공사·하자

철거해야 고칠 수 있는 경미한 하자, 시공사는 무엇을 기준으로 배상하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

하자가 중요하지 않은데 고치는 데 지나친 비용이 들면 도급인은 하자 보수나 보수비 배상 대신 하자로 입은 손해만 청구할 수 있고, 그 손해는 교환가치 차액이나 시공비용 차액으로 계산합니다. 대법원은 하자 없이 시공했을 때와 지금 상태의 교환가치 차액을 통상의 손해로 보고, 그 차액을 산출할 수 없으면 두 시공비용의 차액으로 본다고 판단했습니다. 지금은 설계도·시방서에 적힌 자재와 실제 시공된 자재를 비교한 자료를 확보해 두십시오.

경미한 하자라도 시공사가 먼저 철거·재시공을 해 줘야 한다고 고집할 필요는 없습니다. 법은 이런 경우 금전 배상으로 정리하도록 하고 있습니다.

이런 상담이 많습니다

건축주 A씨는 2025년 3월 시공사 B와 단독주택 신축 공사를 5억원에 도급했습니다. 공사 도중 외벽 일부에 설계보다 한 단계 낮은 등급의 단열 마감재가 쓰인 사실이 드러났는데, 바꾸려면 이미 올린 외벽을 뜯어내야 해 비용이 8,000만원에 이릅니다. 건물의 구조 안전에는 영향이 없다는 감정 결과가 나오자 B는 재시공 대신 손해를 배상하겠다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자가 있으면 도급인은 무엇을 청구할 수 있나요?

원칙적으로 하자 보수, 보수에 갈음한 손해배상, 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 완성된 목적물이나 완성 전 성취된 부분에 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있고, 보수 대신 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 체계입니다.

경미한 하자에 보수비가 많이 들면 어떻게 되나요?

보수 청구와 보수비 상당 배상 청구가 막히고 하자로 입은 손해만 청구할 수 있습니다. 하자가 중요하지 않은 경우에 보수에 과다한 비용이 들면 보수를 청구할 수 없다는 단서가 있기 때문입니다. 대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다18932, 18949 판결은 하자가 중요하지 않으면서 동시에 보수에 과다한 비용이 들 때는 하자의 보수나 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 없고 하자로 입은 손해의 배상만 청구할 수 있다고 보았습니다.

두 요건이 모두 갖춰져야 합니다. 하자가 건물의 안전이나 기능, 미관에 중대한 영향을 준다면 보수비가 아무리 많이 들어도 보수나 보수비 배상을 청구할 수 있습니다. 중요한 하자인지는 하자의 위치, 기능 저하 정도, 계약에서 그 부분이 가진 의미로 판단합니다.

그 손해는 얼마로 계산하나요?

먼저 교환가치 차액입니다. 같은 판결은 하자로 입은 통상의 손해를 하자 없이 시공했을 경우 목적물의 교환가치와 하자가 있는 현재 상태의 교환가치의 차액으로 보았습니다. 교환가치 차액을 현실적으로 산출할 수 없으면, 하자 없이 시공했을 경우의 시공비용과 하자 있는 상태대로의 시공비용의 차액을 통상의 손해로 봅니다.

위 사례에서 외벽 등급 차이로 주택 시세가 달라졌다는 감정이 어렵다면, 설계대로 시공했을 때의 마감재·시공비와 실제 시공한 마감재·시공비의 차액이 배상액이 됩니다. 이 차액이 1,200만원이라면 재시공 비용 8,000만원이 아니라 1,200만원이 기준이 됩니다. 하자로 단열 성능이 떨어져 냉난방비가 늘어난다는 사정이 증명되면 그 부분을 따로 다툴 여지도 있습니다.

미완성과 하자는 어떻게 구별하나요?

공사가 예정된 최후 공정까지 일단 끝났는지를 봅니다. 최후 공정까지 마쳤다면 주요 구조 부분이 약정대로 되어 있는 한 완성된 것이고 그 뒤의 문제는 하자로 다룹니다. 미완성이면 보수를 줄 의무 자체가 생기지 않을 수 있어 결론이 크게 달라지므로, 공정표와 사용승인 일자를 함께 확인해야 합니다. 도급인은 건물에 하자가 있어도 이를 이유로 계약을 해제할 수는 없습니다.

시공 하자 손해배상 대응 순서

• 설계와 시공 비교 - 설계도·시방서의 자재 규격과 실제 시공된 자재를 사진·납품서로 비교합니다. 하자의 존재를 특정하는 자료입니다.
• 중요성 판단 - 구조 안전·기능·미관에 미치는 영향을 전문가 의견으로 정리합니다. 중요한 하자면 보수비 전액 배상도 가능합니다.
• 보수비 산정 - 재시공에 드는 비용을 견적으로 받습니다. 과다한 비용인지 판단하는 기준이 됩니다.
• 손해액 산정 - 교환가치 차액을 감정하고, 어렵다면 시공비용 차액을 계산합니다. 경미한 하자일 때 배상액의 기준입니다.
• 기간 안에 청구 - 인도일부터 담보책임 기간이 지나기 전에 문서로 청구하고 필요하면 소송을 냅니다. 기간을 넘기면 권리가 사라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도급계약서에 하자보수보증금이나 별도 담보기간을 정했거나 건설산업기본법상 하자담보책임기간이 문제 되면 계약서와 공사 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 공사 하자와 공사대금을 둘러싼 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경미한 하자라도 재시공을 요구할 수 있나요?
  보수에 과다한 비용이 들면 요구할 수 없습니다. 하자가 중요하지 않은 경우에 보수에 과다한 비용이 들면 보수 청구가 막히고, 대법원 2009. 6. 25. 선고 2008다18932, 18949 판결에 따라 보수비 상당 배상도 청구할 수 없으며 하자로 입은 손해만 청구할 수 있습니다. 두 요건이 모두 갖춰져야 합니다.
• 교환가치 차액은 어떻게 산정하나요?
  하자 없이 시공했을 경우의 목적물 가치와 하자가 있는 현재 상태의 가치를 감정해 그 차이를 계산합니다. 법원 감정인이 주변 거래 사례와 하자의 영향을 반영해 평가하는 방식이 일반적입니다. 하자가 가치에 주는 영향을 수치로 내기 어려우면 시공비용 차액으로 넘어갑니다.
• 시공비용 차액은 무엇을 비교하나요?
  설계대로 시공했을 때 들었을 자재비·노무비와 실제 하자 있는 상태대로 시공하는 데 든 비용을 비교합니다. 대법원은 교환가치 차액을 현실적으로 산출할 수 없을 때 이 차액을 통상의 손해로 보았습니다. 자재 단가 차이가 가장 흔한 계산 요소입니다.
• 중요한 하자면 보수비 전액을 받나요?
  받을 수 있습니다. 하자가 중요하다면 보수에 과다한 비용이 들더라도 보수를 청구하거나 보수에 갈음한 손해배상으로 보수비 상당액을 청구할 수 있습니다. 누수, 균열, 구조 안전 저하처럼 건물의 기능에 영향을 주는 하자가 대표적인 중요한 하자입니다.
• 하자 청구는 언제까지 해야 하나요?
  일반 목적물은 인도받은 날부터 1년 안에 해야 합니다. 건물 기타 토지 공작물은 인도 후 5년, 석조·석회조·연와조·금속 등으로 지은 것은 10년이고, 하자로 멸실·훼손되었다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 도급계약서에 별도 기간이 있으면 함께 확인합니다.
• 하자를 이유로 공사대금을 덜 줘도 되나요?
  하자 보수나 손해배상 채권과 공사대금 채무는 동시이행 관계에 있어, 배상액 범위에서 대금 지급을 거절하거나 상계를 주장할 수 있습니다. 다만 경미한 하자에 재시공비 전액을 내세워 대금 전부를 거절하면 오히려 지체 책임을 질 수 있으므로, 인정될 손해액 범위에서만 다투는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 인테리어 공사가 엉망인데 잔금을 안 주고 보수를 요구할 수 있나요?

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