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조합원 자격이 없던 지역주택조합원은 이미 낸 계약금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

설립인가 신청일 전에 이행기가 온 계약금은 지역주택조합 조합원 자격이 없었더라도 원칙적으로 돌려받기 어렵습니다. 대법원은 자격 미달의 효과가 장래를 향해서만 생기므로 신청일 뒤 이행기분만 납부의무가 없어진다고 보았습니다. 지금은 가입계약서의 납부 일정과 조합설립인가 신청일을 대조해 보십시오.

그 자리에서

가입계약서의 분담금 납부 일정표와 조합설립인가 신청일부터 확인하십시오. 각 분담금의 이행기가 신청일 전인지 뒤인지에 따라 돌려받을 수 있는 돈이 갈립니다.

조합원 자격이 없다는 사실을 알게 됐다면, 설립인가 신청일 뒤에 이행기가 오는 분담금까지 계속 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 지역주택조합 가입계약을 맺고 1차 계약금 3천만원을 그해 6월까지 내기로 했습니다. 사정이 생겨 실제로는 조합설립인가 신청 뒤인 2023년 9월에야 1차 계약금을 냈고, 이후 2차 계약금 1,500만원도 냈습니다. 나중에 확인해 보니 A씨는 가입 때부터 설립인가 신청일까지 무주택 세대주 요건을 갖추지 못해 조합원 지위를 얻지 못한 상태였습니다. A씨는 조합에 낸 돈 전부를 부당이득으로 돌려달라고 요구했고, 조합은 1차 계약금은 돌려줄 수 없다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가입할 때 조합원 자격이 없었다면 가입계약은 무효인가요?

아니요, 가입 당시 무주택 세대주 같은 조합원 자격을 갖추지 못했다는 이유만으로 지역주택조합 가입계약이 당연히 무효가 되지는 않습니다. 대법원은 조합원 자격에 관한 주택법령 규정을 효력규정이 아닌 단속규정으로 보기 때문입니다. 다만 조합과 가입자가 짜고 자격 규정을 어기는 계약을 맺었다면 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 될 수 있습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「주택법 시행령」은 지역주택조합 조합원 자격을 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택 세대주이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 등으로 정합니다. 자격을 따지는 기준 시점이 가입계약일이 아니라 설립인가 신청일이라는 점에서, 가입 때 자격이 없었더라도 신청일까지 갖추면 조합원이 될 수 있습니다.

조합원 자격이 없으면 어떤 분담금을 안 내도 되나요?

설립인가 신청일까지 자격을 갖추지 못한 사람은 신청일 이후에 이행기가 오는 분담금을 낼 의무를 면하지만, 그 전에 이행기가 온 분담금은 여전히 내야 합니다. 조합원 지위를 얻지 못한 효과는 장래를 향해서만 생기기 때문입니다. 대법원은 이 법리를 가입 당시부터 자격이 없던 사람에게도 그대로 적용했습니다.

설립인가 신청일 기준 분담금 납부의무

  1. 가입계약 체결

    자격이 없어도 계약은 유효

  2. 1차 계약금 이행기

    신청일 전 도래분은 납부의무 있음

  3. 조합설립인가 신청일

    조합원 자격 판단 기준일

  4. 신청일 뒤 이행기

    자격 미달자는 납부의무 면함

여기서 기준은 돈을 실제로 낸 날이 아니라 가입계약서에 정한 이행기입니다. 1차 계약금 납부 기한이 신청일 전이었다면, 신청일 뒤에 늦게 냈더라도 납부의무가 있던 돈을 낸 것으로 봅니다. 반대로 이행기가 신청일 뒤로 정해진 2차 계약금이나 중도금은 납부의무가 없어집니다.

이미 낸 계약금은 부당이득으로 돌려받을 수 없나요?

설립인가 신청일 전에 이행기가 온 계약금은 원칙적으로 부당이득으로 돌려받기 어렵습니다. 부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우에 성립하는데, 이행기가 지난 계약금에는 가입계약에 따른 납부의무라는 원인이 있기 때문입니다. 원심은 신청일 뒤에 낸 분담금 전부를 돌려주라고 했지만, 대법원은 1차 계약금 3천만원 부분을 파기해 다시 심리하라고 돌려보냈습니다.

같은 사건에서 신청일 뒤에 이행기가 온 2차 계약금 반환 부분은 조합이 상고이유를 적지 않아 상고가 기각됐습니다. 1차 계약금 부분은 환송 뒤 원심이 대법원 판단에 따라 다시 재판하므로, 그 최종 결과는 판결문만으로 단정할 수 없습니다.

조합에서 탈퇴하면 낸 돈은 어떻게 되나요?

조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있습니다. 다만 탈퇴하거나 자격을 잃었을 때 이미 낸 분담금을 얼마나, 언제 돌려받는지는 조합규약과 가입계약서의 환불 조항에 따라 정해집니다. 업무대행비처럼 환불 대상에서 빼는 항목이 따로 적혀 있는 경우가 많으므로 조항을 먼저 대조해야 합니다.

지역주택조합 계약금 반환 대응 순서

  • 이행기 확인 - 가입계약서의 계약금·중도금 납부 기한을 날짜별로 적습니다. 반환 범위는 이행기를 기준으로 나뉩니다.
  • 설립인가 신청일 확인 - 조합이나 관할 구청에 조합설립인가 신청일을 확인합니다. 자격 판단과 납부의무 소멸의 기준일이 됩니다.
  • 자격 요건 점검 - 신청일 당시 세대 구성과 주택 소유 현황을 주민등록표와 등기부로 확인합니다. 요건을 갖췄다면 조합원 지위가 인정됩니다.
  • 환불 조항 대조 - 조합규약과 가입계약서의 환불 범위·시기 조항을 확인합니다. 업무대행비 공제 여부가 여기서 갈립니다.
  • 반환 청구 - 신청일 뒤 이행기분을 특정해 내용증명으로 반환을 요구합니다. 응하지 않으면 부당이득반환 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합과 짜고 자격을 꾸며 가입했거나 규약에 별도 환불 조항이 있으면 계약서와 규약 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환과 조합원 지위 분쟁 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

자격이 없었다는 사실을 알게 된 가입자들은 대부분 계약 자체가 무효이니 낸 돈 전부를 돌려받을 수 있다고 생각합니다. 그러나 법원은 가입계약을 유효로 보고, 자격 미달의 효과를 장래에만 미치게 합니다. 돌려받을 수 있는 범위는 처음 생각보다 좁은 경우가 많습니다.

결론을 가르는 것은 두 개의 날짜입니다. 가입계약서에 적힌 분담금별 이행기와 조합이 실제로 설립인가를 신청한 날입니다. 늦게 냈다는 사정은 도움이 되지 않으므로, 납부 영수증보다 계약서의 납부 일정표와 조합 공문을 먼저 확보해야 합니다.

이 날짜 자료는 부당이득반환 소송에서 반환 범위를 정하는 직접 증거가 됩니다. 신청일 뒤 이행기분을 정확히 특정해 청구해야 일부 패소와 소송비용 부담을 줄일 수 있고, 판결을 받은 뒤 조합 예금채권 압류로 회수할 때도 청구금액이 분명해야 집행이 빨라집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환과 조합원 지위 분쟁을 수행해 왔으며, 분담금별 이행기와 조합설립인가 신청일을 먼저 확정한 뒤 반환 범위와 조합원 지위를 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.

  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
  • 가압류·가처분 신청
  • 회계장부 등 열람·등사 가처분
  • 강제집행·채권추심

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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