제4항

배당요구로 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구의 종기가 지난 뒤 배당요구를 철회하지 못합니다. 그래서 종기 이후 매각물건명세서에 「배당요구로 소멸」이라고 적혀 있으면 입찰자는 그 기재를 믿고 입찰가를 정할 수 있습니다.

반대로 배당요구의 종기까지 배당요구가 없었다면 전세권은 매수인에게 넘어옵니다. 이때 매수인은 전세금 전액을 입찰가에서 빼고 계산해야 하고, 전세권의 존속기간이 얼마나 남았는지도 따져야 합니다. 존속기간이 이미 지났다면 매수인은 소유권을 취득하자마자 전세금을 돌려줘야 할 수 있습니다.

전세권자가 배당에서 전세금을 다 못 받으면요?

배당요구로 전세권이 소멸했다면 전세권자가 배당에서 전세금 일부만 받더라도 매수인은 나머지를 떠안지 않습니다. 남은 전세금은 전세권설정자였던 원래 소유자에게 청구할 채권으로 남습니다. 다만 전세권자가 같은 집에 전입신고를 한 주택임차인이기도 하면 임차인 지위로 대항력을 주장할 여지가 있어 따로 따져야 합니다.

경매 선순위 전세권 대응 순서

등기 순위 확인 - 전세권 설정일과 가장 앞선 저당권·압류·가압류의 날짜를 비교합니다. 전세권이 앞서야 인수 문제가 생깁니다.
배당요구 여부 확인 - 매각물건명세서에서 전세권자의 배당요구 여부를 봅니다. 종기 이후 기재를 기준으로 합니다.
존속기간 확인 - 전세권의 존속기간과 갱신 여부를 봅니다. 건물 전세권은 통지가 없으면 법정갱신될 수 있습니다.
주택임차인 겸유 확인 - 전세권자가 전입신고를 했는지 전입세대 열람 내역으로 봅니다. 임차인 지위로 대항력을 주장할 수 있습니다.
인수 금액 반영 - 배당요구가 없으면 전세금 전액을 입찰가에서 뺍니다. 배당요구가 있으면 전세금은 빼지 않아도 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권이 건물 일부에만 설정되었거나 전세권자가 주택임차인을 겸하는 경우에는 등기부와 전입세대 열람 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 배당이의와 명도 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

선순위 전세권이 보이면 많은 입찰자가 전세금을 모두 떠안는다고 보고 물건을 지나칩니다. 그러나 선순위 전세권자 상당수는 경매가 시작되면 전세금을 빨리 받으려고 배당요구를 하고, 그 순간 전세권은 매각으로 소멸하는 권리가 됩니다.

결론은 배당요구의 종기를 기준으로 굳어집니다. 종기는 경매개시결정 뒤 1주 안에 공고되고, 매각물건명세서는 이 종기 이후 상황을 반영해 작성됩니다. 입찰 직전 명세서를 다시 열람해 전세권 기재가 바뀌었는지 확인해야 합니다.

이 기록은 낙찰 뒤 인도 단계에서도 쓰입니다. 전세권이 소멸했으면 전세권자는 배당을 받은 뒤 집을 넘겨줘야 하고, 매수인은 인도명령으로 대응할 수 있습니다. 반대로 주택임차인 지위가 겹치면 인도명령이 막힐 수 있어 전입 여부까지 확인해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

등기사항증명서·매각물건명세서·전입세대 열람 내역을 준비해 주시면, 전세권 인수 여부·배당요구의 효력·임차인 지위 겸유 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성