재개발·재건축

재개발 수용 후 세입자가 안 나가면 집주인이 조합에 배상해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

지장물 보상을 받은 건물 소유자는 세입자를 통해 대지를 계속 점유한 것으로 보아 조합에 토지 차임 상당액을 배상해야 할 수 있습니다. 대법원 2021다249810 판결로 간접점유, 배상 기간, 주거이전비 미지급 시 예외를 정리했습니다.

그럴 수 있습니다. 지장물 보상을 받은 건물 소유자는 세입자를 통해 건물과 그 대지를 계속 점유하는 것으로 보아, 토지 차임 상당액을 조합에 배상할 책임이 생길 수 있습니다. 다만 주거이전비·영업손실보상 등 손실보상이 끝나기 전 기간은 배상 대상이 아니고, 건물 자체의 임료도 배상할 손해가 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발구역 안에 3층 상가건물과 대지를 가지고 있었고, 각 층을 세입자 셋에게 임대했습니다. 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 되었고, 2025. 10. 수용재결에 따라 조합이 토지 보상금과 건물 지장물 보상금을 공탁했습니다. 세입자들은 수용개시일 뒤에도 영업을 계속하다가 2026. 3.부터 2026. 7.까지 차례로 나갔습니다. 2026. 9. 조합은 그 기간의 차임 상당 손해를 A씨에게 청구했습니다. A씨는 소유권이 이미 조합으로 넘어갔고 직접 쓰지도 않았는데 왜 자신이 물어야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

재개발조합이 토지는 수용하고 지상 건물은 지장물로 분류해 이전하게 하는 수용재결을 받은 뒤, 보상금을 공탁하고 토지와 건물 모두 조합 앞으로 소유권이전등기를 마친 사안입니다. 세입자들이 수용개시일 뒤에도 113일에서 350일까지 더 머물자 조합이 건물 소유자들에게 손해배상을 청구했습니다. 원심은 임대차가 수용으로 소멸해 간접점유가 없다며 청구를 기각했으나, 대법원은 파기환송했습니다.

대법원은 건물을 수용하는 재결이 없었으므로 건물 소유권은 여전히 원래 소유자에게 있고, 조합 앞으로 된 건물 등기는 무효라고 보았습니다. 그러면서 “사업시행자가 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 지장물의 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자는 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있다.”라고 했습니다. 결국 소유자는 건물 소유를 위해 남의 토지를 권원 없이 점유한 셈이 됩니다.

세입자가 쓰고 있었는데 왜 집주인이 점유자인가요?

간접점유가 이어지기 때문입니다. 임대차계약이 끝나도 세입자가 목적물을 돌려주기 전까지는 집주인의 반환청구권이 남아 있어 점유매개관계가 끊기지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 또 정비사업에서는 관리처분계획 인가 뒤에도 손실보상이 끝나기 전까지 소유자·세입자가 종전 건물을 쓸 수 있고, 세입자는 계약을 해지할 수 있을 뿐이어서 수용만으로 임대차가 곧바로 소멸하지 않는다고 보았습니다.

건물이 땅 위에 있는 이상 소유자는 직접 쓰지 않아도 그 부지를 점유하는 것으로 봅니다. 그래서 수용으로 토지 소유권이 조합에 넘어간 뒤 건물을 비워 주지 않으면 토지 차임 상당의 손해가 생깁니다. 「재개발 관리처분계획 인가 뒤 현금청산자인데 보상 전에도 집을 비워야 하나요?」에서 보상 전 사용 권한을 자세히 설명했습니다.

배상 범위는 어디까지인가요?

손실보상이 완료된 다음 날부터 점유가 끝난 것으로 볼 수 있는 날까지의 토지 임료에 한정됩니다. 판결은 건물이 여전히 소유자 것이므로 건물 임료는 배상할 손해가 아니라고 했습니다. 손실보상 완료에는 토지·건물 보상금의 지급이나 공탁뿐 아니라 주거이전비 등의 지급절차까지 포함됩니다.

그래서 조합이 주거이전비나 영업손실보상 등을 아직 지급하지 않았다면, 그 기간 소유자와 세입자는 적법하게 쓸 권원이 있고 조합은 불법점유 손해배상을 청구할 수 없습니다. 또 소유자가 세입자에게 보증금을 돌려주며 제때 인도받으려고 노력했다는 등 특별한 사정이 있으면 책임이 부정될 여지가 있습니다. 현행 도시정비법 제81조 제1항 제2호도 같은 구조입니다.

세입자 보증금은 누가 돌려줘야 하나요?

정비사업으로 임대차 목적을 달성할 수 없게 된 세입자는 계약을 해지하고 보증금 반환을 사업시행자에게 청구할 수 있습니다. 보증금을 지급한 사업시행자는 집주인에게 구상할 수 있고, 구상이 안 되면 집주인에게 돌아갈 대지나 건축물을 압류할 수 있습니다.

집주인 입장에서는 보증금 문제가 정리되지 않아 세입자가 버티면 그 기간 토지 차임 상당 배상까지 겹칠 수 있습니다. 반대로 보증금을 돌려주고 인도를 요구한 기록이 있으면 적시 인도 노력으로 다툴 근거가 됩니다. 세입자와 주고받은 내용증명, 보증금 반환 영수증을 남겨 두어야 합니다.

지장물 보상 후 인도 대응 순서

• 보상 완료 시점 확인 - 토지·지장물 보상금 공탁일과 주거이전비·영업손실보상 지급일을 각각 확인합니다.
• 세입자 현황 정리 - 층별 보증금, 차임, 퇴거 예정일을 표로 만듭니다.
• 보증금 반환과 인도 요구 - 보증금 반환 방법을 정하고 인도 요구를 서면으로 남깁니다.
• 청구 기간·금액 대조 - 조합이 청구한 기간이 보상 완료 다음 날부터인지, 건물 임료가 섞였는지 봅니다.
• 소송 대응 - 적시 인도 노력과 미지급 보상을 근거로 책임 범위를 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 손실보상이 완료된 시점과 세입자에게 보증금을 돌려주며 인도를 요구했는지에 따라 배상 책임의 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발 현금청산과 수용재결, 조합의 부당이득·손해배상 청구 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지장물 보상금을 받으면 건물은 조합 소유가 되나요?
  가격으로 보상한 것만으로는 조합이 건물 소유권을 취득하지 않습니다. 사업시행자가 직접 쓰려고 취득하는 경우나 건물 수용재결이 있어야 하고, 그렇지 않은데 마친 조합 명의 건물 등기는 무효로 봅니다.
• 건물 철거비는 누가 내나요?
  물건 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 소유자가 구성부분을 쓰거나 처분하려고 스스로 철거하면 소유자가 부담합니다.
• 주거이전비를 못 받았는데 조합이 배상을 청구하면요?
  주거이전비 등 손실보상 지급절차가 끝나지 않았다면 종전 건물을 쓸 권원이 있어 조합의 불법점유 손해배상 청구는 허용되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지급 여부를 먼저 확인합니다.
• 수용되면 임대차계약은 자동으로 끝나나요?
  판결은 건물 소유권 취득만으로 임대차가 곧바로 소멸한다고 볼 수 없다고 했습니다. 정비사업에서는 세입자가 계약을 해지할 수 있고, 관리처분계획 인가 뒤에는 임대차 기간 보호 규정이 적용되지 않습니다.
• 세입자가 나가지 않으면 집주인이 할 수 있는 일은 무엇인가요?
  보증금 반환 방법을 정하고 인도를 서면으로 요구해 기록을 남깁니다. 세입자는 보증금을 사업시행자에게 청구할 수도 있으므로 조합과 반환 주체를 협의하는 것도 방법입니다.
• 조합이 건물 임료까지 청구했다면 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 판결은 건물이 여전히 소유자 것이므로 건물 임료는 배상할 손해에 해당하지 않고 토지 임료에 한해 책임이 인정된다고 보았습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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