주택 임대차

집주인 직원들 체불임금과 제 소액보증금 중 경매에서 누가 먼저인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

소액임차인의 최우선변제금과 근로자의 최종 3개월분 임금·최종 3년간 퇴직금은 같은 순위이므로, 경매 배당할 금액이 모자라면 채권액 비율로 나누어 받습니다. 주택임대차보호법 제8조와 근로기준법 제38조 제2항이 모두 저당권보다 앞서는 우선변제를 정하면서 서로의 우열은 정하지 않았습니다. 지금은 배당요구 종기와 근로자 채권이 최종 3개월분으로 한정됐는지 확인하십시오.

근로자들이 먼저 배당요구를 했다고 해서 임차인이 뒤로 밀린다고 걱정할 필요는 없습니다. 배당요구를 먼저 한 순서로 순위가 정해지지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 5월 서울의 다세대주택을 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 집주인은 개인사업체를 운영하다 폐업했고, 2023년 5월 설정된 근저당권에 기해 집이 경매에 넘어갔습니다. 체불 임금과 퇴직금을 못 받은 직원들이 배당요구를 했는데, 집행비용을 뺀 배당할 금액은 1억 2,000만 원이고 직원들의 최종 3개월분 임금과 최종 3년간 퇴직금은 합계 1억 원입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인 최우선변제금과 체불임금은 누가 먼저 받나요?

같은 순위로 봅니다. 소액임차인의 보증금 중 일정액과 근로자의 최종 3개월분 임금·최종 3년간 퇴직금은 모두 저당권으로 담보된 채권보다 앞서는 우선채권이고, 두 법 모두 서로의 우열을 정하지 않았습니다. 법원 실무는 두 채권을 같은 순위로 보아 채권액 비율대로 나누어 배당합니다.

근로자 쪽 우선채권의 범위는 최종 3개월분의 임금과 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직급여등입니다. 이 범위를 넘는 임금은 저당권보다 뒤로 밀리므로 임차인과 같은 순위에서 나누지 않습니다.

같은 순위면 실제로 얼마씩 받나요?

각 채권액 비율로 나눕니다. 사례에서 임차인의 최우선변제액은 5,000만 원이고 근로자들의 최우선 임금·퇴직금은 1억 원이어서 합계 1억 5,000만 원이 배당할 금액 1억 2,000만 원보다 많습니다. 임차인은 1억 2,000만 원 × 5,000/15,000 = 4,000만 원, 근로자들은 8,000만 원을 받습니다.

임차인의 최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 사례는 배당할 금액의 절반이 6,000만 원이어서 5,000만 원 전액이 안분 대상이 됐습니다. 주택가액이 더 낮으면 먼저 2분의 1 한도로 줄인 뒤 비율을 계산합니다.

서울 소액임차인 기준은 지금 얼마인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시에서 보증금 1억 6,500만 원 이하 임차인에게 5,500만 원까지 최우선변제를 인정합니다. 사례의 보증금 5,000만 원은 이 한도 안이라 전액이 최우선변제 대상입니다. 근저당권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 종전 기준이 적용됩니다.

소액임차인 체불임금 배당 대응 순서

• 배당요구 종기 확인 - 경매 사건 공고에서 배당요구 종기를 확인합니다. 종기까지 권리신고 겸 배당요구를 해야 배당에 들어갑니다.
• 대항요건 유지 - 종기까지 거주와 전입신고를 유지합니다. 도중에 이사하면 최우선변제권을 잃습니다.
• 근로자 채권 범위 점검 - 배당표에서 근로자 채권이 최종 3개월 임금·최종 3년 퇴직금으로 한정됐는지 봅니다. 범위를 넘는 부분까지 같은 순위로 잡혔다면 다툽니다.
• 안분 계산 확인 - 배당표의 안분 비율이 채권액 비율과 맞는지 계산합니다. 틀렸다면 배당기일에 이의를 합니다.
• 배당이의 소 제기 - 배당기일에 이의를 한 뒤 기간 안에 배당이의 소를 냅니다. 소를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근로자 채권이 허위로 부풀려졌다고 의심되거나 조세 채권이 함께 배당요구된 경우에는 배당표와 임금 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 주택 임대차 보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근로자 임금은 모두 소액임차인과 같은 순위인가요?
  아닙니다. 근로기준법 제38조 제2항은 최종 3개월분의 임금과 재해보상금만 저당권보다 앞선다고 정하고, 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항은 최종 3년간의 퇴직급여등을 같은 위치에 둡니다. 이 범위를 넘는 임금·퇴직금은 저당권 뒤로 밀리므로 소액임차인과 같은 순위에서 나누지 않습니다.
• 안분 배당은 어떻게 계산하나요?
  배당할 금액에 각 채권액 비율을 곱합니다. 배당할 금액 1억 2,000만 원, 임차인 최우선변제액 5,000만 원, 근로자 최우선채권 1억 원이라면 임차인은 1억 2,000만 원 × 5,000/15,000 = 4,000만 원, 근로자는 8,000만 원을 받습니다. 임차인 몫은 주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항에 따라 주택가액 절반을 넘지 못합니다.
• 집주인이 사업자가 아니어도 같은가요?
  근로자 우선변제는 사용자의 총재산에 대해 인정됩니다. 근로기준법 제38조 제2항은 사용자의 총재산에 대하여 최종 3개월분 임금이 우선한다고 정하므로, 경매되는 집이 근로자를 고용했던 집주인 소유여야 이 문제가 생깁니다. 집주인이 사용자가 아니면 근로자 채권은 이 집의 배당에서 우선권을 주장할 수 없습니다.
• 배당요구를 늦게 하면 어떻게 되나요?
  배당에서 빠집니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정하고, 소액임차인은 제88조 제1항의 우선변제청구권자로서 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 종기가 지난 뒤에는 최우선변제권이 있어도 배당받지 못하고, 근로자들이 그 몫을 가져가도 부당이득 반환을 구하기 어렵습니다.
• 서울에서 보증금 얼마까지 최우선변제되나요?
  2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억 6,500만 원 이하인 임차인이 5,500만 원까지 최우선변제를 받습니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조 제1호와 제10조 제1항 제1호가 정한 기준입니다. 다만 경매되는 집의 근저당권이 2023. 2. 21. 전에 설정됐다면 그 근저당권자에 대해서는 종전 기준을 적용합니다.
• 배당표 계산이 틀렸으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 하고 배당이의 소를 냅니다. 이의를 한 채권자가 배당기일부터 1주 안에 소를 제기했음을 증명하지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 근로자 채권이 법정 범위를 넘었거나 안분 비율이 틀렸다면 이 절차로 다투고, 소송에서 근로자의 퇴직일과 체불 기간을 확인합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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