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건물 증축비를 투자하고 지분을 받았는데 경매대금에서 먼저 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 증축비를 투자한 대가로 건물 지분을 받았다가 저당권 실행으로 잃은 사람은 민법 제367조의 우선상환을 받을 수 없습니다. 대법원은 소유권을 취득한 사람도 제3취득자가 될 수 있지만, 이런 투자자는 제3취득자로서 필요비·유익비를 지출한 것이 아니라고 보았습니다. 지금은 비용 지출일과 지분 취득일, 지출 명의부터 확인하십시오.

증축비를 댔다는 이유만으로 경매 대금에서 먼저 돌려받을 수 있다고 기대할 필요는 없습니다. 다만 소유권을 취득한 사람도 제3취득자가 될 수 있다는 점은 분명합니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 A씨는 상가 건물을 가진 B회사에 2억원을 투자했고, B회사는 그 돈으로 3층 테라스에 외벽과 지붕을 덧대 연회장을 만들었습니다. 공사가 끝난 뒤 A씨는 투자 대가로 건물 지분 일부를 넘겨받았습니다. 건물에는 그 전부터 은행 근저당권이 있었고, 2025년 근저당권이 실행되어 A씨는 지분을 잃었습니다. A씨는 증축비 2억원을 경매대금에서 먼저 돌려받을 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당 건물의 지분을 취득한 사람도 비용을 먼저 돌려받을 수 있나요?

요건을 갖추면 받을 수 있습니다. 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존·개량을 위해 필요비나 유익비를 지출하면 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있습니다. 대법원은 저당물의 가치가 유지·증가된 부분은 일종의 공익비용과 같다는 취지에서, 지상권·전세권을 취득한 사람뿐 아니라 소유권을 취득한 사람도 제3취득자에 해당한다고 했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」상 필요비는 점유물을 보존하기 위해 지출한 금액이고, 유익비는 개량을 위해 지출한 금액으로서 가액 증가가 현존하는 경우에 회복자의 선택에 따라 지출금액이나 증가액의 상환을 청구하는 구조입니다. 제3취득자의 우선상환도 이 기준을 따릅니다.

증축비를 투자하고 그 대가로 지분을 받았다면요?

우선상환을 받을 수 없습니다. 대법원은 건물의 증축비용을 투자한 대가로 지분이전등기를 받았다가 저당권 실행으로 권리를 잃은 사람은, 건물에 관한 제3취득자로서 필요비나 유익비를 지출한 것이 아니라고 보았습니다. 증축 공사는 소유자인 회사가 투자금으로 한 것이고, 투자자는 그 대가로 지분을 받았을 뿐이라는 이유입니다.

즉 비용 지출이 먼저이고 지분 취득이 나중이면, 그 비용은 제3취득자가 된 뒤에 저당물에 들인 돈이 아닙니다. 우선상환을 받으려면 제3취득자의 지위를 얻은 뒤 자기 돈으로 보존·개량 비용을 지출해야 합니다.

증축한 부분에도 저당권 효력이 미치나요?

기존 건물에 부합했다면 미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다. 베란다에 외벽과 지붕을 덧붙이는 정도로 구분소유권의 객체가 될 만큼 독립성이 없는 증축 부분은 기존 건물에 부합하므로, 저당권 실행 때 함께 매각됩니다.

투자자는 누구에게 돈을 돌려받나요?

투자 약정의 상대방에게 청구합니다. 경매로 지분을 잃은 투자자는 우선상환 대신, 투자금을 받고 지분을 넘겨준 소유자에게 투자 약정에 따른 반환이나 손해배상을 청구하는 방향을 검토합니다. 매매 목적 부동산에 설정된 저당권 행사로 매수인이 소유권을 잃으면 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있는 규정도 함께 따져 봅니다.

저당물 비용 우선상환 대응 순서

• 지출 주체 확인 - 공사계약서, 공사대금 이체 내역, 세금계산서의 명의를 확인합니다. 제3취득자 자신이 지출해야 합니다.
• 취득 시점 비교 - 지분·소유권 취득일과 비용 지출일을 비교합니다. 취득 뒤 지출이어야 우선상환 대상입니다.
• 가치 증가 증명 - 감정평가로 보존·개량으로 늘어난 가치가 현존하는지 확인합니다. 유익비는 현존 증가액이 한도입니다.
• 배당 단계 주장 - 경매 배당에서 우선상환을 주장하고, 받아들여지지 않으면 배당이의를 검토합니다. 기한 안에 소 제기 증명을 냅니다.
• 대체 청구 검토 - 우선상환이 어려우면 투자 상대방에게 반환·손해배상을 청구합니다. 상대방 재산에 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증축 부분이 구분소유권의 객체가 될 만큼 독립적이거나 투자 약정에 담보 조항이 있다면 계약서와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당과 투자금 반환을 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민법 제367조는 무엇을 정하나요?
  저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존·개량을 위해 필요비나 유익비를 지출하면 민법 제203조 제1항·제2항에 따라 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다는 규정입니다. 저당물의 가치를 유지·증가시킨 비용을 공익비용처럼 보아 저당권자보다 먼저 돌려주는 취지입니다.
• 소유권을 취득한 사람도 제3취득자인가요?
  해당합니다. 대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다36604 판결은 제367조의 제3취득자에 저당물에 관한 지상권·전세권을 취득한 사람뿐 아니라 소유권을 취득한 사람도 포함된다고 했습니다. 저당권 설정 뒤 건물 지분을 산 사람도 요건을 갖추면 우선상환을 주장할 수 있습니다.
• 증축비 투자 대가로 지분을 받았으면 왜 안 되나요?
  제3취득자로서 비용을 지출한 것이 아니기 때문입니다. 대법원 2004다36604 판결은 증축비용을 투자한 대가로 지분이전등기를 받았다가 저당권 실행으로 권리를 잃은 사람은 제3취득자로서 필요비·유익비를 지출한 것이 아니므로 경매대가에서 우선상환을 받을 수 없다고 했습니다. 공사는 소유자가 투자금으로 한 것입니다.
• 유익비는 얼마까지 돌려받나요?
  가액 증가가 현존하는 경우에 한해 회복자의 선택에 따라 지출금액이나 증가액 중 하나를 받습니다. 민법 제203조 제2항의 기준이며 제367조가 이를 따릅니다. 그래서 감정평가로 개량에 따른 가치 증가가 경매 당시까지 남아 있는지를 증명해야 합니다.
• 증축 부분에도 저당권 효력이 미치나요?
  기존 건물에 부합했다면 미칩니다. 민법 제358조는 저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 정합니다. 구분소유권의 객체가 될 만큼 독립성이 없는 증축 부분은 기존 건물에 부합하므로 경매에서 함께 매각되고, 그 대금도 저당권자에게 배당됩니다.
• 투자자는 누구에게 청구하나요?
  투자금을 받고 지분을 넘겨준 소유자에게 투자 약정에 따른 반환이나 손해배상을 청구합니다. 민법 제576조는 매매 목적 부동산의 저당권 행사로 매수인이 소유권을 잃은 경우 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있다고 정하므로, 지분 이전의 성격에 따라 이 규정도 함께 검토합니다.

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