공사·하자

시공사에 건물 하자 손해배상을 청구하는 시효는 언제부터 5년인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

회사 간 건설공사 도급계약이 상행위라면 수급인의 하자담보책임은 5년의 상사시효에 걸리고, 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 건물에 하자가 발생한 때부터 시효가 진행합니다. 대법원은 사용승인일부터 시효가 진행한다는 시공사 주장을 받아들이지 않았습니다. 지금은 하자가 처음 나타난 날을 보여 주는 사진과 민원 기록부터 모으십시오.

사용승인일이나 준공일이 지났다고 곧바로 하자 청구 시효가 시작되는 것은 아닙니다. 하자가 실제로 나타난 날부터 셉니다.

이런 상담이 많습니다

H개발은 2020년 건설회사와 도급계약을 맺고 5층 근린생활시설을 지어 2021년 3월 사용승인을 받았습니다. 2023년 여름 외벽 균열과 옥상 누수가 처음 나타나 임차인 민원이 이어졌고, H개발은 2026년 가을 시공사에 하자보수비 4억원을 손해배상으로 청구하려 합니다. 시공사는 사용승인일부터 5년이 지나 시효가 끝났다고 답했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건설공사 하자담보책임의 소멸시효는 몇 년인가요?

도급계약이 상행위에 해당하면 수급인의 하자담보책임은 원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸립니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「상법」은 상행위로 인한 채권은 다른 규정이 없으면 5년 동안 행사하지 않을 때 시효가 완성된다고 정합니다. 대법원 2011. 12. 8. 선고 2009다25111 판결은 건설회사와 분양회사 사이 도급계약에 따른 하자보수에 갈음한 손해배상채권을 5년 상사시효 대상으로 보았습니다.

도급인이 개인이고 영업과 무관한 집을 짓는 계약이라도 수급인인 건설회사에게 상행위라면 상사시효가 적용될 수 있습니다. 당사자 중 한쪽에게만 상행위인 행위도 양쪽에 상법이 적용되기 때문입니다.

하자보수 손해배상 시효는 언제부터 세나요?

신축건물의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 그 권리를 행사할 수 있는 때, 즉 건물에 하자가 발생한 때부터 시효가 진행합니다. 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다202383 판결은 아파트 사용승인일부터 시효가 진행한다는 시공사 주장을 받아들이지 않았습니다. 하자가 여러 개라면 하자마다 발생 시점이 다를 수 있으므로 하자별로 시효를 따로 따집니다. 그래서 소송에서는 하자 목록마다 처음 발견된 날과 근거 자료를 붙인 발생일표를 만들어 내는 것이 일반적입니다. 시공사가 하자가 더 일찍 생겼다고 주장하면 도급인은 점검일지·민원 접수일처럼 날짜가 찍힌 자료로 반박합니다.

민법의 하자담보 기간과는 어떤 관계인가요?

민법은 토지·건물 등 공작물 수급인이 목적물이나 지반공사의 하자에 대해 인도 후 5년, 석조·금속 등으로 지은 것은 10년 동안 담보책임을 진다고 정합니다. 이 기간은 하자가 나타나야 하는 담보책임 기간이고, 그 안에 발생한 하자에 대한 손해배상청구권은 다시 소멸시효의 적용을 받습니다. 하자로 건물이 멸실·훼손됐다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다.

건물 하자 손해배상 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 도급인과 수급인이 모두 회사인지, 수급인만 회사인지 확인합니다. 상사시효 적용 여부가 여기서 정해집니다.
• 하자 발생일 기록 - 균열·누수가 처음 보인 날의 사진, 입주자 민원, 점검 보고서를 날짜별로 모읍니다.
• 담보책임 기간 확인 - 인도일부터 5년 또는 10년 안에 발생한 하자인지 확인합니다.
• 보수 요구 통지 - 수급인에게 하자 내용과 보수 기한을 적어 내용증명으로 보냅니다. 통지만으로는 시효가 오래 멈추지 않으므로 소송 준비를 함께 합니다.
• 소 제기 - 하자 발생일부터 5년이 지나기 전에 손해배상 소송을 내고 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집합건물의 분양자·시공자 책임이나 하자보수보증금이 함께 걸린 경우에는 분양계약서와 보증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건설공사 하자 손해배상과 공사대금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건설공사 하자 손해배상 시효는 몇 년인가요?
  도급계약이 상행위라면 원칙적으로 5년입니다. 대법원 2011. 12. 8. 선고 2009다25111 판결은 건설공사 도급계약이 상행위에 해당하면 수급인의 하자담보책임이 상법 제64조 본문에 따라 5년의 소멸시효에 걸린다고 보았습니다. 상행위가 아닌 계약이면 일반 민사시효 10년이 문제 됩니다.
• 시효는 준공일부터인가요, 하자 발생일부터인가요?
  하자 발생일부터입니다. 대법원 2013. 11. 28. 선고 2012다202383 판결은 신축건물의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효가 그 권리를 행사할 수 있는 때인 하자 발생 시점부터 진행한다고 보고, 사용승인일부터 진행한다는 주장을 배척했습니다.
• 민법의 담보책임 기간 5년·10년은 무엇인가요?
  공작물 수급인이 하자에 대해 책임을 지는 기간입니다. 토지·건물 등은 인도 후 5년, 석조·석회조·연와조·금속 등으로 지은 것은 10년입니다. 이 기간 안에 하자가 나타나야 담보책임이 생기고, 그 뒤 손해배상청구권은 다시 소멸시효를 따로 봅니다.
• 하자 때문에 건물이 무너지면 기한이 따로 있나요?
  있습니다. 담보책임 기간 안의 하자로 목적물이 멸실되거나 훼손된 때에는 도급인은 멸실 또는 훼손된 날부터 1년 안에 하자보수나 손해배상 청구 등의 권리를 행사해야 합니다. 일반 하자보다 기간이 짧으므로 피해가 생기면 바로 청구합니다.
• 보수 대신 바로 손해배상을 청구할 수 있나요?
  있습니다. 도급인은 하자의 보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수 청구가 제한되고, 손해배상 범위도 그 사정을 반영해 정해집니다.
• 도급인이 개인이어도 상사시효가 적용되나요?
  적용될 수 있습니다. 당사자 중 한쪽에게 상행위인 행위는 양쪽 모두에게 상법이 적용됩니다. 건설회사가 영업으로 공사를 맡았다면 도급인이 개인이어도 그 계약에서 생긴 채권은 상사시효 5년의 적용을 받을 수 있습니다. 구체적 사정은 계약서로 확인합니다.

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