공사·하자

하자보수보증 보험기간이 끝난 뒤 보수를 청구했는데 보험금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 하자가 보험기간 안에 생겼다면 보험기간이 끝난 뒤 건축주에게 보수를 청구했더라도 하자보수보증보험금을 받을 수 있습니다. 대법원은 보험기간 안에 청구가 없으면 책임이 없다는 특별약관을 공정성을 잃은 약관으로 보아 무효라고 했습니다. 지금은 하자를 처음 발견한 날의 사진과 보험증권별 보험기간부터 맞춰 보십시오.

보험기간 안에 하자보수 청구를 못 했다고 해서 보험금 청구를 포기할 필요는 없습니다. 하자가 보험기간 안에 생긴 것인지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 등 네 사람은 2021년 준공된 소형 공동주택을 함께 사들였습니다. 건축주는 준공 무렵 보증보험회사와 하자보수보증보험계약을 맺었는데, 보험기간은 하자담보책임기간과 같게 정해져 있었습니다. 2023년 옥상에서 누수가 시작됐지만 A씨 등은 바쁜 사정으로 미루다가 일부 보험증권의 보험기간이 끝난 뒤인 2025년에야 건축주에게 보수를 요청했고, 건축주는 보수를 하지 않았습니다. 보험회사는 「보험기간 안에 하자보수 청구가 없으면 책임이 없다」는 특별약관을 들어 보험금 지급을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보험기간이 끝난 뒤 하자보수를 청구해도 보증보험금이 나오나요?

하자가 보험기간 안에 생겼다면 나옵니다. 하자보수보증보험의 보험기간을 건축주의 하자담보책임기간과 같게 정했다면, 특별한 사정이 없는 한 그 기간 안에 생긴 하자에 대해서는 보험기간이 끝난 뒤 보수 청구와 불이행이 있어도 보험회사가 보험가입금액 범위에서 책임을 집니다.

대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결은 이 기준을 다시 확인하면서, 하자담보책임기간은 그 기간 안에 생긴 하자에 책임을 지는 「하자 발생 기간」이라고 보았습니다. 그래서 기간 안에 생긴 하자라면 기간이 끝난 뒤에도 건축주의 보수 의무가 남고, 그 의무를 지키지 않아 생긴 손해를 보험회사가 보상해야 합니다.

보험기간 안에 청구해야 한다는 특별약관은 효력이 있나요?

판결 사안의 특별약관은 무효였습니다. 보험기간 안에 하자보수 청구가 없으면 보험금 책임을 지지 않는다는 조항은 신의성실의 원칙을 위반해 공정성을 잃은 약관 조항이라고 보았습니다.

법원이 든 이유는 이렇습니다. 보험회사는 수많은 하자보수보증보험을 맺는 법인이고 건축주는 한 번 계약하는 사람이어서 거래상 지위에 차이가 있습니다. 건축주는 보험기간 안에 하자만 생기면 보험금으로 하자보수 의무를 면할 것이라고 합리적으로 기대하는데, 조항은 그 기대를 깨뜨립니다. 조항을 협의해 넣었거나 그 대가로 보험료를 깎아 주었거나 내용을 서면으로 자세히 알렸다는 자료도 없었습니다. 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정됩니다.

공동주택 하자담보책임기간은 얼마나 되나요?

내력구조부 하자는 10년이고, 그 밖의 시설공사는 공종별로 정해진 기간이 적용됩니다. 지붕공사와 방수공사는 5년입니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 기간을 셉니다.

판결은 2017. 4. 18. 개정 전 공동주택관리법을 적용했지만, 2026. 10. 11. 기준 현행 「공동주택관리법」도 사업주체가 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 청구에 따라 보수하도록 같은 구조로 정하고 있습니다. 시행령은 담보책임기간 안에 하자보수를 청구하라고 정하지만, 대법원은 이를 절차 규정으로 보고 담보책임기간의 성격을 바꾸지 않는다고 했습니다. 그래도 다툼을 줄이려면 하자를 발견한 즉시 청구하는 편이 낫습니다.

하자가 보험기간 안에 생겼다는 것은 어떻게 증명하나요?

하자가 생긴 시점은 보험금을 청구하는 쪽이 증명해야 하므로, 사진과 날짜가 남는 기록이 필요합니다. 누수 흔적을 처음 발견한 날의 사진, 관리인이나 이웃과 주고받은 문자, 임시 보수 영수증이 시점을 보여 줍니다. 전문가 하자 진단서가 있으면 하자의 원인과 발생 시기를 함께 정리할 수 있습니다.

하자보수보증보험 청구 대응 순서

• 보험증권 확인 - 보험증권별 보험기간과 보험가입금액을 확인합니다. 증권마다 기간이 달라 하자가 어느 증권에 해당하는지 정해집니다.
• 하자 발생 시점 증명 - 사진, 문자, 수리 영수증으로 하자가 보험기간 안에 생겼음을 정리합니다. 보험금 청구의 출발점입니다.
• 건축주에게 보수 청구 - 내용증명으로 하자 내용과 보수 기한을 적어 보냅니다. 불이행 시점이 보험사고와 시효 기산의 기준이 됩니다.
• 보험회사에 청구 - 보험금 청구서에 하자 자료와 보수 청구 기록을 붙입니다. 특별약관을 이유로 거절하면 약관 무효를 주장합니다.
• 소송 검토 - 거절이 계속되면 보험금 청구 소송을 냅니다. 보험사고 발생일부터 3년 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보험증권과 약관 문구가 판결 사안과 다르거나 하자 발생 시점이 보험기간 경계에 걸쳐 있으면 증권과 하자 진단 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자보수와 하자보수보증보험금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보험기간과 하자담보책임기간이 같으면 무엇이 다른가요?
  보험기간 종료 뒤의 청구도 보장됩니다. 대법원 2015. 11. 26. 선고 2013다62490 판결은 하자보수보증보험의 보험기간을 하자담보책임기간과 같게 정했다면 특별한 사정이 없는 한 그 기간 안에 생긴 하자는 보험기간이 끝난 뒤 보험사고가 생겨도 보험자가 책임을 지는 계약으로 해석된다고 보았습니다.
• 보험기간 내 청구를 요구하는 약관은 다 무효인가요?
  모두 무효라고 단정할 수는 없습니다. 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항은 신의성실의 원칙을 위반해 공정성을 잃은 조항을 무효로 하고, 대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결은 거래상 지위, 고객의 합리적 기대, 협의나 보험료 감액, 서면 고지 여부를 따져 판결 사안의 조항을 무효로 보았습니다.
• 방수 하자의 담보책임기간은 몇 년인가요?
  방수공사와 지붕공사의 하자담보책임기간은 5년입니다. 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제2호와 별표 4가 시설공사별 기간을 정하고, 내력구조부 하자는 같은 항 제1호에 따라 10년입니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 셉니다.
• 담보책임기간 안에 청구하라는 규정은 무의미한가요?
  무의미하지는 않습니다. 공동주택관리법 시행령 제38조 제1항은 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하도록 정합니다. 다만 대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다298892 판결은 이를 하자보수 절차 규정으로 보고 담보책임기간이 하자 발생 기간이라는 성격은 바뀌지 않는다고 했습니다. 가능하면 기간 안에 청구하는 편이 안전합니다.
• 보증보험금 청구는 언제까지 해야 하나요?
  상법 제662조에 따라 보험금청구권은 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 대법원 2015. 11. 26. 선고 2013다62490 판결은 기산점을 보험사고가 생긴 때로 보았고, 하자보수보증보험에서는 건축주가 보수 청구를 받고도 이행하지 않은 때가 기준이 됩니다. 시효를 다투는 쪽이 기산점을 증명합니다.
• 보증보험사가 무엇을 보상하나요?
  상법 제726조의5에 따라 보증보험자는 보험계약자가 피보험자에게 계약상 또는 법령상 의무를 이행하지 않아 입힌 손해를 보상합니다. 하자보수보증보험에서는 건축주가 하자보수 의무를 이행하지 않아 생긴 손해, 대개 보수 비용 상당액을 보험가입금액 범위에서 보상합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 분양받은 연립주택 윗집 욕실 누수, 하자보수는 누구에게 요구하나요?
• 임대로 살다 분양전환 받은 아파트, 하자담보책임은 언제부터 세나요?
• 신축 아파트 타일 탈락과 벽 균열은 언제까지 하자보수를 청구하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기