농지·산지

종중이 판결로 되찾은 농지를 등기 못 하게 하는 농지법은 위헌 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 헌법재판소는 종중을 농지 소유 예외에 넣지 않은 농지법 조항이 종중의 재산권을 침해하지 않아 위헌이 아니라고 보았습니다. 이 조항은 경자유전의 원칙과 국토의 효율적 이용에 관한 헌법 규정에 직접 근거한 것으로 입법목적이 정당하다고 판단했습니다. 지금은 해당 토지가 실제 농지인지와 농지전용 등 다른 방법이 있는지부터 확인하십시오.

종중이 소송에서 이겼다고 해서 그 판결만으로 농지 소유권이전등기를 마칠 수 있는 것은 아닙니다. 농지는 따로 농지취득자격증명이 필요합니다.

이런 상담이 많습니다

J종중은 조상 명의로 남아 있던 임야를 1970년대 종원 여러 명 명의로 보존등기해 두었는데, 그사이 지목이 전으로 바뀌었습니다. 2024년 종중은 종원 상속인들을 상대로 명의신탁 해지 판결을 받았지만, 2025년 면사무소에 낸 농지취득자격증명 신청이 종중은 예외에 해당하지 않는다는 이유로 반려됐습니다. 2026년 반려처분 취소소송 중 낸 위헌제청신청마저 기각되자 종중은 헌법소원을 검토하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

종중은 왜 농지를 자기 명의로 취득할 수 없나요?

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하는 것이 원칙이고, 그 예외로 정한 경우에 종중은 들어 있지 않기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「농지법」 제6조 제2항은 국가·지방자치단체, 학교 실습지, 주말·체험영농, 상속, 이농 등을 예외로 열거할 뿐 종중을 넣지 않았습니다. 같은 조 제4항은 법에서 허용한 경우 외에는 농지 소유 특례를 정할 수 없다고 못 박고 있습니다.

농지를 취득하려면 시·구·읍·면의 장에게서 농지취득자격증명을 받아 등기 신청서에 붙여야 합니다. 종중은 농업경영 주체로 인정되기 어려워 증명 발급이 거부되는 경우가 대부분이고, 명의신탁 해지 판결이 있어도 이 요건은 따로 갖춰야 합니다.

종중의 농지 소유를 막는 조항은 위헌 아닌가요?

헌법재판소는 위헌이 아니라고 보았습니다. 헌법재판소 2013. 6. 27. 선고 2011헌바278 결정은 종중을 예외에 넣지 않은 구 농지법 제6조 제2항이 경자유전의 원칙과 국토의 효율적 이용에 관한 헌법 규정에 직접 근거한 것으로 입법목적이 정당하고 수단도 적절하다고 판단했습니다. 종중에 예외를 인정하면 비농업인이 종중 비슷한 단체를 만들어 규제를 피할 우려가 있고, 위토 농지로 제사를 지내는 관습도 줄었다는 점을 들었습니다.

종중 명의 등기를 허용한 뒤 처분명령이나 이행강제금으로 규제하는 덜 침해적인 방법이 있다는 주장에 대해서도, 그 방법이 같은 효과를 낸다고 단정할 근거가 없다며 과잉금지원칙 위반이 아니라고 보았습니다. 부동산실명법이 종중 특례를 둔 것과 입법목적이 다르다는 점도 들었습니다.

그렇다면 종중 농지는 어떻게 관리해야 하나요?

종중 재산을 종원 명의로 등기하는 것은 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 부동산실명법의 무효·처벌 규정이 적용되지 않습니다. 다만 농지 소유 제한을 피하려는 목적이 인정되면 이 특례도 적용되지 않을 수 있습니다. 농지전용허가를 받아 농지가 아닌 용도로 바꾸거나 농업인에게 매각하는 방법도 있으므로, 토지 용도와 종중 규약을 함께 보고 정해야 합니다.

2026. 6. 16. 공포된 농지법 개정 규정이 2026. 12. 17.부터 시행되지만, 제6조 제2항의 종중 관련 내용은 바뀌지 않습니다.

종중 농지 취득 제한 대응 순서

• 토지 현황 확인 - 등기부 지목과 실제 이용 상태가 농지인지 확인합니다. 지목이 전·답이라도 오래 농지로 쓰지 않았다면 판단이 달라질 수 있습니다.
• 예외 해당 여부 검토 - 농지전용허가 가능성, 주말·체험영농 등 농지법 제6조 제2항 사유에 해당하는지 봅니다.
• 거부처분 대응 - 농지취득자격증명 반려 통지를 받으면 행정심판이나 취소소송 기간을 확인합니다.
• 위헌 주장 여부 결정 - 기존 합헌 결정이 있어 새로운 사정이 없으면 결론이 바뀌기 어렵습니다.
• 대체 방안 선택 - 종원 명의 유지의 적법성, 전용 후 취득, 농업인에게 매각 중 하나를 종중 총회 결의로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지가 농업진흥지역에 있거나 도시지역 안에 있는 경우에는 토지이용계획확인서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 종중 재산 분쟁과 행정처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종중은 농지를 전혀 소유할 수 없나요?
  종중 명의로 농지를 새로 취득하는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 농지법 제6조 제1항은 자기 농업경영에 이용할 자만 농지를 소유하도록 하고, 제2항의 예외에 종중은 없습니다. 다만 농지전용허가를 받은 토지나 상속처럼 제2항 각 호에 해당하는 사정이 있으면 따로 검토합니다.
• 농지취득자격증명은 왜 필요한가요?
  농지를 취득하려는 자는 농지 소재지 시·구·읍·면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 소유권이전등기를 신청할 때 이를 붙여야 합니다. 판결로 이전등기를 명받았더라도 등기소는 이 증명 없이 농지 등기를 받아 주지 않습니다.
• 헌법재판소는 어떤 이유로 합헌이라고 봤나요?
  헌법재판소 2013. 6. 27. 선고 2011헌바278 결정은 이 조항이 경자유전의 원칙과 국토의 효율적 이용에 관한 헌법 규정에 근거해 입법목적이 정당하고, 종중에 예외를 주면 규제를 피하려는 유사 단체가 생길 수 있으며 공익이 사익보다 현저히 크다는 이유로 과잉금지원칙 위반이 아니라고 보았습니다.
• 위헌제청신청이 기각되면 언제까지 헌법소원을 내나요?
  위헌 여부 심판의 제청신청을 기각하는 결정을 통지받은 날부터 30일 안에 청구해야 합니다. 이 헌법소원은 헌법재판소법 제68조 제2항에 따른 것으로, 법원이 제청신청을 기각한 경우 신청 당사자가 직접 청구할 수 있습니다. 기간을 넘기면 각하됩니다.
• 종중 농지를 종원 명의로 두면 불법인가요?
  종중이 보유한 부동산을 종중 외의 명의로 등기한 경우 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 목적이 없으면 부동산실명법의 무효·과징금·처벌 규정이 적용되지 않습니다. 다만 농지 소유 제한을 피하려는 목적으로 판단되면 특례가 적용되지 않을 수 있어 사안별로 따져야 합니다.
• 헌법 제121조는 무엇을 정하나요?
  국가는 농지에 관해 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력해야 하고 농지의 소작제도는 금지된다고 정합니다. 농업생산성 제고와 농지의 합리적 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 생기는 농지 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 따라 인정됩니다. 농지법의 소유 제한은 이 조항에 근거합니다.

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