공사·하자
신축 아파트 타일 탈락과 벽 균열은 언제까지 하자보수를 청구하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
신축 아파트 타일 탈락은 마감공사 하자로 인도일부터 2년 안에 청구해야 하고, 벽 균열은 원인이 마감재면 2년, 콘크리트 구조체면 5년, 내력구조부면 10년입니다. 공동주택관리법 제36조와 시행령 제36조·별표 4가 담보책임기간을 정합니다. 지금은 주택인도증서로 인도일부터 확인해 두십시오.
세대 안 타일공사 하자는 입주자에게 집을 인도한 날부터 2년 안에 청구해야 합니다. 인도일은 주택인도증서나 공동주택관리정보시스템에 공개된 전유부분 인도일로 확인할 수 있습니다.
벽 균열이 보인다고 해서 타일과 같은 2년이 지났다고 바로 포기할 필요는 없습니다. 균열의 원인이 마감재인지, 콘크리트 구조체인지에 따라 기간이 5년이나 10년으로 늘어납니다.
이런 상담이 많습니다
O씨는 2024년 5월 신축 아파트를 인도받아 입주했습니다. 2026년 6월 욕실 벽 타일이 떨어지고 거실 벽에 금이 가는 것을 발견했는데, 시공사는 입주 2년이 지났으니 유상 수리라고 답했습니다. O씨는 타일과 벽 균열 하자를 언제까지 청구할 수 있었는지, 지금이라도 가능한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
타일이 떨어지면 언제까지 하자보수를 청구할 수 있나요?
타일공사는 마감공사에 속해 담보책임기간이 2년입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법 시행령」 별표 4는 미장·수장·도장·도배·타일공사·건물 내부 석공사·옥내가구·주방기구·가전제품을 마감공사로 묶어 2년으로 정합니다.
| 타일(마감) | 2년 |
|---|---|
| 창호 | 3년 |
| 콘크리트·방수 | 5년 |
| 내력구조부 | 10년 |
출처 - 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항, 별표 4
기간은 전유부분이면 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분이면 사용검사일(또는 사용승인일)부터 셉니다. 사례처럼 2024년 5월 인도받은 세대의 욕실 타일은 2026년 5월에 2년이 지나므로, 2026년 6월 발견한 타일 탈락은 원칙적으로 담보책임기간 밖입니다.
벽 균열은 담보책임기간이 얼마인가요?
균열의 원인에 따라 다릅니다. 벽지나 미장·도장 표면만 갈라진 것이면 마감공사로 2년입니다. 콘크리트 구조체나 조적 벽체 자체의 균열이면 철근콘크리트공사·조적공사로 5년이고, 방수공사 하자도 5년입니다.
| 구분 | 예시 | 기간 |
|---|---|---|
| 마감공사 | 타일·도배·미장·도장 | 2년 |
| 설비·창호 등 | 창호·급배수·난방·전기 | 3년 |
| 구조체 공사 | 철근콘크리트·조적·방수·지붕 | 5년 |
| 내력구조부 | 기둥·보·내력벽 | 10년 |
| 지반공사 | 기초공사·지정공사 | 10년 |
- 마감공사
- 예시: 타일·도배·미장·도장
- 기간: 2년
- 설비·창호 등
- 예시: 창호·급배수·난방·전기
- 기간: 3년
- 구조체 공사
- 예시: 철근콘크리트·조적·방수·지붕
- 기간: 5년
- 내력구조부
- 예시: 기둥·보·내력벽
- 기간: 10년
- 지반공사
- 예시: 기초공사·지정공사
- 기간: 10년
출처 - 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항, 별표 4
기둥·보·내력벽 같은 내력구조부의 하자는 10년입니다. 공동주택 구조체의 일부나 전부가 무너지거나 구조안전상 위험을 초래할 정도의 균열·침하가 생긴 경우가 여기에 해당합니다. 기초공사 등 지반공사 하자도 10년입니다.
균열 틈으로 물이 새는 경우도 공종을 나눠 봐야 합니다. 창문틀·창호유리 같은 창호공사, 급수·배수·난방 배관 같은 설비공사, 전기·소방·정보통신 공사는 3년입니다. 누수 원인이 창호 틈이면 3년, 외벽이나 욕실 방수층이면 5년이 적용되므로 누수 경로를 먼저 확인해야 합니다.
하자는 어떤 상태를 말하나요?
하자는 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 생겨 건축물이나 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다. 타일 들뜸이나 탈락, 미관을 해치는 균열도 공사상 잘못이 원인이면 하자에 들어갑니다. 입주자가 가구를 옮기다 깨뜨린 것처럼 사용상 잘못이 원인이면 하자가 아닙니다.
신축 아파트 하자 청구 대응 순서
- 인도일 확인 - 주택인도증서로 전유부분 인도일을 확인합니다. 모든 기간은 여기서 시작합니다.
- 공종 구분 - 하자가 타일·도배처럼 마감공사인지, 콘크리트·방수처럼 5년 공종인지 나눕니다.
- 원인 진단 - 벽 균열은 구조체 균열인지 표면 균열인지 전문가 진단을 받습니다. 기간이 달라집니다.
- 기간 내 청구 - 기간이 남은 하자는 사진을 붙여 서면으로 청구합니다. 만료 직전이면 날짜가 남는 방법으로 보냅니다.
- 거부 시 조정 - 시공사가 기간 경과를 이유로 거부하면 하자분쟁조정위원회에 하자심사를 신청해 공종과 원인을 판단받습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 균열 원인이 구조체인지 마감재인지는 현장 진단 없이는 가를 수 없으므로 하자진단 결과와 설계도서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자보수와 하자 손해배상 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
입주 2년이 지나면 모든 하자가 끝난다고 생각하는 분들이 많습니다. 실제로 2년은 타일·도배 같은 마감공사 기간일 뿐이고, 창호나 급배수 설비는 3년, 콘크리트와 방수는 5년, 내력구조부는 10년입니다. 시공사가 2년 경과를 이유로 거절해도 하자의 공종을 따져 보면 기간이 남은 경우가 적지 않습니다.
그래서 날짜와 원인 기록이 결론을 가릅니다. 인도일, 하자를 처음 발견한 날, 청구한 날이 문서로 있어야 하고, 벽 균열이라면 균열 폭과 위치를 기간을 두고 사진으로 찍어 진행 여부를 남겨야 합니다. 원인 진단서는 공종 구분의 직접 증거가 됩니다.
이 기록은 하자분쟁조정위원회의 하자 판정, 하자보수보증금 청구, 손해배상 소송에서 모두 기준이 됩니다. 특히 기간 만료가 가까운 하자는 청구일 하나로 사업주체의 책임이 살아 있는지가 정해집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공동주택 하자보수와 하자 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 인도일과 하자의 공종·원인을 먼저 특정해 담보책임기간이 남은 하자를 골라낸 뒤 청구 절차를 정하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 하도급분쟁조정협의회 대응
- 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
주택인도증서·하자 사진·시공사 답변서·하자진단 결과를 준비해 주시면, 하자의 공종 구분·담보책임기간 경과 여부·균열 원인을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항
- 공동주택관리법 제36조 제3항 제1호
- 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제2호
- 공동주택관리법 제36조 제3항
- 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제1호
- 공동주택관리법 제36조 제4항
- 공동주택관리법 제36조 제3항 제2호
- 공동주택관리법 시행령 제38조 제1항
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성