재개발·재건축

공익사업이 아닌 철거로 받은 아파트도 생활기본시설비를 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공익사업의 시행으로 집을 내준 이주대책대상자가 아니면 분양대금에 넣은 생활기본시설비를 돌려받기 어렵습니다. 대법원 2012다58920 판결로 공익사업 요건, 반환 상대방, 공고 문구에 대한 신뢰 문제를 정리했습니다.

아니요, 공익사업의 시행으로 집을 내준 이주대책대상자가 아니면 생활기본시설비를 돌려받기 어렵습니다. 대법원은 수용 근거 없이 지방자치단체가 매수 방식으로 진행한 노후 아파트 철거사업은 공익사업이 아니라고 보았습니다. 스스로 이주대책대상자라고 믿었다는 사정만으로는 달라지지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 시가 노후 아파트를 정리하면서 구청에 집을 팔았고, 철거민 특별공급으로 공사가 지은 아파트를 분양받았습니다. 당시 보상계획공고에는 공공용지 취득 법령을 적용한다고 적혀 있었습니다. 최근 이웃 단지 이주민들이 분양대금에 들어간 도로·상하수도 비용을 돌려받았다는 소식을 들었습니다. 2026. 7. 14. A씨는 공사에 반환을 요구했으나 대상이 아니라는 답을 받았습니다. A씨는 자신도 돌려받을 수 있는지, 누구를 상대로 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

서울시가 노후 시민아파트를 철거하면서 구청장에게 아파트를 하나씩 사들이게 한 사건입니다. 소유자들은 구청에 집을 팔고 철거민 특별공급으로 공사가 공급한 아파트를 분양받은 뒤, 분양대금 중 생활기본시설 설치비용 부분이 무효라며 반환을 구했습니다.

대법원은 “이주대책대상자에 해당하기 위하여는 구 토지보상법 제4조 각 호의 어느 하나에 해당하는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되어야 한다.”라고 보았습니다. 근거로 내세운 구 재난관리법 조항은 수용 근거가 아니었고, 철거 터에 공원과 주차장을 만들 계획이 있었어도 사업인정 절차를 거치지 않았다고 했습니다. 그래서 원고들의 상고를 모두 기각했습니다.

이주대책대상자라면 생활기본시설비는 어떻게 돌려받나요?

이주대책대상자에게는 도로·급수시설·배수시설 같은 생활기본시설 비용을 사업시행자가 부담해야 합니다. 대법원은 이 규정을 당사자 합의나 사업시행자의 재량으로 배제할 수 없는 강행법규로 봅니다.

사업시행자가 직접 주택을 특별공급하면서 분양대금에 이 비용을 넣었다면 그 부분 계약은 무효입니다. 사업시행자의 알선으로 다른 공급자가 공급했다면 사업시행자가 비용 지출을 면한 것이어서, 사업시행자에게 부당이득으로 반환을 구합니다. 이 법리는 대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096(병합) 전원합의체 판결에서 나왔습니다. 반환 청구의 기간 문제는 「이주자 아파트 분양대금에 넣은 생활기본시설비, 반환 시효는 몇 년인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

보상 공고에 공공용지 법령을 적용한다고 했으면 믿어도 되지 않나요?

그것만으로는 어렵습니다. 이 사건 구청들은 보상계획공고에 옛 공공용지 취득 법령을 적용한다고 적었고, 등기원인도 「공공용지의 협의취득」으로 했습니다. 대법원은 그래도 사업시행자가 생활기본시설비를 부담하겠다는 신뢰를 주었다고 보기 어렵다는 원심 판단을 수긍했습니다.

결국 기준은 공고 문구가 아니라 사업의 법적 성격입니다. 등기부의 등기원인이 협의취득으로 적혀 있어도 마찬가지입니다. 수용·사용 근거 법률이 있는지, 사업인정이나 그에 준하는 고시가 있었는지를 행정 자료로 확인해야 합니다. 현행 토지보상법 제4조도 공익사업을 열거하는 방식이어서 이 기준은 지금도 같습니다.

아파트를 공급한 공사를 상대로 청구할 수는 없나요?

공사가 사업시행자가 아니라면 어렵습니다. 대법원은 사업시행자의 요청이나 알선으로 주택을 공급한 공사는 사업시행자나 이주대책 사무를 위탁받은 자가 아니라고 보았습니다. 그래서 공사가 생활기본시설비가 포함된 가격으로 계약했어도 그 계약이 강행법규에 어긋나지 않는다고 했습니다.

이주대책대상자에 해당하는 경우에도 상대방은 사업시행자가 됩니다. 공급계약서의 당사자, 특별공급을 요청한 기관, 이주대책 위탁 여부를 먼저 정리해야 피고를 잘못 정하는 일을 막을 수 있습니다. 같은 단지라도 원래 거주자가 어떤 사업으로 집을 내줬는지에 따라 청구 가능 여부가 갈릴 수 있습니다.

생활기본시설비 반환 청구 대응 순서

• 사업 근거 확인 - 철거·이주의 원인이 된 사업의 근거 법률과 사업인정 고시를 찾습니다.
• 대상자 요건 점검 - 주거용 건축물을 제공해 생활 근거를 잃었는지, 거주 요건을 갖췄는지 봅니다.
• 공급 구조 정리 - 분양 주체가 사업시행자인지, 알선받은 다른 공급자인지 계약서로 확인합니다.
• 비용 산정 자료 확보 - 분양가 산정 내역에서 도로·상하수도 등 생활기본시설 비용을 추려냅니다. 내역을 받지 못했다면 정보공개청구를 활용합니다.
• 상대방과 기간 정리 - 사업시행자를 상대로 청구 기간 안에 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 철거의 원인이 된 사업이 법령상 공익사업인지와 분양 주체가 사업시행자인지에 따라 반환 청구 가능 여부와 상대방이 달라집니다. 법무법인 윤성은 이주대책과 생활기본시설비 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 생활기본시설에는 무엇이 들어가나요?
  이주정착지의 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설입니다. 이주대책으로 건설하는 주택단지도 이주정착지에 포함됩니다.
• 지방자치단체가 사들여 철거했다면 공익사업이 아닌가요?
  매수 방식이라는 이유만으로 정해지지는 않습니다. 토지보상법 제4조의 공익사업에 해당하고 관계 법령에 따른 절차를 거쳤는지가 기준이며, 수용 근거 없이 진행된 정비사업은 공익사업이 아니라고 본 판결이 있습니다.
• 철거 터에 공원을 만들 계획이 있었다면 공익사업 아닌가요?
  계획만으로는 부족합니다. 대법원은 공원·주차장 설치 계획이 있었어도 관계 법령에 따른 사업인정 절차를 거치지 않았다면 공익사업으로 볼 수 없다고 했습니다.
• 이주대책대상자와 사업시행자가 합의하면 비용을 대상자가 부담해도 되나요?
  안 됩니다. 생활기본시설 비용의 사업시행자 부담 규정은 강행법규여서 합의로 배제할 수 없고, 분양대금에 넣었다면 무효이거나 부당이득 반환 대상이 됩니다.
• 이주대책을 따로 세우지 않고 주택만 공급해도 이주대책인가요?
  사업시행자가 관계 법령에 따라 이주대책대상자에게 택지나 주택을 공급했다면 이주대책을 수립·실시한 것으로 봅니다. 그래서 공급 방식만으로 생활기본시설 비용 부담이 사라지지는 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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