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지역주택조합이 약속한 가전 무상제공이 무효면 조합원 가입계약도 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 지역주택조합이 총회 의결 없이 약속한 가전 무상제공은 효력이 부정될 수 있지만 그것만으로 조합원 가입계약까지 무효가 되지는 않습니다. 대법원은 사은품 약정이 무효이더라도 가입자는 가입계약을 유지하려는 의사가 있었다고 보았습니다. 지금은 사은품 약정서와 조합 총회 의사록부터 확보하십시오.

그 자리에서

조합이 가입 때 약속한 사은품이나 할인을 지키지 않는다면, 그 약속이 적힌 서류와 조합규약, 조합 예산안을 함께 확보하십시오. 총회 의결이 있었는지가 약속의 효력을 가릅니다.

사은품 약속이 무효라는 사실을 알았다고 해서 그것으로 조합에서 빠져나와 분담금을 모두 돌려받을 수 있다고 기대하실 필요는 없습니다. 가입계약의 효력은 따로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 한 지역주택조합 홍보관에서 선착순 이벤트에 당첨돼 냉장고·세탁기 같은 가전제품과 붙박이장 약 2,000만원어치를 무상으로 주겠다는 약속을 받고 조합원 가입계약을 맺었습니다. 그 뒤 분담금과 업무대행비로 수천만원을 냈습니다. 2026년 사업이 지연되자 H씨는 무상제공 약속이 조합 총회 의결 없이 이뤄져 무효이니 가입계약도 무효라며 낸 돈을 돌려 달라고 하고, 사은품으로 속여 가입시켰으니 취소하겠다고도 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

총회 의결 없이 약속한 가전 무상제공은 효력이 있나요?

원칙적으로 효력을 인정받기 어렵습니다. 대법원 2025. 9. 4. 선고 2025다211932 판결은 조합이 선착순·이벤트 당첨자에게 2,000만원 상당의 가전제품과 붙박이장을 무상으로 주기로 한 약정이 「예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약」에 해당하는데 총회 의결이 없었으므로 특별한 사정이 없는 한 효력을 인정하기 어렵다고 보았습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「주택법 시행령」은 조합규약에 총회 의결 사항을 정하게 하면서, 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회 의결을 거치도록 합니다. 시행규칙은 그중 하나로 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결을 들고 있습니다. 판결 사안에는 같은 내용의 개정 전 조문이 적용됐습니다.

이 절차는 조합 내부의 대표권 제한에 그치지 않습니다. 총회 의결 없이 이런 계약을 맺은 상대방은 절차 흠결을 과실 없이 몰랐다는 등 특별한 사정을 증명하지 못하면 계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 대법원 2022. 8. 31. 선고 2019다228612 판결이 세운 기준이고, 이번 판결도 이를 따랐습니다.

원심은 가입자가 총회 의결이 필요하다는 사실을 몰랐으니 약정이 유효하다고 보았지만, 대법원은 이를 내부적 대표권 제한 문제로 본 잘못이 있다고 지적했습니다.

사은품 약속이 무효면 조합원 가입계약도 무효가 되나요?

되지 않습니다. 대법원은 무상제공 약정이 가입계약에 수반해 경제적·사실적으로 하나의 계약처럼 행해졌다고 볼 여지가 크다고 하면서도, 가입자는 사은품 약정이 무효이든 아니든 가입계약을 맺고 유지하려는 의사가 있었다고 보아 가입계약은 여전히 유효하다고 판단했습니다.

사은품 약정 무효와 가입계약 효력 판단
  1. 1

    총회 의결 확인

    예산 외 조합원 부담 계약인데 의결이 없었는지

  2. 2

    약정 효력

    상대방에게 특별한 사정이 없으면 효력 부정

  3. 3

    일체성 판단

    가입계약과 하나의 계약처럼 묶였는지

  4. 4

    가정적 의사

    사은품이 없어도 가입했을 것인지

  5. 5

    결론

    가입했을 것이면 가입계약은 유효

법률행위의 일부가 무효이면 전부를 무효로 하는 것이 원칙이지만, 무효 부분이 없더라도 그 법률행위를 했을 것으로 인정되면 나머지는 유효합니다. 여러 계약이 하나의 계약처럼 묶인 경우에도 이 법리가 적용됩니다.

대법원이 본 사정은 가입계약과 사은품 약정의 주된 목적과 내용, 지역주택조합의 목적과 특성입니다. 주택을 마련하려고 가입하는 계약에서 가전 사은품은 부수적이라는 판단입니다.

사은품으로 속였다며 가입계약을 취소할 수 있나요?

이 사건에서는 받아들여지지 않았습니다. 가입자는 무상제공 약정과 관련한 기망을 이유로 가입계약을 취소한다고 주장했지만, 원심은 이를 배척했고 대법원도 그 판단에 잘못이 없다고 보아 상고를 기각했습니다.

사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있지만, 기망행위와 그로 인한 착오, 그 착오가 가입 결정에 미친 영향을 가입자가 증명해야 합니다. 사은품 약속만으로는 이 요건을 채우기 어렵다는 결론입니다. 사업계획이나 토지 확보율을 거짓으로 알렸다면 판단이 달라질 수 있습니다.

지역주택조합 사은품 분쟁 대응 순서

  • 약속 서류 확보 - 이벤트 당첨 안내문, 무상제공 약정서, 홍보 문자를 모읍니다. 약속의 내용과 상대방을 확인하는 자료입니다.
  • 총회 의결 확인 - 조합 총회 의사록과 예산안에 해당 지출이 있는지 확인합니다. 의결이 없으면 약정 효력이 문제 됩니다.
  • 가입계약 검토 - 가입계약서와 조합규약의 탈퇴·환급 조항을 확인합니다. 가입계약 자체는 유효로 남을 가능성이 큽니다.
  • 다른 기망 사유 점검 - 토지 확보율, 사업 일정, 분담금 설명이 사실과 달랐는지 따져 봅니다. 취소나 손해배상의 근거는 여기서 찾습니다.
  • 탈퇴 절차 - 조합규약에 따라 탈퇴 의사를 서면으로 알립니다. 환급금 산정과 지급 시기는 규약을 따릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사은품이 분양가 할인처럼 조합원 분담금을 직접 줄이는 약속이었다면 가입계약과의 관계를 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 가입계약과 분담금 반환 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

지역주택조합 분쟁에서 가입자들은 「사은품 약속이 무효니 가입도 무효」라는 논리로 분담금 반환을 기대합니다. 대법원은 사은품 약정의 효력은 부정할 수 있어도 주택 마련이 목적인 가입계약은 유지된다고 보았습니다. 사은품 하나로 빠져나오는 길은 사실상 막혀 있고, 다퉈야 할 지점은 따로 있습니다.

그래서 가입 당시 설명과 서류가 남아 있어야 합니다. 홍보관에서 받은 안내문의 날짜, 토지 확보율과 사업 일정에 대한 설명, 조합 총회 의사록과 예산안이 시점별로 정리돼야 합니다. 사은품 약속은 총회 의결이 없었다는 사실을 의사록으로 확인할 수 있어야 효력을 다툴 수 있습니다.

이 자료는 가입계약 취소나 손해배상 소송에서 기망 여부를 판단하는 증거가 되고, 탈퇴 뒤 환급금 청구에서 규약상 환급 기준과 이미 낸 돈을 계산하는 근거가 됩니다. 조합 재산에 가압류를 신청할 때도 피보전권리 소명 자료로 씁니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 지역주택조합 가입계약과 분담금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 가입 당시 설명 자료와 조합 총회 의결 내역을 먼저 대조한 뒤 계약 무효·취소·탈퇴 가운데 실익 있는 길을 고르는 방식으로 대응합니다.

  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리

이 상황에서 자주 묻는 것

법무법인 윤성 × Lexle

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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