공유·경계
공유 토지에 공유자 한 명이 지은 가게, 토지가 경매되면 철거되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 공유 토지에 공유자 한 사람이 다른 공유자 동의를 받아 지은 건물이라도 토지가 경매되면 법정지상권이 없어 철거될 수 있습니다. 대법원은 이 경우 관습법상 법정지상권을 인정하면 다른 공유자 지분까지 처분하는 셈이라며 성립을 부정합니다. 건물 임차인이라면 지금 임대인과 맺은 계약서의 보증금과 기간부터 확인하십시오.
토지 경매 사실을 알았다면 토지 등기사항증명서에서 공유자 명단과 경매개시결정 기입일을 확인하고, 임대인(건물 소유자)과 맺은 임대차계약서의 보증금·기간을 다시 확인하십시오. 가게를 비워야 하는 상황이 오면 보증금은 토지 매수인이 아니라 임대인에게 돌려받아야 합니다.
토지 매수인이 철거를 요구한다고 해서 그날 바로 가게를 비워야 하는 것은 아닙니다. 매수인은 판결을 받아 집행해야 하고, 그 사이 임대인과 보증금 정산을 준비할 시간이 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 3월 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 가게 건물을 빌려 생선 가게를 열었습니다. 건물은 토지 공유자 세 명 가운데 한 명인 임대인이 다른 두 공유자의 동의를 받아 지은 것이었습니다. 2025년 다른 공유자 한 명이 공유물분할 소송을 냈고, 법원이 경매를 명해 2026년 토지 경매가 진행 중입니다. A씨는 토지가 팔리면 매수인이 가게를 철거하라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
공유자 한 명이 지은 건물, 토지가 경매되면 철거되나요?
네, 철거될 수 있습니다. 토지 공유자 한 사람이 다른 공유자 지분 과반수의 동의를 받아 건물을 지었더라도, 뒤에 토지가 경매로 팔려 토지와 건물 소유자가 달라지면 건물을 위한 관습법상 법정지상권은 생기지 않습니다. 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결은 이를 인정하면 공유자 한 사람이 다른 공유자 지분에까지 지상권을 설정하는 처분을 허용하는 셈이 된다고 보았습니다.
다른 공유자들의 동의는 공유물 관리에 관한 결정일 뿐입니다. 공유물 관리는 지분 과반수로 정할 수 있지만, 그 동의로 생긴 사용 승낙은 경매로 토지를 산 매수인에게 주장할 수 없습니다.
관습법상 법정지상권은 언제 생기나요?
관습법상 법정지상권은 토지와 그 위 건물이 같은 사람 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라지고, 건물을 철거한다는 특약이 없을 때 생깁니다. 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771 판결은 이 권리가 건물 소유자에게 토지를 계속 쓰게 하려는 당사자의 의사를 근거로 인정된다고 보고, 토지 사용에 관한 약정이 따로 있으면 인정할 이유가 없다고 했습니다.
공유 토지는 처음부터 건물 소유자 한 사람의 단독 소유가 아니었기 때문에 「같은 사람 소유」라는 첫 요건이 충족되지 않습니다. 저당권 실행 경매로 소유자가 달라진 경우에 적용되는 법정지상권 규정도 토지와 건물이 같은 소유자에게 속했을 것을 전제로 합니다.
건물 임차인은 토지 매수인에게 대항할 수 있나요?
아니요, 건물 임차인이 사업자등록과 인도를 마쳐 대항력을 갖추었더라도 토지 매수인의 퇴거 요구를 막을 수 없습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결은 건물임차권의 대항력은 건물에 관한 것이어서 토지소유권을 제약하지 못한다고 보았습니다.
토지 매수인은 건물 소유자에게 철거와 토지 인도를, 임차인에게는 소유권에 기한 방해배제로 건물에서 나가 달라고 청구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」과 「상가건물 임대차보호법」도 이 구조를 바꾸지 않았습니다. 임차인은 임대인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구하는 방향으로 대응하게 됩니다.
공유물분할 경매는 어떤 절차로 진행되나요?
공유자 사이에 분할 협의가 되지 않으면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있고, 현물로 나누기 어렵거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있으면 법원은 경매를 명합니다. 이 경매로 매각대금이 나오면 공유자들이 지분 비율대로 나눠 갖습니다.
- 1
분할 협의 결렬
공유자가 법원에 분할 청구
- 2
경매 명령
현물분할이 어렵거나 값이 크게 떨어질 때
- 3
매각대금 납부
매수인이 토지 소유권 취득
- 4
철거·퇴거 청구
건물 소유자와 임차인 상대 소송
- 5
보증금 정산
임차인은 임대인에게 반환 청구
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 토지 소유권을 취득합니다. 그 뒤로 건물 소유자는 토지를 쓸 권원이 없어지고, 매수인은 철거 청구와 함께 토지 사용료 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.
공유 토지 위 건물 철거 대응 순서
- 등기부 확인 - 토지 공유자 명단, 경매개시결정일, 건물 등기 여부를 확인합니다. 건물 소유자가 누구인지부터 분명해집니다.
- 토지 사용 약정 확인 - 다른 공유자들과 맺은 사용 승낙서나 지료 약정이 있는지 찾습니다. 약정이 있어도 매수인에게는 원칙적으로 주장하지 못합니다.
- 임대차계약 점검 - 보증금, 계약기간, 원상복구 특약을 확인합니다. 퇴거 시 임대인에게 청구할 금액의 기준이 됩니다.
- 임대인과 정산 협의 - 보증금 반환 시기와 시설비 처리 방법을 문서로 남깁니다. 협의가 안 되면 보증금 반환 소송으로 갑니다.
- 매수인과 퇴거 시기 협상 - 소송이 들어오기 전 이전 날짜와 사용료를 협의합니다. 강제집행 비용과 부당이득 다툼을 줄입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 토지가 실제로는 위치를 나눠 따로 가진 구분소유적 공유관계였다면 결론이 달라질 수 있어 등기부와 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
공유 토지 위 건물 사건에서 건물 소유자들은 「다른 공유자들이 동의해 줬으니 괜찮다」고 믿고, 임차인들은 「내가 사업자등록까지 했으니 쫓겨날 일은 없다」고 생각합니다. 실제로는 토지가 경매로 넘어가는 순간 두 가지 믿음이 모두 힘을 잃습니다. 공유자 동의는 공유자들 사이의 관리 약속일 뿐이고, 건물 임차권의 대항력은 토지 매수인에게 미치지 않습니다.
그래서 날짜 기록이 중요해집니다. 공유물분할 소장이 접수된 날, 경매개시결정이 기입된 날, 매수인이 대금을 낸 날에 따라 임대인에게 보증금을 청구할 시점과 매수인에게 사용료를 내야 할 기간이 정해집니다. 임대인이 토지 문제를 알고도 계약했는지 보여 주는 문자나 계약 당시 설명 자료도 모아 두어야 합니다.
이 기록은 임대인을 상대로 한 보증금 반환·손해배상 소송에서 임대인의 책임 범위를 가르고, 매수인과의 퇴거 소송에서는 부당이득 기산일을 정합니다. 임대인이 무자력이면 건물이나 매각대금 배당금에 대한 가압류 시점도 이 기록을 기준으로 잡게 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공유 토지 위 건물의 철거·퇴거 분쟁과 그에 따른 임대차 보증금 반환 소송을 수행해 왔으며, 법정지상권 성립 여부와 임차인의 대항 가능성을 먼저 가린 뒤 임대인에 대한 정산 청구로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지·건물 등기사항증명서, 임대차계약서, 경매 관련 통지서, 임대인과 주고받은 문자를 준비해 주시면, 법정지상권 성립 여부·토지 매수인에 대한 대항 가능성·보증금 회수 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결
- 민법 제269조 제2항
- 민법 제265조
- 대법원 2008. 2. 15. 선고 2005다41771 판결
- 민법 제366조
- 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결
- 민법 제214조
- 민법 제269조 제1항
- 민사집행법 제135조
- 민법 제618조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성