권리금

전 세입자가 집주인에게 명의만 바꾼다고 속여 가게를 넘겼는데 쫓겨나면 낸 권리금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 전 임차인이 임차권 양도에 필요한 임대인의 동의를 제대로 받지 않아 가게를 비워 줘야 했다면 전 임차인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 임차권 양도와 권리금 계약이 불가분으로 묶였다고 보고, 전 임차인이 권리금의 60%를 배상하라고 한 원심 판단을 유지했습니다. 지금은 권리 양수·양도 계약서에 임대인 동의 의무와 해제 조항이 있는지부터 확인하십시오.

임대인과 끝까지 다퉈 본 뒤에야 전 임차인에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 임대인의 동의가 없어 임차권을 주장할 수 없다면 그 사정만으로 전 임차인의 의무 위반이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 5월 전 임차인 B씨에게 권리금 1억 5,000만원을 주고 카페 임차권과 시설을 넘겨받았습니다. B씨는 집주인이 가족에게 넘기는 줄 알고 명의만 바꿔 주었다고 나중에 밝혀졌는데, 당시 H씨는 새 임대차계약서를 받았으니 문제가 없다고 믿었습니다. 2025년 8월 집주인은 H씨가 실제로 영업한다는 사실을 알고 가게를 비워 달라고 요구했고, H씨는 결국 가게를 넘겨주었습니다. H씨는 B씨에게 권리금을 돌려받을 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인 동의 없는 임차권 양도는 어떤 효력이 있나요?

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 없습니다. 동의 없이 양도하면 양수인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 없고, 임대인은 계약을 해지하고 가게를 돌려받을 수 있습니다. 전 임차인과 양수인 사이의 양도 계약은 유효하지만, 양수인은 임대인에게 대항하지 못합니다.

그래서 전 임차인은 양수인에게 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 집니다. 대법원 판결 사안에서도 전 임차인이 임대인을 속여 형식상 임차인 명의만 바꾼 계약서를 받아 건넨 것은 이 의무를 이행한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

권리금 계약도 함께 문제 삼을 수 있나요?

문제 삼을 수 있습니다. 권리금 계약은 원래 임차권 양도계약과 별개의 계약입니다. 그러나 두 계약의 체결 경위와 내용으로 볼 때 경제적·사실적으로 한 덩어리로 이루어져 어느 하나가 없으면 다른 하나도 맺지 않았을 관계라면, 전체를 하나의 계약처럼 불가분의 관계로 봅니다.

불가분 관계라면 임차권을 넘겨받지 못한 결과가 권리금 계약에도 그대로 이어집니다. 예시 사례처럼 시설과 영업을 넘겨받는 대가로 권리금을 낸 것이 임차권 양수를 전제로 했다면, 가게를 비워 준 순간 권리금을 낸 목적도 사라집니다. 권리금은 영업시설·비품, 거래처, 상가 위치의 이점 같은 재산적 가치의 양도 대가라는 점도 함께 주장합니다.

권리금 전액을 돌려받을 수 있나요?

전액이 인정되지 않을 수 있습니다. 대법원 사안에서는 권리금 3억 8,000만원 중 60%를 배상하라고 한 원심 판단이 유지되었습니다. 양수인이 일정 기간 영업을 하며 이익을 얻은 점, 양수인도 임대인 동의 여부를 직접 확인하지 않은 점 같은 사정이 책임 제한에 반영됩니다.

예시 사례에서 H씨가 1년 3개월 영업을 했다면 그 기간의 영업 이익이 참작될 수 있습니다. 반대로 계약서에 「임대인과 임대차계약이 체결되지 못하면 양도계약을 해제하고 받은 돈을 반환한다」는 조항이 있다면 해제에 따른 원상회복으로 반환을 청구하는 방법도 검토합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「상가건물 임대차보호법」의 이 조문들은 원안 당시와 같습니다.

권리금 반환 청구 순서

• 계약서 조항 확인 - 권리 양수·양도 계약서의 임대인 동의 의무, 해제·반환 조항을 확인합니다.
• 동의 부존재 자료 확보 - 임대인의 퇴거 요구 문서와 명의만 바꾼 경위를 보여 주는 자료를 모읍니다.
• 인도 경위 기록 - 가게를 넘겨준 날짜와 조건, 돌려받은 보증금을 기록합니다. 손해 산정의 기준이 됩니다.
• 내용증명 청구 - 전 임차인에게 계약 해제 또는 손해배상을 서면으로 청구합니다.
• 가압류·소송 - 전 임차인 재산에 가압류를 신청하고 손해배상 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 계약을 중개했거나 임대인이 사정을 알고 묵인한 경우라면 계약서와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차와 권리금 분쟁의 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금 계약과 임차권 양도는 별개 아닌가요?
  원칙적으로 별개의 계약입니다. 그러나 두 계약이 경제적·사실적으로 한 덩어리로 이루어져 어느 하나가 없으면 다른 하나도 맺지 않았을 관계라면 불가분의 관계로 봅니다. 권리금이 임차권 양수를 전제로 정해졌다는 사정을 계약서와 협상 경위로 보여 주면 됩니다.
• 임대인에게 권리금을 청구할 수는 없나요?
  이 경우는 어렵습니다. 임대인은 임차권 양도에 동의한 적이 없어 양수인에게 임대인의 의무를 지지 않고, 동의 없는 양도를 이유로 가게 반환을 요구할 수 있습니다. 권리금은 양수인이 전 임차인에게 준 돈이므로 전 임차인에게 청구합니다.
• 영업한 기간이 있으면 배상액이 줄어드나요?
  줄어들 수 있습니다. 대법원 사안에서는 권리금 3억 8,000만원 중 60%만 배상하라는 원심 판단이 유지되었습니다. 양수인이 영업으로 얻은 이익과 임대인 동의를 직접 확인하지 않은 사정 등이 책임 제한 사유로 참작될 수 있습니다.
• 잔금을 아직 안 줬다면 안 줘도 되나요?
  거절할 수 있는 경우가 많습니다. 대법원 사안에서 전 임차인이 임대인 동의를 받을 의무는 양수인의 권리금 잔금 지급의무와 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 전 임차인이 동의를 받아 오기 전까지는 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.
• 권리금 회수기회 보호 규정으로 보호받을 수 없나요?
  이 규정은 기존 임차인이 신규임차인을 주선할 때 임대인의 방해를 막는 것입니다. 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하면 안 됩니다. 이미 임대인 몰래 양도가 이루어진 뒤의 양수인을 직접 보호하는 규정은 아닙니다.
• 전 임차인에게 언제까지 청구해야 하나요?
  채무불이행 손해배상 채권이므로 일반 채권이면 10년, 전 임차인과 양수인이 모두 영업을 위해 맺은 상행위 계약이면 5년이 적용될 수 있습니다. 가게를 비워 준 날부터 손해가 확정되는 경우가 많으므로 그 날짜를 기록해 두고 늦지 않게 청구하십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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