공사·하자

분양 아파트 하자 배상금, 시공사에 부가세까지 물어내라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 시행사가 하자보수 부가가치세를 공제·환급받을 수 없다면 부가세 상당액까지 시공사에 청구할 수 있습니다. 대법원 2023다206916 판결로 부가세를 빼는 경우와 빼지 않는 경우, 국민주택 분양 시행사의 기준을 정리했습니다.

네, 시행사가 하자보수 부가가치세를 매입세액으로 공제하거나 환급받을 수 없다면 그 부가세까지 시공사에 청구할 수 있습니다. 대법원은 시행사 책임 없이 공제·환급이 사실상 불가능해진 경우 배상액에서 부가세를 빼면 안 된다고 보았습니다. 시행사가 과세사업자라는 사실만으로 부가세 청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 아파트를 지어 분양한 시행사이고, 공사는 B건설이 맡았습니다. 2026. 1. 입주자대표회의가 A사를 상대로 낸 하자 소송에서 부가세를 포함한 손해배상 판결이 확정되어 A사가 그 돈을 지급했습니다. A사가 B건설에 같은 금액을 청구하자, B건설은 A사가 사업자이니 부가세는 환급받으면 된다며 부가세 10%를 빼고 주겠다고 했습니다. A사는 직접 보수공사를 한 것도 아니어서 세금계산서를 받을 일도 없었습니다. 2026. 6. A사 담당자는 부가세 부분도 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

왜 하자 배상금에서 부가세를 빼자는 주장이 나오나요?

피해자가 부가세를 돌려받을 수 있으면 실제 손해가 아니기 때문입니다. 남의 잘못으로 물건이 망가져 수리를 맡기면 원래는 부가세를 포함한 수리비가 손해입니다. 그런데 피해자가 사업자이고 그 수리가 자기 사업을 위해 공급받은 용역이면, 그 부가세는 매입세액으로 공제되거나 환급되어 결국 피해자 부담이 아닙니다.

도급에서 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구할 때도 같습니다. 도급인이 과세사업자로서 보수공사 부가세를 공제·환급받을 수 있으면 그만큼은 배상받지 못합니다. 하자 배상으로 하자가 생기기 전보다 더 유리해지는 것을 막으려는 취지입니다. 현실로 공제받은 경우뿐 아니라 공제받을 가능성이 있는 경우도 포함됩니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

부가세를 뺀 원심을 파기환송했습니다. 아파트를 지어 분양한 사업주체는 입주자대표회의가 낸 선행소송에서 부가세가 포함된 손해배상 판결을 받아 확정되었습니다. 그 뒤 시공사들과 하자보수보증인을 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상과 보증금을 청구했고, 원심은 사업주체가 사업자이니 부가세를 공제·환급받을 수 있다며 그만큼을 뺐습니다.

대법원은 “도급인에게 책임지울 수 없는 사유로 부가가치세액의 공제나 환급이 사실상 불가능하게 된 때에는 하자보수를 갈음하는 손해배상액에서 이를 공제할 것은 아니다”라는 법리를 들었습니다. 선행소송 경과로 보아 사업주체가 직접 보수공사를 발주할 것을 기대하기 어렵고, 판결금 지급은 사업을 위한 용역 공급이 아니어서 공제·환급을 받을 수 없다고 보았습니다. 아파트 분양이 면세사업일 여지도 심리하라고 덧붙였습니다.

국민주택을 분양한 시행사는 어떻게 되나요?

국민주택 분양처럼 면세사업이라면 부가세 청구가 원칙입니다. 대통령령으로 정하는 국민주택과 그 건설용역의 공급에는 부가세가 면제됩니다. 면세사업과 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 않으므로, 하자보수 부가세는 고스란히 시행사 부담이 됩니다.

그래서 이 경우 시행사는 시공사에 부가세 상당액까지 배상을 구할 수 있다는 것이 판례입니다. 분양한 세대 가운데 국민주택 규모와 그보다 큰 주택이 섞여 있다면 과세·면세 비율을 나누어 따져야 할 수 있습니다. 입주자대표회의가 채권을 넘겨받아 소송하는 구조는 「입주자대표회의가 소송 중에 하자 손해배상채권을 넘겨받으면 기간을 지킨 건가요?」에서 자세히 설명했습니다.

시공사 쪽에서는 무엇을 다툴 수 있나요?

시행사가 실제로 공제·환급을 받았거나 받을 가능성이 있었는지를 다툴 수 있습니다. 시행사가 직접 보수공사를 발주해 세금계산서를 받을 수 있었는데 스스로 하지 않았다면 「책임지울 수 없는 사유」인지가 문제 됩니다. 과세사업과 면세사업을 함께 하는 시행사라면 하자보수가 어느 사업과 관련되는지도 쟁점입니다.

이 판결에서도 설계상 하자는 시공사 책임 범위에서 빠졌고, 손해배상과 보증책임은 일정 비율로 제한된 원심 판단이 유지되었습니다. 부가세 외에 책임 범위와 제한 비율도 함께 다투어야 합니다. 다만 시공사가 설계나 지시가 부적당하다는 것을 알면서 알리지 않았다면 설계상 하자라도 책임을 피하기 어렵습니다.

하자 배상금 부가세 청구 대응 순서

• 선행 판결 확인 - 입주자 측 판결의 배상액에 부가세가 포함됐는지 봅니다.
• 사업 성격 정리 - 분양 주택이 국민주택 규모인지, 과세·면세 겸영인지 정리합니다.
• 공제 가능성 점검 - 보수공사를 직접 발주해 세금계산서를 받을 수 있었는지 확인합니다.
• 청구액 산정 - 부가세 포함 보수비와 소송비용, 보증금 청구액을 나누어 계산합니다.
• 기간 관리 - 인도일부터 담보책임 기간이 지나기 전에 소를 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시행사의 사업이 과세인지 면세인지와 직접 보수공사를 할 수 있었는지에 따라 부가세 청구 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 아파트·건물 하자 손해배상과 시행사·시공사 사이 구상 소송, 관련 부가가치세 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개인이 집 수리비를 청구할 때도 부가세를 받을 수 있나요?
  네, 사업자가 아닌 개인이 수리비에 부가세를 부담한다면 부가세를 포함한 수리비가 손해입니다. 부가세를 공제·환급받을 수 없기 때문입니다.
• 과세사업자인데 부가세 환급을 안 받았으면 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 공제·환급받을 가능성만 있어도 배상액에서 뺍니다. 다만 본인 책임 없이 공제·환급이 사실상 불가능해졌다면 청구할 수 있습니다.
• 하자보수보증금에도 부가세가 들어가나요?
  보증인은 보증계약 범위 안에서 시공사 책임을 보증하므로, 시공사 배상액에 부가세가 포함되면 보증금 산정에도 영향을 줍니다. 이 판결도 보증금 부분을 함께 파기했습니다.
• 설계상 하자도 시공사에 청구할 수 있나요?
  설계대로 시공해 생긴 하자는 원칙적으로 시공사 담보책임에서 빠질 수 있습니다. 이 판결에서도 설계상 하자로 인정된 부분은 시공사 책임 범위에서 제외된 원심 판단이 유지되었습니다.
• 시행사가 입주자에게 배상한 소송비용도 시공사에 청구하나요?
  이 사건 원심은 선행소송 소송비용을 시공사의 채무불이행에 따른 손해로 인정했습니다. 구체적인 인정 범위는 하자 원인과 책임 비율에 따라 달라집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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