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전세권이 설정된 건물의 땅만 샀는데 건물 소유자에게 무엇을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

건물 철거는 청구할 수 없고 지료를 청구할 수 있습니다. 민법 제305조는 전세권이 설정된 건물의 대지를 산 사람이 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보고, 지료는 당사자의 청구로 법원이 정한다고 규정합니다. 지금은 건물 전세권 설정일과 토지 이전일의 선후부터 확인하십시오.

토지를 산 사람이 건물 소유자와 따로 지상권설정계약을 맺거나 등기를 하지 않아도 지상권은 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 토지와 그 위 3층 상가 건물을 함께 소유하면서 2024년 5월 M씨에게 건물 전체를 전세금 4억원으로 전세권을 설정해 주었습니다. 2025년 10월 L씨는 토지만 N씨에게 팔고 소유권이전등기를 넘겨주었습니다. 토지를 산 N씨는 자기 땅 위에 남의 건물이 있으니 건물을 철거하라고 하거나 땅값을 받고 싶다고 했고, 지료를 얼마로 정해야 하는지도 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권이 설정된 건물의 땅을 사면 어떤 권리관계가 생기나요?

토지를 산 사람은 건물 소유자인 전세권설정자에게 지상권을 설정해 준 것으로 봅니다. 그래서 토지 매수인은 건물 철거를 요구할 수 없고, 건물 소유자에게 지료를 받을 권리를 갖습니다.

원안은 토지 매수인이 법정지상권을 주장한다고 적었지만, 법정지상권을 취득하는 사람은 건물 소유자이고 토지 매수인은 그 부담을 지는 쪽입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 건물 전세권자가 대지 소유권 변동 때문에 건물을 잃지 않도록 이 규정을 두고 있습니다. 대지와 건물이 전세권 설정 당시 같은 사람 소유였어야 적용됩니다.

지료는 어떻게 정하나요?

지료는 먼저 당사자가 협의로 정하고, 협의가 안 되면 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다. 토지 매수인과 건물 소유자 누구든 법원에 지료 결정을 청구할 수 있습니다.

법원은 보통 토지 감정평가액과 기대이율, 주변 임대 사례를 보고 지료를 정합니다. 정해진 뒤에도 토지에 대한 조세나 땅값이 크게 변하면 당사자는 지료 증감을 청구할 수 있습니다. 지료 약정이나 판결은 등기해 두어야 토지나 건물이 다시 팔렸을 때 새 소유자에게 주장하기 쉽습니다.

지료를 2년 넘게 안 내면 지상권을 없앨 수 있나요?

지상권자가 2년 이상의 지료를 내지 않으면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 다만 협의나 판결로 지료가 정해지기 전에는 지료를 내지 않았다고 해서 지체로 보지 않습니다.

대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결은 법정지상권의 지료가 협의나 법원 결정으로 정해진 바 없다면 지료를 내지 않았어도 지체가 아니어서 소멸청구를 할 수 없다고 보았습니다. 토지 매수인은 먼저 지료를 확정해 두어야 합니다.

토지 소유자가 땅을 다른 사람에게 빌려줄 수 있나요?

빌려줄 수 없습니다. 이 경우 대지 소유자는 그 대지를 다른 사람에게 임대하거나, 대지를 목적으로 한 지상권이나 전세권을 설정하지 못합니다. 건물 전세권자의 사용을 방해하지 않도록 한 규정입니다.

건물 전세권과 법정지상권 대응 순서

• 등기 선후 확인 - 건물 전세권 설정일과 토지 이전일을 비교합니다. 전세권이 먼저여야 이 법정지상권이 생깁니다.
• 동일 소유 확인 - 전세권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지 봅니다. 달랐다면 다른 권리관계로 따집니다.
• 지료 협의 - 토지 감정가와 주변 임대료를 기준으로 지료를 협의합니다. 협의가 되면 서면과 등기로 남깁니다.
• 지료 결정 청구 - 협의가 안 되면 법원에 지료 결정을 청구합니다. 지료가 확정되어야 연체를 주장할 수 있습니다.
• 연체 관리 - 확정된 지료가 2년분 이상 밀리면 소멸청구를 검토합니다. 건물에 저당권이 있으면 저당권자 통지도 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 매매계약에 건물 철거 약정이 있거나 건물에 저당권이 함께 설정되어 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권과 지료를 둘러싼 토지·건물 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지를 산 사람이 건물 철거를 요구할 수 있나요?
  요구할 수 없습니다. 민법 제305조 제1항은 대지와 건물이 같은 소유자일 때 건물에 전세권을 설정하면, 대지를 특별승계한 사람은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 본다고 정합니다. 건물 소유자는 등기 없이 지상권을 취득하므로 토지 매수인은 철거 대신 지료를 청구해야 합니다.
• 지료는 얼마로 정해지나요?
  당사자 협의로 정하고, 안 되면 법원이 정합니다. 민법 제305조 제1항 단서는 지료를 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다고 규정합니다. 법원은 토지 감정평가액과 기대이율, 주변 임대 사례를 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 토지 매수인과 건물 소유자 누구든 청구할 수 있습니다.
• 지료가 정해지기 전 기간의 땅값은 못 받나요?
  지료 결정 청구로 과거 기간까지 정해 달라고 할 수 있습니다. 다만 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결은 법정지상권 지료가 협의나 법원 결정으로 정해지지 않았다면 지료를 내지 않아도 지체가 아니라고 보았습니다. 그래서 연체를 이유로 한 소멸청구는 지료가 확정된 뒤에야 할 수 있습니다.
• 지료를 계속 안 내면 지상권을 없앨 수 있나요?
  확정된 지료가 2년분 이상 밀리면 소멸을 청구할 수 있습니다. 민법 제287조는 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않으면 지상권설정자가 지상권 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 건물이나 지상권에 저당권이 있으면 민법 제288조에 따라 저당권자에게 통지한 뒤 상당한 기간이 지나야 효력이 생깁니다.
• 땅값이 오르면 지료를 올릴 수 있나요?
  올릴 수 있습니다. 민법 제286조는 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자가 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 협의가 안 되면 법원에 지료 증액을 청구하고, 법원이 감정을 거쳐 새 지료를 정합니다.
• 토지 매수인이 그 땅을 다른 사람에게 빌려줘도 되나요?
  빌려줄 수 없습니다. 민법 제305조 제2항은 이 경우 대지소유자가 그 대지를 타인에게 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다고 정합니다. 건물 전세권자와 건물 소유자의 토지 사용을 보호하기 위한 규정이므로, 대지 매수인은 지료 수입만 기대해야 합니다.

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