공사·하자

아파트 하자보수를 청구하면 시공사는 언제까지 고쳐야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아파트 하자보수를 청구하면 시공사(사업주체)는 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 알려야 하고, 보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내여야 합니다. 공동주택관리법 시행령 제38조가 이 절차를 정합니다. 지금은 청구서 사본과 청구한 날짜 기록부터 챙겨 두십시오.

세대 안 하자 청구를 입주자가 직접 시공사와 다 처리할 필요는 없습니다. 전유부분 하자보수 청구는 관리사무소(관리주체)가 대행하게 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 6월 입주한 아파트에서 안방 창호 결로와 주방 배수 불량을 발견해 2026년 7월 1일 시공사 고객센터에 하자보수를 청구했습니다. 한 달이 지나도록 보수 일정은커녕 담당자 연락도 없자, N씨는 청구 뒤 시공사가 언제까지 무엇을 해야 하는지, 계속 미루면 어떻게 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자보수를 청구하면 시공사는 언제까지 답해야 하나요?

15일 이내입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법 시행령」은 사업주체가 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 시장·군수·구청장과 청구한 사람에게 서면(전자문서 포함)으로 통보하고 그 계획대로 보수하도록 정합니다.

하자보수계획에는 하자 부위, 보수 방법, 보수에 필요한 기간, 담당자 성명과 연락처가 들어가야 합니다. 같은 하자가 2세대 이상에서 생겼다면 세대별 보수 일정도 적어야 합니다. 보수 기간은 자재·장비·인력 수급이 어려운 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 정해야 합니다.

하자가 아니라고 판단한 부분은 그 이유를 서면으로 알려야 합니다. 말로만 하자가 아니라고 하는 것은 이 의무를 지킨 것이 아니므로, 서면 답변을 요구해 두는 것이 좋습니다.

보수가 끝나면 어떻게 확인하나요?

사업주체는 하자보수를 마치면 즉시 그 결과를 시장·군수·구청장과 하자보수를 청구한 사람에게 알려야 합니다. 결과 통보를 받으면 실제로 보수됐는지 직접 확인하고, 미흡하면 다시 청구합니다. 보수 뒤 같은 하자가 다시 나타나면 처음 청구한 날짜와 보수결과 통보서를 함께 제시해 재청구하는 것이 좋습니다. 결과 통보서에 적힌 보수 범위가 실제 공사와 다르다면 그 차이를 사진으로 남겨 두어야 나중에 하자분쟁조정위원회나 법원에서 보수가 끝나지 않았다는 점을 증명할 수 있습니다.

시공사가 계속 미루면 어떻게 하나요?

시장·군수·구청장은 입주자대표회의등이 청구한 하자보수를 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면 시정을 명할 수 있습니다. 시정명령을 이행하지 않으면 500만원 이하의 과태료 대상입니다.

사업주체는 담보책임기간에 생긴 하자로 인한 손해를 배상할 책임도 집니다. 보수를 계속 미루면 하자분쟁조정위원회에 하자심사나 분쟁조정을 신청하거나, 보수비용 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.

하자보수 청구 대응 순서

• 청구 주체 확인 - 전유부분은 입주자가, 공용부분은 입주자대표회의·관리주체·관리단이 청구합니다.
• 서면 청구 - 하자 부위 사진을 붙여 서면이나 전자문서로 청구하고 청구일을 기록합니다.
• 15일 확인 - 청구일부터 15일 안에 보수나 하자보수계획 통보가 있었는지 봅니다.
• 지자체 신고 - 답이 없거나 계획대로 보수하지 않으면 시장·군수·구청장에게 알려 시정명령을 요청합니다.
• 조정·소송 - 그래도 해결되지 않으면 하자분쟁조정위원회 신청이나 손해배상 소송으로 넘어갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 담보책임기간이 지났는지 여부는 하자 종류별 기간과 인도일에 따라 달라지므로 분양계약서와 주택인도증서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자보수와 손해배상 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세대 안 하자는 누가 청구하나요?
  입주자가 청구합니다. 공동주택관리법 시행령 제38조 제2항은 전유부분은 입주자 또는 공공임대주택의 임차인이, 공용부분은 입주자대표회의·관리주체·관리단 등이 청구하도록 정합니다. 입주자는 전유부분 청구를 관리주체에게 대행하게 할 수 있고, 공용부분 청구를 이들에게 요청할 수도 있습니다.
• 보수 기간을 몇 달씩 잡아도 되나요?
  특별한 사유가 없으면 60일 이내여야 합니다. 공동주택관리법 시행령 제38조 제3항 제1호는 하자보수계획의 보수 기간을 자재·장비·인력 수급이 곤란한 경우 등 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 하도록 정합니다. 이보다 긴 기간을 제시하면 그 사유를 서면으로 요구할 수 있습니다.
• 하자가 아니라는 답을 말로만 들었어요
  서면으로 받아야 합니다. 공동주택관리법 시행령 제38조 제3항 단서는 사업주체가 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해 그 이유를 서면(전자문서 포함)으로 통보하도록 정합니다. 서면 답변을 요구하고, 받은 답변은 하자분쟁조정위원회 신청 때 첨부합니다.
• 시정명령을 어기면 제재가 있나요?
  있습니다. 공동주택관리법 제37조 제5항은 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수 청구에 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있게 하고, 제102조 제3항 제15호의2는 이 시정명령을 이행하지 않은 자에게 500만원 이하의 과태료를 정합니다.
• 보수 대신 돈으로 받을 수 있나요?
  손해배상을 청구할 수 있습니다. 공동주택관리법 제37조 제2항은 사업주체가 담보책임기간에 생긴 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고, 이 책임에는 민법 제667조를 준용합니다. 보수를 거부하거나 지연하면 보수비용 상당액을 손해로 청구하는 방법을 검토합니다.
• 청구는 언제까지 해야 하나요?
  담보책임기간 안에 해야 합니다. 공동주택관리법 시행령 제38조 제1항은 하자가 생기면 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하도록 정합니다. 기간은 하자 종류에 따라 2년부터 10년까지 다르고, 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 계산합니다.

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