공사·하자

아파트 하자 손해배상을 받을 때 보수비 부가가치세도 포함되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

하자보수비의 부가가치세는 도급인이 매입세액으로 공제·환급받을 수 있으면 원칙적으로 빠지지만, 공제가 사실상 불가능하면 포함해 받을 수 있습니다. 해산한 재건축조합을 대위한 입주자대표회의 사건(대법원 2021다210195)으로 기준을 정리했습니다.

네, 공제·환급을 받을 수 없는 경우라면 부가가치세까지 포함해 받을 수 있습니다. 하자보수비 부가가치세는 도급인이 매입세액으로 공제받을 수 있으면 손해에서 빠지는 것이 원칙입니다. 그러나 대법원은 도급인에게 책임 없는 사유로 공제·환급이 사실상 불가능하면 빼면 안 된다고 보았습니다. 시공사가 감정 금액에서 10%를 일괄해 깎자고 할 때 그대로 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년 입주한 재건축 아파트의 입주자대표회의 회장입니다. 재건축조합은 입주 뒤 해산했고, 입주자대표회의는 구분소유자들에게서 하자 손해배상채권을 넘겨받아 2026. 2. 시공사를 상대로 소송을 냈습니다. 감정 결과 하자보수비는 18억원으로 나왔는데, 시공사는 조합이 부가가치세를 환급받을 수 있는 사업자였다며 그 10%를 빼야 한다고 주장합니다. A씨는 이 부분을 정말 빼야 하는지, 국민주택규모 세대와 큰 평형 세대가 다른지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

재건축조합이 2010. 5. 28. 준공인가를 받고 2012. 3. 해산등기를 마친 아파트 사건입니다. 입주자대표회의가 구분소유자들의 조합에 대한 손해배상채권을 넘겨받은 뒤, 조합을 대위해 시공사들에게 하자보수를 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. 원심은 국민주택규모 세대는 부가가치세를 빼지 않았지만, 나머지 세대는 조합이 청산 목적 범위에서 보수공사를 할 가능성이 있다며 부가가치세를 뺐습니다.

대법원은 나머지 세대 부분도 빼면 안 된다며 그 부분 중 사용검사 후 하자 부분을 파기환송했습니다. 조합은 약 9년간 무자력이었고, 조합원 분양분은 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않아 매입세액 공제를 받을 수 없으며, 입주자대표회의가 직접 보수하더라도 최종소비자 지위라는 이유입니다. 판결은 “도급인에게 책임지울 수 없는 사유로 부가가치세액의 공제나 환급이 사실상 불가능하게 된 때에는 하자보수를 갈음하는 손해배상액에서 이를 공제할 것은 아니다.”라고 밝혔습니다.

어떤 경우에 부가가치세가 손해에서 빠지나요?

도급인이 과세사업자로서 보수비 부가가치세를 자기 매출세액에서 공제하거나 환급받을 수 있을 때입니다. 이때는 부가가치세가 실질적으로 도급인 부담이 되지 않으므로 배상을 구할 수 없습니다. 현실로 공제받은 경우뿐 아니라 공제받을 가능성이 있는 경우도 포함됩니다.

반대로 도급인이 면세사업자이거나 보수비가 면세사업 관련 매입세액이어서 공제받을 수 없으면 부가가치세도 손해입니다. 국민주택규모 세대처럼 공급 자체가 면세인 부분이 대표적입니다. 결국 같은 아파트라도 세대 유형과 보수공사를 할 사람의 지위에 따라 결론이 갈립니다. 일반 상가나 공장처럼 과세사업자가 직접 보수하는 건물이라면 부가가치세를 빼는 쪽이 원칙입니다.

사용검사 전 하자는 왜 시효로 소멸했나요?

건설공사 도급이 상행위이면 하자보수를 갈음하는 손해배상채권에 5년 상사시효가 적용되기 때문입니다. 시효는 하자가 생긴 때부터 진행하는 것이 원칙이지만, 인도 당시 이미 있던 하자는 건물을 인도한 날부터 진행합니다. 이 사건에서는 사용검사 전 하자에 대한 청구권이 늦어도 준공인가일인 2010. 5. 28.부터 5년이 지나 소멸했다는 원심 판단이 유지되었습니다.

사용검사 뒤 생긴 하자는 발생 시점부터 따로 계산하므로, 하자 목록을 발생 시기별로 나누어 두는 것이 중요합니다. 기산점을 둘러싼 다툼은 「시공사에 건물 하자 손해배상을 청구하는 시효는 언제부터 5년인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

시공사가 공제 가능성을 주장하면 무엇으로 반박하나요?

도급인이 실제로 보수공사를 발주해 공제받을 가능성이 없다는 사정을 구체적으로 보여야 합니다. 이 판결이 든 사정은 조합이 해산등기 뒤 약 9년간 무자력이었고 시공사에 권리를 행사하지 않았다는 점, 조합원 분양분은 재화의 공급으로 보지 않아 매입세액 공제가 안 된다는 점입니다.

입주자대표회의가 하자보수비로 공사를 할 때는 공동주택관리법상 사용 절차 규제를 받으므로 조합 명의 보수계약을 기대하기 어렵다는 점도 고려되었습니다. 원심처럼 조합이 청산 중이라 보수할 가능성을 배제할 수 없다는 추상적 가능성만으로는 공제할 수 없다는 것이 판결의 취지입니다.

하자 손해배상 부가가치세 대응 순서

• 세대 유형 구분 - 국민주택규모 세대와 그 밖의 세대, 조합원분과 일반분양분을 나눕니다.
• 도급인 지위 확인 - 조합이나 분양자가 해산·무자력인지, 과세사업자인지 확인합니다.
• 보수 주체 정리 - 실제 보수공사를 누가 발주할지와 그 사람의 공제 가능성을 정리합니다.
• 감정액 대조 - 감정 결과에서 부가가치세를 따로 표시하게 하고 공제 주장에 반박 자료를 냅니다.
• 시효 점검 - 사용검사 전 하자와 그 뒤 하자를 나누어 5년 시효 경과 여부를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도급인이 부가가치세를 공제받을 수 있는 지위인지와 세대 유형, 하자가 생긴 시점에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자 손해배상 소송과 시공사·분양자 상대 청구, 대위 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주자대표회의가 사업자등록을 했으면 부가가치세를 빼야 하나요?
  그 사정만으로 빼야 하는 것은 아닙니다. 대법원은 입주자대표회의가 직접 보수용역을 받더라도 구분소유자들만을 위한 것이고 수익을 창출한다고 보기 어려워 최종소비자와 다르지 않다고 보았습니다.
• 국민주택규모 세대의 하자보수비에는 부가가치세가 들어가나요?
  국민주택규모 세대는 부가가치세 면제와 관련된 부분이어서, 그 하자보수비 부가가치세는 매입세액으로 공제받을 수 없습니다. 이 사건 원심과 대법원 모두 그 부분 부가가치세를 손해에서 빼지 않았습니다.
• 조합이 해산했으면 시공사에 직접 청구할 수 없나요?
  분양자인 조합을 대위해 시공사에 청구할 수 있고, 현행 집합건물법은 분양자가 해산·무자력 등인 경우 시공자가 구분소유자에게 손해배상책임을 지도록 정하고 있습니다. 어느 방법이 유리한지는 담보책임 기간과 시효를 함께 보아 정합니다.
• 상가 건물주가 하자 손해배상을 받을 때도 부가가치세를 빼나요?
  건물주가 과세사업자로서 보수비 부가가치세를 매입세액으로 공제받을 수 있다면 원칙적으로 뺍니다. 면세사업자이거나 사업과 무관한 보수라서 공제받을 수 없다면 포함해 청구할 수 있습니다.
• 하자 손해배상 시효 5년은 모든 하자에 똑같이 적용되나요?
  건설공사 도급이 상행위이면 5년이지만, 기산점은 하자마다 다릅니다. 인도 당시 이미 있던 하자는 인도일부터, 그 뒤 생긴 하자는 발생 시점부터 진행합니다.

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