재개발·재건축
집이 두 채인데 지역주택조합에 가입했다면 계약이 무효인가요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
아니요, 집이 두 채라서 지역주택조합 조합원 자격이 없었다는 사정만으로 조합가입계약이 당연히 무효가 되지는 않습니다. 대법원 2024다249040 판결은 조합원 자격 규정이 단속규정이어서, 조합과 짜고 위반한 경우에만 반사회질서 행위로 무효가 된다고 보았습니다. 지금은 조합이 주택 소유 사실을 알고도 가입을 권했다는 기록이 있는지 확인해 두십시오.
조합원 자격 미달을 이유로 분담금을 돌려받으려 한다면, 계약 당시 조합이 내 주택 소유 사실을 알고도 가입을 권했다는 기록이 있는지부터 찾아 두십시오. 자격 미달 사실만으로는 계약이 무효가 되지 않습니다.
조합원 자격이 없다는 이유로 조합이 일방적으로 계약을 없던 일로 할 수 있다고 걱정할 필요도 없습니다. 판례는 자격 기준을 갖추지 못한 조합원이 당연히 자격을 잃는다고 보지 않았습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 5월 이미 조합설립인가를 받은 지역주택조합과 조합가입계약을 맺고 계약금과 업무대행비로 3,000만 원을 냈습니다. 당시 A씨 명의로 아파트 1채, 같은 세대인 배우자 명의로 다른 아파트 1채가 있었지만, 홍보관 상담원은 「나중에 처분하면 된다」고만 했습니다. 사업이 늦어지자 A씨는 자신이 처음부터 조합원 자격이 없었으니 계약은 무효이고 낸 돈 전부를 돌려받아야 한다고 생각하고 있습니다. 조합은 A씨가 자격을 속였다는 증거도, 함께 짜고 맺은 계약이라는 증거도 없다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
다주택자가 지역주택조합에 가입하면 계약이 무효인가요?
아니요, 가입 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못했다는 사정만으로 조합가입계약이 당연히 무효가 되지는 않습니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040 판결은 지역주택조합의 조합원 자격을 정한 주택법과 시행령 규정이 단속규정일 뿐 효력규정이 아니어서, 이를 위반한 약정이라도 당연히 무효라고 할 수 없다고 판단했습니다.
2026. 10. 4. 기준 현행 「주택법 시행령」은 지역주택조합 조합원이 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 세대원 전원이 무주택인 세대의 세대주이거나, 세대원 중 1명만 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 한다고 정합니다. 투기과열지구라면 기준일이 조합설립인가 신청일 1년 전의 날로 앞당겨집니다. 위 사례처럼 부부가 1채씩 2채를 가졌다면 이 요건에 맞지 않습니다.
원시적 불능으로 무효라는 주장은 왜 받아들여지지 않았나요?
원심은 설립인가 신청일 뒤에 맺은 계약이라 자격 하자를 고칠 수 없으니 처음부터 이행이 불가능한 계약이라고 보아 분담금 반환을 명했지만, 대법원은 이를 법리 오해로 보고 파기환송했습니다. 자격 규정이 단속규정인 이상 자격 미달은 계약의 효력을 없애는 사유가 아니라는 것이 대법원의 판단입니다. 이 판결은 무효 주장에 관한 법리를 정한 것이고, 다른 청구까지 포함한 최종 결과는 환송 뒤 심리에서 정해집니다.
대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결도 자격 기준을 갖추지 못한 조합원이 그 규정만으로 당연히 조합원 자격을 잃는다고 볼 수 없고, 관련 금지 규정은 단속규정이어서 이를 위반한 약정이 당연 무효는 아니라고 보았습니다. 이 법리는 조합원에게도, 조합에게도 같이 적용됩니다.
계약이 무효가 되는 경우는 언제인가요?
조합과 조합원이 서로 짜고 자격 규정을 어기기로 하고 계약을 맺었다면, 그 계약은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효가 될 수 있습니다. 위 2024다249040 판결도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반한 경우에 비로소 반사회질서 법률행위가 된다고 하면서, 그 사건에서는 통정에 관한 증거가 전혀 없다고 지적했습니다.
| 상황 | 계약 효력 | 근거 |
|---|---|---|
| 자격 미달만 있음 | 당연 무효 아님 | 자격 규정은 단속규정 |
| 조합과 통정해 위반 | 무효 가능 | 반사회질서 법률행위 |
| 규약상 탈퇴 | 유효 계약에서 이탈 | 규약에 따른 비용 환급 |
출처 - 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040 판결, 민법 제103조
따라서 무효를 주장하려면 조합 측이 주택 소유 사실을 알면서도 가입을 권했다는 사정을 증명해야 합니다. 홍보관 상담 녹음, 주택 소유 사실을 적어 낸 가입 신청서, 「나중에 처분하면 된다」는 문자 같은 자료가 그 증거가 됩니다.
무효가 아니라면 분담금을 돌려받을 방법은 없나요?
무효 주장이 막히더라도 조합규약에 따라 탈퇴하고 낸 비용의 환급을 청구하는 길이 남아 있습니다. 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 탈퇴한 조합원은 규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있습니다. 다만 환급 범위와 시기는 규약에 따르므로 위약금이나 공제 항목을 먼저 확인해야 합니다.
지역주택조합 자격 미달 가입 대응 순서
- 자격 요건 점검 - 조합설립인가 신청일과 계약일 기준으로 세대 전원의 주택 소유 현황을 확인합니다. 기준일은 투기과열지구 여부에 따라 달라집니다.
- 가입 경위 기록 - 상담 녹음, 가입 신청서, 문자처럼 조합이 소유 사실을 알았는지 보여 주는 자료를 모읍니다. 통정 여부가 무효 주장의 성패를 가릅니다.
- 조합규약 확인 - 탈퇴 절차와 환급 범위, 위약금 조항을 확인합니다. 무효 주장이 막힐 때의 대안이 됩니다.
- 자격 보완 검토 - 입주 가능일 전에 주택을 처분해 자격을 갖출 수 있는지 따져 봅니다. 계약을 유지하려면 이 방법이 현실적입니다.
- 청구 방식 결정 - 무효에 따른 부당이득반환, 탈퇴에 따른 환급, 다른 하자를 이유로 한 청구 가운데 무엇을 주위적·예비적으로 할지 정합니다. 증거에 맞춰 순서를 정합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 조합규약의 탈퇴·환급 조항이나 가입 당시 설명 내용이 다르면 계약서와 녹음 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 가입계약의 효력과 분담금 반환을 다투는 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
분담금을 돌려받으려는 조합원들은 「애초에 자격이 없었으니 계약은 무효」라는 주장을 가장 먼저 떠올립니다. 하급심에서 이 주장이 받아들여진 사례도 있었지만, 대법원은 자격 미달만으로는 무효가 아니라고 정리했습니다. 이제는 자격 미달 사실보다 조합이 그 사실을 알고 함께 계약했는지가 쟁점입니다.
그래서 가입 당시의 기록이 결론을 가릅니다. 홍보관 방문일, 상담원이 주택 소유 여부를 물었는지, 가입 신청서에 소유 주택을 적었는지, 「입주 전에만 처분하면 된다」는 문자를 받은 날이 남아 있어야 합니다. 몇 년 뒤 소송에서 상담원은 대개 자격 요건을 설명했다고 진술하므로, 당시 녹음이나 문자가 없으면 통정을 증명하기 어렵습니다.
이 기록은 무효에 따른 부당이득반환 청구의 핵심 증거가 되고, 무효가 인정되지 않을 때에는 기망을 이유로 한 취소나 탈퇴 환급 청구의 근거로 다시 쓰입니다. 반환 판결을 받은 뒤에는 조합 계좌나 신탁사에 맡겨진 자금에 대한 집행 가능성도 함께 확인해야 합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 지역주택조합 가입계약의 효력과 분담금 반환을 다투는 소송을 수행해 왔으며, 조합원 자격 요건과 가입 당시 설명 경위를 먼저 확인한 뒤 무효·탈퇴 환급 등 청구 방식을 정하는 방식으로 대응합니다.
- 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
비슷한 상황
- 조합원 자격이 없던 지역주택조합원은 이미 낸 계약금을 돌려받나요?
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- 세대주에서 세대원으로 바뀌면 지역주택조합원 자격이 자동으로 없어지나요?
출처
- 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024다249040 판결
- 민법 제103조
- 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호
- 주택법 제11조 제7항·제8항·제9항
- 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
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