공사·하자

건축주가 정한 공법대로 지었는데 하자가 나면 시공사가 책임지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 시공사가 건축주가 정한 공법이 부적당하다는 것을 알고도 알리지 않았다면 하자담보책임을 집니다. 민법 제669조는 도급인의 지시로 생긴 하자를 면책하지만, 수급인이 부적당함을 알고 고지하지 않은 경우는 예외로 합니다. 지금은 공사 중 건축주에게 공법의 문제를 알린 공문이나 문자가 있는지부터 찾으십시오.

건축주가 정한 공법이 계약서에 적혀 있었다는 이유만으로 시공사가 책임을 벗는다고 안심할 수는 없지만, 반대로 모든 하자를 떠안는다고 체념할 필요도 없습니다. 공법이 부적당하다는 사실을 알았는지, 알렸는지가 결론을 가릅니다.

이런 상담이 많습니다

I건설은 2023년 5월 건축주와 4층 근린생활시설 신축공사 계약을 맺었고, 계약서에는 건축주가 고른 A공법으로 기초를 시공하도록 적혀 있었습니다. 현장소장은 지반 조사 결과를 보고 A공법으로는 부등침하가 생길 수 있다는 것을 알았지만, 건축주에게 따로 알리지 않고 계약서대로 시공해 2024년 8월 건물을 넘겼습니다. 2025년 겨울 건물이 기울고 벽체에 균열이 번지자, 건축주는 보수로는 안전을 확보할 수 없다며 철거·재시공 비용 14억원을 청구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축주 지시대로 시공했는데 하자가 나면 시공사가 책임지나요?

부적당함을 알고도 알리지 않았다면 책임집니다. 원칙적으로 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질이나 도급인의 지시 때문에 생겼다면 수급인은 담보책임을 지지 않습니다. 그러나 수급인이 그 재료나 지시가 부적당하다는 것을 알고도 도급인에게 알리지 않았다면 이 면책을 받을 수 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제669조도 같은 구조입니다. 그래서 시공사로서는 공법의 문제를 알았을 때 서면으로 알렸는지가 책임을 가르는 사실이 됩니다. 알리지 못한 경우라면, 부적당함을 알지 못했고 알 수도 없었다는 사정을 다퉈야 합니다.

하자 보수비가 지나치게 많이 들어도 전부 배상하나요?

하자가 중요하면 전부 배상합니다. 도급인은 하자의 보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있는데, 하자가 중요한 경우에는 보수에 과다한 비용이 들더라도 실제로 보수에 필요한 비용이 모두 손해배상에 들어갑니다. 하자가 중요하지 않은데 보수비만 과다한 경우에는 보수 청구가 제한되고, 하자로 인한 가치 감소분 등으로 배상 범위가 줄어듭니다.

건물을 철거하고 다시 지어야 하면 그 비용도 배상하나요?

네, 보수가 불가능해 다시 지을 수밖에 없다면 철거와 재건축 비용 상당액을 배상해야 합니다. 완성된 건물에 중대한 하자가 있고 그로 인해 무너질 위험이 있어 보수가 불가능한 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 건물을 철거하고 다시 짓는 데 드는 비용 상당액이 하자로 인한 손해배상이 됩니다.

건물은 하자가 있어도 도급인이 계약을 해제할 수 없습니다. 그래서 건축주는 해제 대신 보수에 갈음한 손해배상으로 철거·재시공 비용을 청구하고, 시공사는 보수가 정말 불가능한지, 부분 보강으로 안전을 확보할 수 있는지를 감정으로 다투게 됩니다.

시공사가 배상액을 줄일 수 있는 사유는 무엇인가요?

건축주의 지시나 설계 자체에 잘못이 있었다면 그 과실을 참작해 배상액을 줄일 수 있습니다. 도급인이 부적당한 공법을 지시한 사정은 수급인의 면책 사유는 되지 못해도, 손해의 발생에 도급인의 과실이 함께 작용했다는 사정으로 고려될 수 있습니다. 공사대금 중 받지 못한 잔금이 있다면 손해배상채권과 동시이행 관계에 있어 상계를 주장할 수도 있습니다.

도급인 지시 하자 분쟁 대응 순서

• 계약서 공법 조항 확인 - 공법이 도급인의 지시로 정해졌는지, 수급인이 제안했는지 계약서와 설계도서로 확인합니다. 면책 여부의 출발점입니다.
• 고지 기록 찾기 - 공사 중 공법의 문제를 건축주에게 알린 공문·회의록·문자를 찾습니다. 알렸다면 면책을 주장할 수 있습니다.
• 인도일 확정 - 건물을 넘긴 날과 하자가 드러난 날을 확인합니다. 담보책임 존속기간 계산의 기준입니다.
• 보수 가능성 감정 - 보수로 안전을 확보할 수 있는지 전문가 의견을 받습니다. 철거·재시공 비용 청구를 막는 주된 다툼입니다.
• 과실상계·상계 정리 - 건축주의 지시 과실과 미지급 공사대금을 정리합니다. 배상액을 줄이는 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설계자가 따로 있거나 감리자가 공법을 승인했다면 설계·감리 계약서를 보고 책임 분담을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 하자 손해배상과 공사대금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축주 지시로 생긴 하자는 원래 면책되나요?
  원칙적으로 면책됩니다. 민법 제669조 본문은 목적물의 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질이나 도급인의 지시에 기인한 때에는 수급인의 담보책임 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 같은 조 단서에 따라 수급인이 재료나 지시가 부적당함을 알고도 도급인에게 고지하지 않았다면 면책되지 않습니다.
• 알렸다는 증거가 없으면 어떻게 되나요?
  면책을 받기 어렵습니다. 수급인이 부적당함을 알았다는 사정이 드러나면, 고지했다는 사실은 수급인 쪽에서 입증해야 한다고 보는 것이 실무입니다. 그래서 공법 변경 건의 공문, 회의록, 문자처럼 날짜가 남는 기록이 필요하고, 구두 고지만 있었다면 참석자 진술로 보강해야 합니다.
• 건물 하자는 몇 년까지 책임지나요?
  인도 후 5년입니다. 다만 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 건물은 10년입니다. 민법 제671조 제1항이 정한 기간이고, 하자로 건물이 멸실되거나 훼손되면 도급인은 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다.
• 건축주가 계약을 해제할 수 있나요?
  건물은 해제할 수 없습니다. 민법 제668조는 완성된 목적물의 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 때 도급인이 계약을 해제할 수 있다고 하면서도, 건물 기타 토지의 공작물은 그러하지 않다고 정합니다. 그래서 건축주는 해제 대신 보수에 갈음한 손해배상을 청구합니다.
• 철거 비용은 언제 인정되나요?
  보수가 불가능하고 다시 지을 수밖에 없는 경우입니다. 대법원 2016. 8. 18. 선고 2014다31691, 31707 판결은 중대한 하자로 건물이 무너질 위험이 있어 보수가 불가능한 경우 특별한 사정이 없는 한 철거와 재건축 비용 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있다고 보았습니다. 부분 보강으로 안전을 확보할 수 있으면 인정되지 않습니다.
• 못 받은 공사대금으로 상계할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제667조 제3항은 하자 보수에 갈음한 손해배상에 동시이행 규정을 준용하므로, 도급인의 손해배상채권과 수급인의 공사대금채권은 동시이행 관계에 있습니다. 수급인은 미지급 공사대금을 손해배상채권과 상계하거나, 배상 전까지 대금 지급을 요구할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다
• 하도급대금을 주지 않는데 어떻게 받아야 하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성