공사·하자

새로 지은 집이 무너질 위험이 있으면 시공사에 다시 짓는 비용을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 중대한 하자로 무너질 위험이 있어 보수가 불가능하고 다시 지을 수밖에 없다면 철거와 재건축에 드는 비용 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 경우 특별한 사정이 없으면 재시공 비용 전부를 하자 손해로 봅니다. 지금은 건물을 인도받은 날짜와 구조 안전진단 결과부터 확인해 두십시오.

시공사가 「보수로 충분하다」고 해도 그 말을 따라 먼저 보수를 맡길 의무는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2024년 3월 시공사와 2층 단독주택 신축 계약을 맺고 공사비 4억 5천만원을 모두 치렀습니다. 2025년 5월 준공 뒤 입주했는데 기초 부분에 균열이 생기고 건물이 기울기 시작했습니다. 2026년 6월 구조 안전진단에서 기초 시공 불량으로 붕괴 위험이 있어 보수로는 해결되지 않고 철거 후 재시공이 필요하다는 결과가 나왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자가 중대하면 재건축 비용까지 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 완성된 건물에 중대한 하자가 있고 그 때문에 무너질 위험이 있어 보수가 불가능하고 다시 지을 수밖에 없다면, 특별한 사정이 없는 한 건물을 철거하고 다시 짓는 데 드는 비용 상당액을 하자로 인한 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 대법원 2016. 8. 18. 선고 2014다31691, 31707 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 보수 요구를 먼저 거쳐야 손해배상을 청구할 수 있는 구조가 아닙니다.

보수 비용이 많이 들면 청구가 제한되나요?

하자가 중요하면 보수 비용이 과다하더라도 실제로 보수에 필요한 비용 전부를 청구할 수 있습니다. 반대로 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수를 청구할 수 없고, 하자로 줄어든 가치 정도의 손해배상만 가능합니다. 하자가 「중요한지」가 청구 범위를 가르는 셈입니다.

건물이 무너질 위험이 있는 구조 하자는 대개 중요한 하자로 봅니다. 구조 안전진단 결과와 소송 중 감정에서 보수로는 안전성을 갖출 방법이 없고 철거 후 재시공만 가능하다는 판단이 나와야 재건축 비용이 인정됩니다. 철거비, 새 건물 공사비, 공사 기간 동안의 임시 거주비처럼 재시공에 따라 생기는 비용도 함께 산정 대상이 될 수 있으므로 견적과 영수증을 모아 두십시오.

도급인이 지시한 설계 때문에 생긴 하자면요?

수급인이 도급인의 지시가 부적당하다는 사실을 알면서도 알리지 않았다면 하자담보책임을 면할 수 없습니다. 같은 판결이 이 점도 확인했습니다. 건축주가 원한 설계라는 이유로 시공사가 책임을 피하려 하면, 시공사가 문제를 알았는지와 건축주에게 경고했는지를 확인해야 합니다.

신축 주택 중대 하자 대응 순서

• 인도일 확인 - 준공 승인일과 실제로 건물을 넘겨받아 입주한 날을 확인합니다. 담보책임 기간이 이 날부터 계산됩니다.
• 안전진단 의뢰 - 구조기술사에게 안전진단을 의뢰해 붕괴 위험과 보수 가능성을 확인합니다. 재건축 비용 청구의 출발점입니다.
• 하자 기록 보존 - 균열 사진, 기울기 측정값, 시공사와 주고받은 문자를 날짜별로 모읍니다. 하자 발생 시점과 통지 사실을 증명합니다.
• 내용증명 발송 - 하자 내용과 손해배상 요구를 시공사에 서면으로 통지합니다. 권리 행사 시점의 기록이 됩니다.
• 소송 중 감정 신청 - 법원에 하자 감정을 신청해 철거·재시공 비용을 산정합니다. 판결 금액의 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사 중 설계 변경이 있었거나 공사대금 일부가 남아 있어 상계 문제가 생기면 도급계약서와 변경 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 신축 건물 하자 분쟁의 손해배상과 공사대금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보수를 먼저 요구해야 손해배상을 청구할 수 있나요?
  아닙니다. 민법 제667조 제2항은 도급인이 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 보수 요구를 거치지 않고 곧바로 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있으므로, 시공사를 믿기 어렵다면 다른 업체 견적과 감정으로 비용을 정하면 됩니다.
• 재건축 비용은 언제 인정되나요?
  중대한 하자로 무너질 위험이 있어 보수가 불가능하고 다시 지을 수밖에 없는 경우입니다. 대법원 2016. 8. 18. 선고 2014다31691, 31707 판결은 이때 특별한 사정이 없으면 철거와 재건축 비용 상당액을 하자 손해로 청구할 수 있다고 보았습니다. 보수 불가 판단은 감정으로 증명합니다.
• 하자담보책임 기간은 얼마인가요?
  건물은 인도 후 5년, 석조·석회조·연와조·금속 등 견고한 재료로 지은 건물은 10년입니다. 민법 제671조 제1항이 이렇게 정하고, 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 때에는 같은 조 제2항에 따라 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다.
• 훼손된 뒤 1년 기간은 어떻게 계산하나요?
  하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 날부터 1년입니다. 민법 제671조 제2항은 이 기간 안에 제667조의 권리를 행사하도록 정합니다. 균열이 커져 사용이 어려워진 날, 붕괴 위험 판정을 받은 날 등 훼손 시점을 기록해 두고, 늦어도 그로부터 1년 안에 소를 내거나 청구하십시오.
• 하자가 사소한데 보수비가 많이 들면요?
  보수 청구는 할 수 없습니다. 민법 제667조 제1항 단서는 하자가 중요하지 않은 경우 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 보수를 청구할 수 없다고 정합니다. 이때는 하자로 줄어든 건물 가치 정도의 손해배상을 청구하는 것이 일반적입니다.
• 건축주 요구 설계라서 책임이 없다고 하는데요?
  시공사가 지시가 부적당하다는 사실을 알면서 알리지 않았다면 책임을 면하지 못합니다. 대법원 2014다31691, 31707 판결은 수급인이 도급인의 지시가 부적당함을 알면서도 고지하지 않은 경우 하자담보책임을 면할 수 없다고 보았습니다. 시공사가 경고했는지 기록을 확인하십시오.

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