공사·하자

입주자대표회의가 소송 중에 하자 손해배상채권을 넘겨받으면 기간을 지킨 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 넘겨받은 채권으로 청구를 추가한 날이 담보책임기간을 넘겼다면 그 청구는 받아들여지지 않습니다. 입주자대표회의는 하자보수청구권만 있을 뿐 구분소유자의 하자담보추급권은 없고, 자기 이름의 청구는 구분소유자의 권리 행사로 보지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 사용검사일과 채권 양도서 작성일부터 확인해 두십시오.

입주자대표회의가 이미 소송을 냈다고 해서 구분소유자 개개인이 따로 소송을 낼 필요는 없습니다. 다만 구분소유자의 권리를 기간 안에 넘겨받아 청구하는 절차는 꼭 거쳐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

한 아파트는 2015년 5월 사용검사를 받고 입주가 시작됐습니다. 입주자대표회의는 2024년 11월 자기 이름으로 사업주체를 상대로 외벽과 지하주차장 기둥 균열에 대한 하자보수에 갈음한 손해배상 소송을 냈고, 소송 중인 2026년 1월에야 구분소유자들로부터 손해배상채권을 넘겨받았다며 예비적 청구를 추가했습니다. 사업주체는 입주자대표회의에는 손해배상 청구권이 없고, 양수 청구는 사용검사일부터 10년이 지난 뒤에 추가됐다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주자대표회의가 자기 이름으로 하자 손해배상을 청구할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 집합건물법에 따른 하자담보 권리는 분양자와 시공자에 대해 구분소유자에게 귀속됩니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결은 입주자대표회의가 공동주택 관련 법령에 따라 하자보수청구권을 갖더라도 그와 별도로 하자담보추급권까지 갖는 것은 아니라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법」도 입주자대표회의가 사업주체에 하자보수를 청구할 수 있다고 정할 뿐, 손해배상 청구권을 입주자대표회의에 따로 주지는 않습니다. 하자보수 청구는 신속한 보수를 위한 행정적 절차라는 것이 판례의 설명입니다.

입주자대표회의의 청구를 구분소유자의 권리 행사로 볼 수 있나요?

원칙적으로 볼 수 없습니다. 위 판결은 입주자대표회의가 자기 이름으로 하자보수를 청구했다면 특별한 사정이 없는 한 자기 권리를 행사한 것이지, 구분소유자들을 대신해 청구했거나 구분소유자들이 입주자대표회의를 통해 권리를 행사한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

그래서 입주자대표회의가 기간 안에 소송을 냈더라도, 그 소송으로 구분소유자의 제척기간이 지켜진 것으로 보지 않습니다. 구분소유자에게서 채권을 양수해 청구를 추가하면, 그 추가한 날을 기준으로 기간 준수 여부를 봅니다.

담보책임기간은 얼마이고 언제부터 세나요?

현행법은 주요구조부와 지반공사 하자 10년, 그 밖의 하자는 시행령이 정한 5년·3년·2년입니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 셉니다. 이 기간은 제척기간이라 지나면 권리가 당연히 소멸합니다.

이 사안처럼 2013년 개정 전 법률이 적용되던 아파트는 민법상 콘크리트 구조물 기간인 인도 후 10년이 일률적으로 적용됐습니다. 위 사례의 기둥·외벽 균열이 주요구조부 하자라면 2015년 5월 사용검사일부터 10년이 지난 2025년 5월에 기간이 끝났고, 2026년 1월의 양수 청구는 기간 밖입니다.

시공자에게도 직접 청구할 수 있나요?

제한적으로 가능합니다. 시공자도 구분소유자에게 담보책임을 지지만, 보수에 갈음한 손해배상책임은 분양자에게 회생·파산 신청, 해산, 무자력 같은 사유가 있을 때만 집니다. 시공자가 이미 분양자에게 배상했다면 그 범위에서 책임을 면합니다.

아파트 하자 손해배상 대응 순서

• 기산일 확정 - 사용검사일과 세대별 인도일을 확인합니다. 공용부분과 전유부분의 기간이 따로 시작합니다.
• 하자 분류 - 감정으로 주요구조부 하자와 그 밖의 하자를 나눕니다. 10년·5년·3년·2년이 갈립니다.
• 채권 양도 조기 확보 - 소송 전에 구분소유자들로부터 손해배상채권 양도서를 받고 사업주체에 양도 통지를 합니다. 기간 안에 해야 합니다.
• 청구 주체 정리 - 입주자대표회의 명의 청구와 양수채권 청구를 처음부터 함께 적습니다. 나중에 추가하면 기간을 넘길 수 있습니다.
• 시공자 책임 검토 - 분양자가 무자력이거나 해산했다면 시공자를 함께 피고로 삼습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리단이 따로 구성돼 있거나 일부 구분소유자만 양도에 동의했다면 청구 범위가 달라지므로 양도서와 세대별 인도 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 아파트·집합건물 하자 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주자대표회의에 손해배상 청구권이 있나요?
  원칙적으로 없습니다. 대법원 2011. 5. 13. 선고 2010다29454 판결은 집합건물법상 하자담보추급권이 구분소유자에게 귀속되고, 입주자대표회의가 공동주택 관련 법령상 하자보수청구권을 갖더라도 하자담보추급권까지 갖는 것은 아니라고 보았습니다. 손해배상은 구분소유자가 청구하거나 채권을 양수해 청구합니다.
• 입주자대표회의 소송으로 기간이 지켜지나요?
  지켜지지 않습니다. 대법원 2010다29454 판결은 입주자대표회의가 자기 이름으로 하자보수를 청구한 것은 자기 권리의 행사일 뿐, 구분소유자들을 대신해 청구했거나 구분소유자들이 입주자대표회의를 통해 권리를 행사한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 구분소유자의 제척기간은 따로 지켜야 합니다.
• 채권 양도는 언제까지 받아야 하나요?
  담보책임기간이 끝나기 전에 양수채권으로 청구해야 합니다. 집합건물법 제9조의2에 따라 주요구조부 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년·3년·2년이고, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다. 양도서를 받는 것만으로는 부족하고, 기간 안에 소송이나 재판 외 청구로 권리를 행사해야 합니다.
• 입주자대표회의는 무엇을 청구할 수 있나요?
  하자보수를 청구할 수 있습니다. 공동주택관리법 제37조 제1항은 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 등이 담보책임기간에 생긴 하자의 보수를 사업주체에 청구할 수 있다고 정합니다. 사업주체가 정당한 사유 없이 보수하지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있습니다.
• 시공자에게 바로 손해배상을 받을 수 있나요?
  제한적입니다. 집합건물법 제9조 제3항은 시공자의 보수에 갈음한 손해배상책임을 분양자에게 회생·파산 신청, 해산, 무자력 등의 사유가 있을 때만 인정합니다. 시공자가 이미 분양자에게 배상했다면 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면하므로 분양자의 상태부터 확인해야 합니다.
• 옛 아파트는 기간이 다르게 적용되나요?
  다를 수 있습니다. 2013년 개정 전 법률이 적용되던 아파트는 집합건물법이 민법 제671조를 준용해 콘크리트 구조물 하자에 인도 후 10년을 일률적으로 적용했습니다. 현행법은 부위별로 10년·5년·3년·2년을 나누므로, 사용검사와 분양 시점을 보고 어느 규정이 적용되는지 먼저 확인해야 합니다.

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• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 전 소유자가 밀린 관리비를 내라고 합니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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